Облигации (ипотеки) в Русия: къде банките вземат пари за ипотеки?

Облигациите (ипотечните) заемат повече от 80% от всички сделки с недвижими имоти в САЩ, в Русия - под 10%. Прозрачността на ценните книжа е очевидна. Мнозина обаче не знаят само какви са ипотечните облигации, но и основните понятия.

фундамент

Облигациите са ценни книжа, които дават право да получават фиксирана гарантирана печалба. Те са два вида:

1. При презентацията - закупени по-евтино, продадени повече.
2. Фиксирана лихва - поема за дохода на инвеститора (купон) след определено време.

Облигациите са дългови ценни книжа. Доходността е гарантирана от рейтинга на компанията. Колкото по-стабилно е предприятието, толкова по-вероятно е той да получи обещаните приходи.

Какво представляват облигациите? (Mortgage)?

Ипотечните облигации са дългови ценни книжа, рефинансиращи инвестиции в заеми за недвижими имоти.

Така например банката "ААА" издава заеми за покупка на жилища. Капиталът е, разбира се, ограничен. Като 1 милиард рубли, банката може да издава например 1000 кредита. Естествено, пазарът на недвижими имоти ще спре, когато кредитната организация ще изчерпи финансови средства.

Кой има полза?

Издаването на ипотечни облигации е от полза за всички участници на пазара:

• Банка - увеличава обема на заемите, издавани по ипотеки.
• Инвеститор - инвестира пари в актив, който в зависимост от цената на жилищата трябва да расте.
• Кредитополучателят - високите ипотечни лихви се намаляват с 1,5-2%. Разбира се, цифрите са малки, но от гледна точка на големия размер на кредита ползите са очевидни.
• Строителите - строителните фирми не "замразяват" своите съоръжения, а продължават да работят.
• Държавата получава данъци от строителството и продажбите.
• Работниците не ги откъсват от липсата на работа.

Как се обезпечават записите на заповед?

Сега как работи този пазар. Банка "ААА" издава заем за закупуване на имот в размер на 5 милиона рубли. На тях издава облигации (ипотеки) и ги продава на фондовата борса. Парите от инвеститорите отиват за нови заеми. Ценните книжа се осигуряват от плащанията на гражданите за ипотеки.

алтернативи

Облигациите (ипотечните) не са единственият инструмент за инвеститорите на този пазар. Има алтернативи:

• Сертификат за участие в ипотека - делът на размера на кредита за придобиване на актив. Инвеститорът получава правото да се възползва от недвижим имот.
• Ипотека - гаранция, която потвърждава правото да получава пари от кредитополучателя. Разликата от облигацията (ипотеката) е, че ипотечното обезпечение е закупеното имущество.

Характеристики на ценните книжа в Русия

Разбира се, идеята, която дойде от САЩ, може да донесе положителни моменти на нашия пазар. Ипотечните облигации в Русия обаче предизвикват много въпроси както сред инвеститорите, така и сред специалистите. Терминът "стабилност" не се прилага за развитието на икономиката на страната ни, особено на пазара на недвижими имоти. През последните 1.5-2 години той не само спря да расте, но и падна значително. Облигации (ипотека) не могат да донесат приходи от пазара на недвижими имоти, ако не расте.

Вторият проблем е високата цена на ценните книжа. Частните търговски дружества и обикновените граждани няма да могат да станат инвеститори поради тази причина. Всички надежди се поставят на недържавни пенсионни фондове, банки, които имат свободни средства, за които се твърди, че не знаят къде да ги инвестират.

Третият проблем е липсата на добре обмислена законодателна рамка.

Може да се обобщи: високата цена на ценните книжа, нестабилността на ипотечния пазар, както и необмислената правна база едва ли ще позволят този вид ценни книжа в Русия да се развие.

Защо ипотечните облигации доведоха до рухването на системата през 2008 г.?

Кризата през 2008 г. започна точно с ипотечни облигации (CDO). Факт е, че много инвеститори започнаха да купуват ценни книжа, знаейки, че пазарът на недвижими имоти непрекъснато расте. Това се отрази на стратегията на банките, които бяха безразлични към платежоспособността на своите клиенти. Основното е, че те трябва да бъдат. Имаше случаи, когато ипотека бе издадена за 500 хиляди долара на хора, които нямаха постоянен доход. За банката рисковете са минимални - те получават тези пари на фондовите борси от продажбата на ипотечни облигации.

Също така банките издават кредитни суапове, т.е. застраховка, ако дългът не е платен.

Но пирамидата се усука толкова много, че под тях започна да издава облигации (синтетичен CDO). Тъй като аналитичните дружества не знаеха какво е, те разчитаха на данните на инвестиционните дружества, които ги издадоха. Някои знаеха, но се страхуваха да загубят големи клиенти. От нивото на риска на облигациите BBB направи още по-проблемни активи, но нивото на заплаха вече се е изравнило AAA (като държавните облигации на САЩ Федералната по заеми), че е абсолютно безопасно. Това позволи на инвеститори, които притежават милиони долари, за да инвестират в необезпечени хартия плюс привлече пенсионни фондове, които са забранени за инвестиране в активи на по-малко от тази класация. Естествено, такава пирамида рано или късно трябваше да се срине, когато цените на жилищата започнаха да падат. Това се случи. Големи инвестиционни дружества, инвеститори и застрахователни агенти бяха разрушени.

Спечелени на това от инвеститорите, които са направили залог на ипотечни суапове, т.е., обезпечение застраховка за обезпечение недвижими имоти, които са били продадени на ниски цени. Това означава да инвестирате един милион долара в тях, тогава можете да получите няколкостотин милиона, тъй като никой просто не вярваше в неизпълнение.