Продажба на апартамент по-малко от 3 години в имота. Покупка и продажба на апартаменти. Апартаменти за продажба

Както знаете, приходите от продажбата на апартаменти от физически лица подлежат на данък върху доходите на физическите лица - данък върху доходите на физическите лица. Когато купува и продава жилища на територията на Руската федерация, във всички случаи се изплаща на руския бюджет, дори ако тази сделка се извършва от граждани на други държави.

Тази сфера на правните сделки е толкова разнообразна и богата, че може да се опише само с впечатляващ многолистен пазар. Същата статия преследва много по-тясна цел: да разкрие някои характеристики на продажбата на апартаменти от гражданите, ако този имот е собственост за по-малко от три години.

От правна гледна точка периодът на предварително притежание на апартамента преди продажбата му е принципно с оглед на различната оценка на данъчната основа. Този прецедент е особен за руското законодателство. В САЩ например такава сделка не се облага с данъци (това не е ли една от причините за кризата с недвижимите имоти, която избухна през 2007 г.?), Западна Европа, напротив, тя показва по-строг подход. Данъчният кодекс на Руската федерация с клауза 17.1, чл. 217 потенциално освобождава от данък върху доходите абсолютното мнозинство от руските собственици на имоти, които са такива за три или повече години.

Въпреки това, при по-малко притежание на един и същ данъчен кодекс (чл.208, ал.1, т.5), правното положение е фиксирано, когато продажбата на апартамент подлежи на облагане. По-малко от 3 години собственост предполагат две алтернативни варианти за определяне на размера на данъка върху дохода (NDFL), и двете - със ставка от 13% при продажба на апартамент, която ще разгледаме по-късно. Между другото, във Франция данъчните органи са действали много по-строго. Там, когато продавате апартамент в рамките на една година след покупката му, такова връщане към бюджета ще бъде една трета от неговата стойност.

Икономическата причина за диференциация

Защо държавата демонстрира такъв различен подход при определянето на данъчната основа, като използва такава привидно неикономическа индикатор като срок на собственост? Защо данъчните служители се вземат за период от три години?

Много по-изгодно е собственикът на апартамент, ако това не му хареса, да изчака повече от три години, а след това да продаде, за да си купи нов, като остави всички пари на себе си. Наистина "класическият" собственик прави това. Но спекулантът на недвижимите имоти мисли различно. За него закупуването и продажбата на апартаменти е бизнес. Чрез данъчния кодекс руската държава не само ограничава рентабилността на такива спекулации, но също така поддържа и отчет за тях, като в същото време привлича средства към бюджета.

Варианти на данъчното облагане

"Краткосрочен" собственик има право да избере как ще бъде по-изгодно за него да бъде обложено с данък върху доходите (NDFL) продажбата на апартамента. По-малко от 3 години собственост - този термин законно определя два начина за определяне на основата на този данък в тази ситуация. Както вече беше споменато, данъчната ставка за двата варианта е 13%.

Първият вариант включва облагане на нетния доход на собственика като разлика между покупната цена и продажната цена. Например, собственикът купи апартамент за 1,4 милиона рубли, и продадени за 1,9 милиона рубли. Нетната печалба на собственика от 0.5 млн. Рубли е осигурена от продажбата на този апартамент. По-малко от 3 години собственост - обстоятелство, което намалява ползата от сумата на данъка: (1900 - 1400) * 13% = 65 000 рубли.

Във втория вариант, ако апартаментът се притежава безплатно, основанието за облагане е неговата продажна цена, намалена с 1 милион рубли (чл. 220, ал. 1, алинея 1 от Данъчния кодекс). Федералната данъчна служба на Русия с писмо № ED-4-3 / 13578 от 25 юли 2013 г. систематизира процедурата за определяне на размера на приспадане от данъчната основа за нетния доход.

Да приемем, че приходите от продажбата на апартамента възлизат на 1,7 милиона рубли. Собственикът, който го е продал, трябва да плати на бюджета сумата (1700 - 1000) * 13% = 91 000 рубли.

Друга възможност за приспадане от данъчната основа

В ситуация, в която собственикът на апартамента е инвестирал в своите ремонти средства над 1 милион рубли, след това закупуване и продажба на апартамент за него може да бъде придружено от различен начин за намаляване на данъчната основа. Съгласно чл. 220 от Данъчния кодекс на Руската федерация, той има право да намали сумата на получения доход за действително направените, както и документирани разходи.

Какъв е резултатът от незаконната "данъчна оптимизация"

За съжаление, това се случва, че собствениците на апартаменти в тайно споразумение с брокери и купувач умишлено подценяват пазарната си цена, често незаконно "оптимизиране" данъчни удръжки. Как е това изпълнено с Доджърс? Данъчната служба, след като е определила факта на подценяване на стойността, има право чрез съда да прекрати сделката - да върне апартамента на собственика. Освен това, подходящ нотариус има право да откаже да регистрира договор за продажба.

Постоянен нерезидент

Горните данъчни ставки важат за жителите, тоест за хората, които живеят в Русия 183 дни в годината. Абсолютното мнозинство сред тях са граждани на Русия.

От друга страна, чуждестранни граждани - чужденци и граждани на Русия, които живеят предимно в чужбина - могат да притежават и да се разпореждат с апартаментите като собственост. За тях, продажбата на апартаменти се облага с повишена данъчна ставка, повече от два пъти повече: 30%. А за нерезиденти периодът от три години дори не се споменава в данъчния кодекс. Да кажем повече, без значение колко време не им принадлежи: три години или петнадесет до двадесет години, данъчната ставка остава непроменена. Да предположим, че апартаментът е закупен за 5 млн. Рубли, а нерезидентът го е продал за 6,5 млн. Рубли. В този случай размерът на данъка върху дохода (NDFL), който трябва да бъде платен на бюджета от нерезидент, ще бъде (6500 - 5000) * 30% = 450 000 рубли.

В момента на придобиване на собствеността

Както виждаме, периодът на притежание определя размера на платения данък при продажбата на апартамента. По-малко от 3 години собственост се определят не като три календарни години, а като 36 месеца, считано от определена дата. Какви обстоятелства определят момента на придобиване на собствеността? В случаите, когато то е придобито чрез приватизацията, подписване на нотариален акт за подарък, продажба, размяна, наем като компенсация за разрушената къща, в момента на настъпване на справка на това право е датата на свидетелството за регистрация на собствеността.

Отправната точка за придобиването на това право на бенефициера на наследството е смъртта на завещателя. Собственикът на кооперативното жилище може да се нарече собственик само в деня на окончателното плащане на акцията.

По този начин продажбата на апартамент като сделка винаги е съизмерима с момента на възникване на правото на собственост.

Изясняване: не става дума само за апартамента

От апартаментите, за прилагането на данъка върху доходите на физическите лица, когато те се продават приравни като вили, градински къщи, вили, парцели за строителство, стаите в апартаментите, като последният - само цяло (правен термин), което е, като редица, като например: стая номер 1 в апартамент номер 7. Разбираемо е, че сделката за продажба на апартамент е правно стандартна. За всички горепосочени недвижими имоти са приложими ставките на Данъчния кодекс, които вече са споменати от нас.

Но ако стаите не са регистрирани всеки по свой номер, ситуацията, описана по-долу, е напълно възможно. Да предположим, че в апартамента има 4 стаи, всяка от които е собственост на отделен човек. Тогава всички продадоха стаите си, всеки от тях за около 1.0 милиона рубли. Данъчната служба удостоверява, че в такава ситуация разходите за всички апартаменти се сумират, за да се определи общата продажна цена. В този случай, продажбата на апартамента ще бъде подложен на данък върху доходите на физическите лица, както следва: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 000 рубли. Всеки продавач ще плати данък върху дохода като frac14- от общата сума от 390: 4 = 97.5 хиляди рубли.

Намерете апартамент, който да купите - проблем?

Намирането на "правилния" апартамент за покупка - това е обезпокоително. На пръв поглед предложението за пазара на жилища е пълно с разнообразни предложения. Ако наистина започнете да се обаждате с хората, които са направили съобщението, скоро ще разберете, че те не бързат да дадат номера на къщата, където се намира апартамента. Последното означава, че говорите с посредниците на жилищния пазар, т.е. с брокерите. Често купувачите се интересуват от продажба на апартаменти от собствениците. Но това винаги ли е оправдано?

От една страна, разбира се, добре е, че жилищният пазар е структуриран и професионалистите работят върху него. Това може да защити лицата, които извършват тази транзакция, от незаконни схеми, които са изпълнени с по-нататъшно прекратяване. Разбира се, за тази сигурност ще трябва да плати посредник - агенция за недвижими имоти. Ето някои примерни цени за "спокойствието": одит на законосъобразността на сделката - от 10 хил rub.- регистрация на правата на собственост на жилища - 15 хиляди рубли, "сделката до ключ" - от 20 хиляди рубли ..... В действителност, има дял на здравия разум във факта, че лице, което не е свързано ежедневно с правната страна на сделките, се превръща в брокери.

Независимо търсене в апартамент

Въпреки това, определена категория юридически грамотни съграждани все още привлича възможността да спестят пари, като сключват сделка без услугите на посредници. Продажбата на апартаменти от собствениците е по-рядка на пазара, трябва да се търси. Най-лесният начин да се обърне внимание на покупката на апартаменти на първичния пазар, т.е. от строителя. В същото време, за да се избегне недоразумение, е необходимо първо да се установи кой клас жилища се изграждат в строеж или в къщата: ВИП, класически или икономичен клас. Това може да се определи по метода на доставка (до ключ или самостоятелно завършване), площта на апартаментите на жилищния фонд, от преобладаването на многостайни апартаменти в него. Разберете кои разработчици изграждат жилища във вашия град. Направете запитвания за тяхната репутация и "история".

Продажбата на апартаменти от собствениците на вторичния пазар на жилища, както вече споменахме, е по-рядко. Но ентусиасти намират не губи сърце: преди да намерите стотици пъти влиза и актуализиране на информацията AVITO сайт, най-често в търсене отнема няколко дни, купуват вестници с обяви, "под линията" извикате собственици реклами и nahodyathellip-

Обаче не е факт, че "успешен купувач" на собственик не плаща над своя собственик над пазарната цена сумата, която един недвижим имот би взел от него. Не е тайна, че собствениците на апартаменти често преувеличават цените си. Въпреки това, за "истински купувач" продажбата на вторични апартаменти също не е турска диплома.

Ако е взето решение да се купи апартамент в "чужд" град, тогава предпазливите хора предпочитат да действат само чрез посредник, но не и независимо. Същевременно вероятността от възможни "изненади" е сведена до минимум.

Правни действия при закупуване на апартамент

Ще преместим вниманието от прегледа на спецификата на НМП, като вземем предвид пребиваването, преференциалните условия, данъчната ставка, приспадане на данъци при продажба на апартамент, относно чисто правните формалности на тази сделка.

Нека започнем с купуването на апартамент, защото това е първата стъпка на бенефициента. От своя страна се предлагат три блока за действие.

Първо, купувачът проверява документите на продавача и подписва предварителен договор.

След това (ако сделката се извършва на вторичния пазар), споразумението за отчуждаване се подписва. В случаите, когато в процеса на закупуване на апартамент в нова сграда (на първичния пазар) подписване при условие за приемане доклад (може би вместо - предварителен договор, който регулира инвестициите депозита, сподели строителството, изграждане на база акция).

Последният етап е държавната регистрация на транзакцията. За купувача е изключително важно да се произвеждат всички тези етапи по внимателен начин. Специално внимание трябва да се обърне и на случаите, когато се прави спешна продажба на апартаменти.

Симптомите на измамите

Измамвачите обикновено се опитват да направят процеса на продажба напразен, опитвайки се да скрият важните детайли. Ако такива събития започват да се случват и продавачът се опитва да ви нападне, не се колебайте, рязко прекъснете сътрудничеството и му кажете: "Сбогом!" - това ще ви предпази от разходите.

Както знаете, парите харесват тишината. Внимателно прочетете оригинала на нотариалния договор за продажба. Дори ако преди това сте приспали проекта си за закупуване и продажба на апартамента. Бъдете бдителни - особено по отношение на окончателния текст, отпечатан от нотариуса.

Предварителен договор

На първия етап купувачът първо посочва цената и след това проучва завършеността на пакета документи за продажба. Купувачът трябва да анализира представените технически характеристики (формуляр номер 7), регистрацията на наемателите в апартамента, документ, удостоверяващ собствеността му (договор за продажба, приватизация, дарение).

По-подробно пакетът от документи за регистрация на покупката трябва да бъде попълнен със следните документи:

- молба за държавна регистрация на апартамента;

- договорът за продажба и покупка (определя времето за продажба на апартамента);

- документи на ОТИ - обяснение и план на етапа на апартамента;

- копие от паспорния документ на кандидата;

- разписка за плащане.

Нека започнем с вторичния пазар. Трябва да обърнем специално внимание на възможността за различни проблемни ситуации в бъдеще. Това означава следното изясняване на обстоятелствата:

- дали продаваният имот е арестуван;

- От всички наследници волята е взета доброволно - съгласие за продажба;

- Не нарушавайте правата на хората, живеещи в апартамента.

На първичния пазар на недвижими имоти строителят продава апартамента. Какви документи са необходими в този случай? Обърнете внимание на строителния график, когато е планиран срокът за пускане на апартамента в експлоатация. В същото време не трябва да има значителна разлика с степента на готовност на обекта, който трябва да бъде доставен. Направете запитвания за бизнес репутацията на организатора-строител, има ли "на съвестта" му дългосрочно строителство. Следи се следните документи:

- държавна регистрация на лизинга на строителната площадка (евентуално собственост върху нея);

- правото на строителя за строеж;

- споразумение за набиране на средства, инвестиционен договор;

- план за предоставяне на апартаменти.

За по-добро разбиране с продавача, че е желателно да се получи от него на надеждни данни за контакт (което означава, онлайн), както и устно преговаря с него ориентировъчни дати на продажба апартаменти, като се има предвид без да бърза, качествено изпълнение на всички негови етапи.

Договорът за отчуждаване или акт на приемане-прехвърляне като втори етап на закупуване на апартамент

Само след качествена предварителна проверка можете да вземете втория етап от покупката: подписването на договора за продажба. Не е важно дали нотариусът присъства при подписването на този договор, но се изисква да има акт на приемане-прехвърляне или договор за отчуждаване, подписан на първия етап.

Нека привлечем вниманието ви към техническия детайл: договорът за отчуждаване посочва продажната цена на апартамента, той е компонентът на изчислението на данъчната основа - данък върху доходите на физическите лица при продажба на апартамент.

В момента на действителното прехвърляне на апартамент - по договор, той може (по споразумение между продавача и купувача) да бъде избран алтернативно:

- като момент на подписване на договора за продажба;

- корелира със своята държавна регистрация;

- придобиване сертификат за собственост до апартамента.

заключение

Анализът на жилищния пазар в Русия разкрива някои положителни тенденции. Това е отбелязано и неговите признати анализатори, по-специално, професор на университета. Плеханов Генадий Мошеевич Стърн. Първо, държавната политика на регулиране на цените дава осезаеми резултати.

В дългосрочен план има постепенно стабилизиране на цените с ориентация към нивото отпреди кризата, което наистина е икономически обосновано. В краткосрочен план се наблюдава тенденция към застой (в зависимост от колебанията на цените около среднопретеглената стойност с +/- 2,5%). При оценката на апартаментите се отразява на стабилната ставка на рублата: вече е обичайно цените за тях да станат "рубла". В голяма степен ипотечният пазар засилва пазара на жилища. Например, през 2012 г. населението получи ипотечни заеми на стойност над 1.0 трлн. търкайте.

Ако обаче пренебрегнем тази абсолютно положителна динамика към сигурността на самия пазар на недвижими имоти, трябва да отбележим рисковете, които възникват при закупуване на апартаменти без посредници. Често лениви не познават някои нюанси на купуване и продажба на апартамент. На речника на специалистите подобни транзакции се наричат ​​"незащитени". Предвид изключителното значение на зачитането на правния аспект на покупката и продажбата, ние ви препоръчваме да се свържете с професионалисти в областта на недвижимите имоти. Независимо дали става дума за продажба на апартамент, който е по-малък от 3 години, или друга покупка и продажба на жилища, все пак възнаграждението на специалистите ще бъде с няколко порядъка по-евтино от риска от директна загуба.