Данък от продажбата на апартаменти: характеристики, изчисляване на сумата и изисквания

Продажбата на апартамента може да бъде необходима по различни причини, но всеки човек се интересува дали е задължен да плати данък върху продажбата на апартамент. В действителност, след завършването на този процес гражданинът получава определен доход, от който следва да се събира таксата. Съществуват обаче определени условия, при които няма нужда да се прехвърля данъкът. Всеки продавач трябва да разберете колко време да притежавате апартамент, така че след продажбата му не е необходимо да платите таксата. Освен това се взема предвид възможността за използване на приспадането за намаляване на данъчната основа.

Колко данък се начислява?

Първоначално трябва да разберем коя колекция се таксува. Всеки собственик, който е продал имота или част от него, трябва да знае какъв данък е наложен при продажбата на апартамента и дали е длъжен да плати тази такса.

За изчислението се използва сумата, посочена в договора за продажба на обекта. Често продавачите искат от купувачите да гарантират, че това споразумение има по-малка сума, което ще им позволи да избягват плащането на данъци при използване на приспадането. Това доведе до необходимостта от изменение на закона, така че сега не се взема предвид само продажната цена, но и кадастралната стойност на обекта. Ако е по-висока от стойността, която съществува в договора, тогава кадастралната цена изчислява данъчната ставка.

Тези промени се оправдават от факта, че е необходимо да се намали броят на измамни операции, чиято основна цел е да се избегне данъчното облагане. От разкритата сума се начисляват допълнителни 13%. Данъчната основа може да бъде намалена чрез приспадане.

Законодателна уредба

Изискването за плащане на данък върху приходите, получени от продажбата на недвижими имоти, се урежда от различни регламенти. Те включват изкуство. 117 и чл. 220 NK, както и федерален закон №382.

Документите посочват дали е необходимо да се плаща данък върху продажбата на апартамент, как се определя тази такса, както и при какви обстоятелства продавачите са освободени от необходимостта да извършат този процес.

Кога не се плаща данъкът?

Има определени условия, при които хората, които продават недвижими имоти, не трябва да прехвърлят данъка върху получените приходи. Данъкът след продажбата на апартамент не се плаща (по различни причини), само ако има доказателства за наличието на тези обстоятелства. Не е необходимо да се изчислява и заплаща таксата в следните случаи:

• след закупуване на апартамент, собственост на продавача, за повече от пет години;
• след получаване на жилище по наследство, в резултат на подарък или на съдебно решение, се изисква да изчака 3 години, след което можете да продадете обекта с освобождаване от облагане;
• ако апартаментът е продаден на по-ниска цена в сравнение с цената на придобиване, тъй като е необходимо да се плати данъка е на доходите, но ще има официален начин да се докаже, че продавачът не се реализира печалба, за която се използват договори за покупка и продажба на имущество;
• стойността на имота е по-малко от 1 милион рубли, тъй като всеки продавач на обекта може да се възползва от приспадането на 1 милион рубли, а това е сумата, която намалява данъчната основа, така че при ниска цена на жилищата не се изисква да плати такса.

Не може да се прилага неоправдано подценяване на разходите за жилище. Това се дължи на факта, че данъкът върху продажбата на апартаменти за физически лица може да се изчисли въз основа на кадастралната стойност, ако тя е по-висока от продажната цена на обекта.

Кога трябва да прехвърля средства?

Таксата се плаща следващата година. Ето защо, ако апартаментът се продава през 2017 г. и е необходимо да се изчисли и преведе таксата, то трябва да бъде прехвърлена към бюджета до 15 юли 2018 г.

Ако има нарушения, се добавят глоби, което значително увеличава общата сума, която трябва да бъде прехвърлена към бюджета.

Колко трябва да притежавате апартамент, за да не плащате данък след неговото изпълнение?

През 2016 г. бяха направени значителни промени, така че сега всички хора трябва да знаят как точно да определят това време, така че да не бъдат държани отговорни за нарушенията. Основните правила са:

• ако имотът е закупен след 2016 г., тогава трябва да изчакате 5 години, за да го продадете, без да плащате такса;
• Ако обектът е получена въз основа на други сделки, при които получателят на апартамента не се харчат пари, например, че е била получена жилища по наследство или дарение, въз основа на точността на освещаването, а след това го продават без данък такса може да бъде за три години.

Данък от продажбата на апартаменти, по-малко от 3 години собственост, заплащане ще бъде задължително. В същото време преброяването започва от момента, в който гражданинът получи документ, потвърждаващ правото му на недвижим имот. Например, ако даден обект се купува въз основа на акции, тогава броят трябва да бъде взет от момента на извършване на последното плащане.

Необходимо ли е да плащате данък върху даден или наследствен имот? да, ако са изминали по-малко от три години от използването на такова имущество и искате да го продадете. Да предположим, че притежавате апартамент за 3 години. Данъкът върху продажбите в този случай няма да се изчислява и прехвърля, но е необходимо да се предаде на Федералната данъчна служба доказателство, че действително е било повече от три или пет години.

Възможно ли е цената да бъде подценена?

Всеки, който продава недвижими имоти, иска да се измъкне от данъчното облагане. Много хора предпочитат да не плащат данъка върху продажбата на апартамент въз основа на това, че съзнателно подценяват продажната цена на имота, така че при използване на приспадане или няма данък въобще, или има малък размер.

Този метод не може да се използва от 2016 г. насам. Това се дължи на факта, че преди събирането на таксите служителите на Федералната данъчна служба сравняват два показателя, представени от продажната цена и кадастралната стойност на обекта. Изчислението се основава на сумата, която ще бъде по-голяма. Следователно, няма да можете да избягвате данъчното облагане по този начин. Данъкът върху продажбата на нов апартамент, закупен или получен преди по-малко от три или пет години, ще трябва да бъде платен във всеки случай.

Как да не плащате данък за апартамент по-малко от 5 години?

Има определени възможности, които позволяват наистина да не плащате таксата, дори ако апартаментът принадлежи на лице, по-малко от пет години. Данъкът от продажбата на апартаменти не се плаща при следните условия и ситуации:

• купила имот до 2016 г., така че за нея все още е наистина условие, при което трябва да изчакате три, а не пет години, за да можете да я продадете без да плащате такса;
• апартамента е получен като подарък или наследство, затова гражданинът не е платил за него, което води до факта, че е достатъчно да притежаваш обекта само за 3 години, после да го продадеш и да не плащаш данъка;
• продавачът може да се докаже, че в резултат на двете транзакции през трите години той не е бил на печалба, така че той се продава на обекта за малко по-ниска цена, отколкото е било първоначално закупено, но при такива обстоятелства е важно, че продажната цена е не по-ниска от кадастралната стойност на апартамента ;
• се извършват транзакции по отношение на жилища с ниски разходи, така че кадастралната и продажната му цена е под 1 милион рубли, което води до факта, че чрез използване на приспадане изобщо има отрицателна стойност на данъчната основа.

Всички горепосочени условия трябва да бъдат доказани от гражданин с помощта на официални документи, поради което от него се изисква да представи на Федералната данъчна служба съответната документация.

Нюанси за продажба на наследство апартамент

Ако гражданинът получава недвижими имоти по наследство, тогава става необходимо да се плаща държавната такса, която зависи от стойността на обекта, както и да се ангажира с дълга регистрация на апартамента. В допълнение, за нейната регистрация в имота трябва да платите такса от 2 000 рубли. Често след регистрацията човек има желание да продаде обекта. Трябва да се има предвид, че при тези условия, данъкът върху продажбата на апартамент, наследени, ще трябва да бъдат платени.

Преди това е необходимо да се преценят някои фактори:

• се определя какъв е размерът на кадастралната стойност на имота, тъй като този показател ще се използва за изчисляване на данъка, ако апартаментът се продава на по-ниска цена;
• от получената сума от 1 млн. RBL, представлявана от приспадане;
• се изчислява от тази стойност от 13%, за да се определи каква сума трябва да бъде изплатена на бюджета, тъй като ако е твърде значима, често е препоръчително да изчакате три години, за да продадете обекта, без да плащате данък.

Не всички апартаменти са изчислени кадастрална стойност. Това се дължи на факта, че тя се определя само от специална комисия, състояща се от квалифицирани служители на ОТИ, така че тази цифра все още не е определена за конкретен обект. В този случай самият наследник ще трябва сам да поръча такава оценка, което носи допълнителни разходи.

Каква е предложената отстъпка?

Всеки, който планира да продаде апартамент или дори стая, трябва да помни, че има възможност да използва данъчен приспадане. Стандартното за всички апартаменти е равно на 1 милион рубли. Какъв размер на данъка върху продажбата на апартамент в този случай ще бъде платена?

Например, апартаментът е продаден за 3,4 милиона рубли и тази сума е по-висока от кадастралната стойност на обекта. Сделката приключи до една година след закупуването на имота. Трябва ли да плащам данък върху продажбата на апартамент в този случай? Тъй като не са били три или пет години от регистрирането на недвижимите имоти, събирането трябва да бъде правилно изчислено и изброено.

Първоначално се изчислява данъчната основа, за която продажната цена се намалява с размера на приспадането: 3,4 - 1 = 2,4 милиона рубли. От тази сума се събира данък: 2,4 милиона х 13% = 312 хил. Рубли.

Възползвайте се от приспадането, за да намалите данъка върху продажбата на апартамент, е възможно само ако продавачът има доказателства, че той е изразходвал парите си за обекта първоначално. Тези доказателства могат да бъдат представени чрез документи:

• платежни преводи, въз основа на които средствата са били прехвърлени на друга сметка, така че процедурата за закупуване на обекта е напълно извършена чрез банката;
• разписка, в която се посочва прехвърлянето на средства;
• акт на приемане и прехвърляне на обекта с посочване на цената на този имот;
• фискални проверки, които могат да потвърдят не само закупуването на жилища, но и тяхното завършване.

Само след като се изготви доказателството, можете да използвате приспадането.

Кога е целесъобразно да се откаже от приспадане?

Продавачът на жилището може да реши сам дали продажната цена за размера на приспадането или покупната цена на обекта ще намалее. Например, през 2016 апартамента е купен за 2,3 милиона рубли. През 2017 г. тя се продава за 4,2 милиона рубли.

Ако използвате приспадането, размерът на данъка върху продажбата на апартамента ще бъде: (4,2 - 1) х 13% = 416 000 рубли.

Ако използвате метод, който включва определяне на реалната печалба, тогава таксата ще бъде: (4.2 - 2.3) х 13% = 247 000 рубли.

Следователно, в тази ситуация, е препоръчително да се откаже от приспадане, за да се намали данък върху продажбата на апартамент. Новият закон уточнява, че ако няма възможност да се потвърди покупната цена на обекта, във всеки случай ще е необходимо да се използва приспадането.

Приспадането се извършва само веднъж годишно, така че ако дадено лице направи няколко сделки за една година, тогава се прилага възможността да се намали данъчната основа само за един апартамент.

Освен това при закупуване на жилище можете да очаквате възстановяване на данъци. Тя се изчислява въз основа на разходите:

• сумата, за която е закупен апартаментът;
• разходи за изграждането на съоръжението;
• закупуване на земя, върху която е построена къщата;
• изплащане на кредитни лихви, ако е издаден жилищен кредит за покупка на жилище.

Максималният размер на приспадане на имота е 260 рубли. с цената на покупката или строителството, както и за ипотечните лихви могат да бъдат върнати на 390 000 рубли.

Как се изчислява кадастралната цена на обекта?

Много хора не знаят за нововъведенията в законодателството, затова се опитват да намалят данъчната основа, като продават недвижими имоти на ниска цена. Те са съгласни с купувачите, че в договора трябва да се посочи сумата, която не надвишава 1 милион рубли. Използвайки приспадането, се оказва, че данъчната основа е представена от отрицателна стойност.

Но сега данъчните власти в тази ситуация използват не само показателя, който е посочен в договора за продажба, но и кадастралната цена за определяне на данъка върху продажбата на апартамента. Законът уточнява, че ако кадастралната стойност надвиши стойността, налична в документа, то за тази цел се извършва изчислението на събираемостта.

Например, гражданин закупи апартамент за 1,5 милиона рубли. Кадастралната му цена е 1,3 милиона рубли. След година на собственост, човекът реши да продаде обекта за 1,6 милиона рубли. Той преговаря с купувача, така че в договора е посочена сумата от 900 000 рубли. При изчисляването на данъка служителите на Федералната данъчна служба вземат предвид кадастралната цена на съоръжението, тъй като тя е по-висока от продажната цена. В този случай, използвайки приспадането, размерът на данъка ще бъде равен на: (1,3 - 1) х 13% = 39 000 рубли.

Нуанси за изготвяне на декларация

Ако дадено лице притежава недвижим имот по-малко от определения срок, той трябва не само да изчисли и плати таксата, но и да състави и предаде на Федералната данъчна служба декларация. Не е нужно да генерирате този документ в ситуации:

• апартаментът не се продава, а се разменя или дава на друго лице, тъй като обектът се прехвърля безплатно или без да се получава допълнителна такса, поради което гражданинът просто няма приходи, от които може да се изчисли данъкът;
• Предлаганият обект е бил собственост на лице повече от три или пет години, в зависимост от това как е получил собствеността му.

В други ситуации е важно не само да платите данъка, но и да предадете декларацията. Това е необходимо само ако данъчната основа е положителна.

Важно е да се разбере не само дали гражданите плащат данъци върху продажбата на апартаменти, но и как се формира декларацията. Правилата за съставянето му включват:

• посочва периода, за който се формира документът;
• лична информация за данъкоплатеца е предписана;
• данни за това как апартаментът е получен, колко време е на разположение на гражданин, за каква цена е купена и продадена;
• се въвежда информация за приложимото приспадане;
• се дават правилата за изчисляване на данъка.

Въз основа на информацията от декларацията таксата се заплаща.

Как се представя декларацията?

Документът се предоставя на Федералната данъчна служба по различни начини:

• Посещение в офиса на Федералната данъчна служба за предаването на документа на специалист, след което се предоставят известие и разписка за плащане на данъка;
• изпращане на документи по пощата;
• използване на интернет;
• Използване на помощта на посредник, който трябва да има нотариално заверено пълномощно.

Не е необходимо да съставяте документ, ако в резултат на изчислението се окаже, че не е необходимо да плащате данък. Това включва случаи, при които след използване на приспадането се получава отрицателна стойност на данъчната основа, тъй като този факт не трябва да се доказва от данъкоплатеца въз основа на чл. 229 TC. Тя уточнява, че ако приходите не подлежат на данъчно облагане, те не могат да бъдат посочени от данъкоплатците.

Отговорност за неплащане на такси

Ако данъкоплатец направи грешка или просто не плати лично данък върху доходите на физическите лица след продажбата на апартамент, това води до това, че гражданинът е приведен в административна или наказателна отговорност.

Мярката за отговорност зависи от тежестта на престъплението и размера на данъка. Следователно може да бъде наложена глоба до 100 000 рубли. или дори лишаване от свобода до три години. Ето защо е необходимо да се изпрати навременна декларация преди 30 април, както и да плати таксата до 15 юли. Ако на 16-ия ден няма пари, тогава за всеки месец закъснение се начислява 5% от наказанието, поради което за половин година ще трябва да платим не само данък, но и 30% от него. Минималното ниво на такава глоба е 1 хил. Рубли.

По този начин, всеки човек трябва да знае какви данъци да плащат, когато продават / купуват апартамент, за да направят своевременни плащания към бюджета. Това ще избегне значителна отговорност за сериозни нарушения. По този начин е необходимо да се разберат условията на притежание, възможността за използване на приспадане и други нюанси на изчисление.