Имоти комплекс - това е, което? Концепция, видове

Концепцията за "имуществен комплекс" се използва в различни отрасли на икономиката и правото. Счита се за съвкупност от взаимосвързани обекти, подвижни и неподвижни, които се използват като обща единица за обща цел. Традиционно съществуват два вида комплекси от имоти: етажната собственост и предприятията. Нека да разгледаме техните функции.

компания

Този термин се използва във вътрешното законодателство и се отнася до определена категория юридически лица, които действат като субекти на гражданскоправни отношения.

Междувременно, в контекста на обичайния оборот на собствеността, предприятията се третират като предмети, а не като юридически лица. Въпреки това, те не са едно нещо, или дори един прост набор от тях, както и комплекс имот, който се състои от недвижими имоти (сгради, земя сайтове), лични вещи (суровини, машини, оборудване, готови продукти), задълженията и правата (изключителни да от този брой).

В някои страни клиентела също е включен в комплекса. Тази дума означава стабилни икономически връзки с потребителите, които са от голямо значение за пазарната икономика.

Съответно оперативното предприятие като комплекс за недвижими имоти по правило има стойност, надхвърляща агрегираната балансова цена на нетните активи или наличните имоти.

Характеристики на оборота

Предмет, имащ задължения и права в отношение на имот комплекс, е юридическо лице (или друг собственик), а не собственост. Следователно в предприятието (като предмет) законът разбира, на първо място, имуществото на единните организации. Междувременно част от имотния комплекс може да действа като самостоятелен обект на оборот. Това може да бъде например оборудването на работилницата. Също така обектът е производствената единица, която няма гражданска юридическа правосубектност. Примери за това са малък магазин, хотел, кафене и др.

Когато сте под наем, ипотека, продажба на комплекси собственост на този вид, или да извърши други сделки с тях на собственика при трансферите на договора от другата страна не само на движими и недвижими обекти, включени в състава им, но също така и на задълженията и правата, свързани с нея, както и клиентелата. Тъй като собственикът в същото време може да действа като предприемач и търговска организация.

Характеристики на правния статут

Предприятието като комплекс за недвижимо имущество не е задължително да включва недвижимите обекти (структури, парцели и др.). Тя се признава от недвижимите имоти не по природа, а поради наличието в закона на указание за това.

Специфичността на правния статут се състои не само в необходимостта от държавна регистрация на сделките, но и във факта, че този комплекс включва не само нещата, но и права, задължения и други нематериални обекти. Тяхната обща цена определя нейната стойност в рамките на оборота, предопределя целесъобразността от сключването на сделки с нея.

апартамент

Тази концепция има латинските корени. В буквален превод "кондоминиум" означава съвместен имот. Те считат за земя и имотен комплекс - парцел и жилищна сграда, разположена на него. В този случай отделните помещения на тази структура трябва да са частни или публични собственици на определени собственици, а останалите части са тяхната обща собственост.

Създаването на тези комплекси се осъществява по правило по време на приватизацията в жилищни сгради. Собствениците на отделните апартаменти имат да споделят общи елементи със съседите: асансьори, стълбища, мазета, тавани, ВиК, електрически и други съоръжения, предназначени за поддръжка на сградата, местната област.

ограничения

Специфична особеност на правния режим на комплексите от поземлени имоти е невъзможността на собственика на жилище да отчужди своята част от общата собственост, освен правото на собственост върху жилищна площ. Да направим обратното, между другото, също е невъзможно. Съобразно с това законът неразривно свързва собствеността върху жилищата с дял от правото на общата собственост на къщата.

Трудности при практическото прилагане на разпоредбите

Етажната собственост, които се използват за решаване на проблема, свързан със собствеността на оборудването, както и общите елементи на MCD (жилищен блок) за приватизация на отделни апартаменти, а в някои случаи, а стаите са категоризирани като отделна собственост.

Според много адвокати този подход не може да се счита за успешен. Факт е, че посочените стаи и апартаменти не са предназначени за самостоятелна употреба, защото са тясно свързани помежду си и с други елементи на конструкцията. Пренебрегването на това обстоятелство предизвика необходимостта от определяне на специален режим за оборудване и общи части на сградата, приравнени на обектите на споделена собственост на всички собственици на жилищни помещения. В резултат на това експлоатацията и управлението на комплекса земя и имоти се осъществява чрез HOA (партньорство на собствениците).

В този случай самата структура е престанала да бъде единствен неподвижен обект. Освен това, всъщност, общите части от него престанали да бъдат независими неща, тъй като били лишени от способността им да работят независимо от жилищните помещения, обслужвани от тях. На практика собствениците на апартаменти не проявяват сериозен интерес да поддържат правилното състояние и да управляват имотния комплекс. Всички усилия на собствениците се съсредоточават върху експлоатацията на собствената си "клетка".

Въпреки това, ако един от собствениците няма да има дял в правото на обикновените къщи собственост (например, стълби или вход), той просто няма да бъде в състояние да използват обичайните помещения, принадлежащи към него.

Алтернативен подход към проблема

В някои държави жилищните сгради се признават като неделими в правния смисъл на нещата и следователно действат като обекти на споделена собственост. Жителите в този случай получават за ползване в своя дял от жилищните помещения и в същото съотношение поемат разходите за осигуряване на правилното състояние на структурата като цяло.

Този подход значително опростява ситуацията, тъй като премахва необходимостта от създаване на етажна собственост и етажна собственост. Наемателите, от своя страна, се интересуват директно от правилното поддържане на къщата, а не само от жизненото им пространство. Във вътрешното законодателство, за съжаление, това решение не беше възприето.

В австрийското законодателство този подход се нарича "жилищен имот". В редица други държави е известно също като "етажна собственост". Основният недостатък на този подход е, че за основното нещо и неговите принадлежности, тясно свързани един с друг, се установява различен режим. В резултат на това престава да съществува единен неподвижен обект в неговата юридическа същност.

Принципът на superficies соло cedit

Някои адвокати предлагат да се признае като един обект, т.е. комплекс от имоти, обект и сграда, която е на него, за да се гарантира единството на х съдбата.

Този подход се основава на неразбиране на принципа, че всичко на земята принадлежи на неговия собственик (superficies solo cedit). В римското право, за сметка на това, правата на собственика на различни обекти са обединени, въпреки че те са тясно свързани като основно нещо.

Междувременно признаването на този принцип в съвременното законодателство би ограничило съществено правата на субектите. Например, би било невъзможно да се изгради структура на сайт, принадлежащ на друго лице. Отпадането на суперфисите соло цедит се е случило в някои страни от Източна Европа. По едно време те поемаха социалистическия път, но изцяло частната собственост не беше изключена от гражданскоправни отношения.

Технологични комплекси

Развитието на икономиката води до появата на нови обекти на гражданското движение. Това включва по-специално технологични комплекси, включително газопроводи с разпределителни станции и друго оборудване, петролни рафинерии и др.

Такива комплекси се различават от предприятията, тъй като съдържат само неща, а не задължения и права. В същото време елементите, които образуват комплекта, са много разнородни. Сред тях, по-специално, земя, сгради, свързани с недвижими имоти, както и оборудване, което е движим обект. Всички елементи обаче са обединени от една среща. Това прави целесъобразно използването им като неделим предмет на оборота.

Взаимни фондове

Взаимните фондове също се считат от законодателството за имоти. Взаимоспомагателните фондове се намират в управлението на доверието на акционерни дружества, специално създадени за тази цел.

Взаимни фондове са собственост, представлявана основно под формата на пари в брой. Тя е съвместно със субектите, които са създали управление на доверието и са получили инвестиционни дялове от управляващото дружество (МК). Собствениците на тези ценни книжа могат да изискват от Обединеното кралство да прекрати договора и да плати приходи, т.е. обратно изкупуване на дялове. В зависимост от характера на договорния фонд, изискване, което може да се представи по всяко време (открит басейн), в рамките на срока, определен в договора (интервал), или само в края на периода на договора (затворен).

В последния случай собствениците на звената могат да допринесат не само за пари, но и за друга собственост. Ето защо затворените взаимни фондове могат да се разглеждат като имуществени комплекси в буквалния смисъл.

За разлика от обикновените собственици, обектите, които притежават акции, може да не изискват част от фонда или да разделят неговия дял от него. Те не разполагат с предимство за закупуване на акции, принадлежащи на други участници.

Тъй като имущественият комплекс на взаимния фонд е различен в това, че съсобствениците - участници в споделена собственост - непременно прехвърлят собствеността си върху управлението на доверието на специализирана търговска организация и в замяна получават ценни книжа. Фондът действа като обект на споразумението, което се сключва с Наказателния кодекс.

Съдържание на правото на собственост на комплекси

Ако "сложността" се състои в реализирането на права по отношение на собствеността, то е въпрос на управление на обекта на оборота. Какво означава това?

Ако правото за управление на собственост е свързано с изпълнението на правомощията на собственика, следователно, тя се състои в вземане на решение за притежание, унищожаване и използване. Някои адвокати не разграничават обекти на собственост в зависимост от естеството на тяхната сложност. Те обаче смятат, че правото им е точно възможността за управление. Това означава, че ако сложността се състои в смесване на различни елементи в едно цяло, например в едно предприятие, възниква право на управление. Това е така ли на практика?

Разбира се, субектът има определени права върху имота, включен в комплекса. Реч, по-специално относно собствеността, други права на собственост, включително задължения и т.н.,

Реализирането на правни възможности може да се осъществи независимо от другите елементи на комплекса. Например, при представяне на правото на иск. Осъзнайте правата, които могат да бъдат и с тяхното измерване като цяло. Например, когато прехвърляте собствеността на реорганизирано предприятие или некомпетентен гражданин на доверие в управлението. Във всеки случай обаче упражняването на правомощия се различава в зависимост от конкретните нужди на субекта, естеството на обекта и основа за възникването на правни възможности.

Ако вземем предвид същността на правото по договора за управление на доверието, можем да заключим, че всяко имущество трябва да бъде управлявано. Тази дейност се свежда до прилагането от субекта на мерки за използване, притежаване или разпореждане с обекта.

При прехвърлянето на права към комплекса за периода, предвиден от страните, има задължителни отношения. С окончателното (неопределено) предоставяне на имущество от момента, в който страните по споразумението изпълнят условията или извършат едностранна сделка, за да придобият нещо, правото на управление става абсолютно.

заключение

Изграждането на комплекси, формулирано от законодателя и залегнало в нормативни актове, възниква на различни основания. Ако ги класифицираме по причини на тяхното създаване, тогава е възможно да се отделят обекти, които включват хетерогенни елементи и да притежават сложност, която се проявява в контролния режим. В първия случай се приема конкретен граждански обект, а във втория случай - специален правен режим.

Ако говорим за целите на възникването, тогава някои имоти комплекси са създадени с цел реализиране на специфични задачи. Пример, по-специално, са предприятията. Те са формирани за осъществяване на производствени цели - продукция, услуги, изпълнение. Създаването на други имуществени комплекси е свързано с жизнената подкрепа на гражданин или дейността на друго юридическо лице. Например тази категория включва единни предприятия, институции, работещи в сферата на социалното осигуряване, образователни организации и др.

По отношение на прилагането на правните режими във вътрешното законодателство за определени комплекси от имоти се установяват ясни правила, а за други - нормативната уредба изисква преразглеждане и коригиране, тъй като съществуващите правила имат пропуски.