Прехвърляне на собственост: примерно споразумение. Прехвърляне на имота: окабеляване

Операциите с недвижими имоти и други активи в бизнеса, в отношенията между държавата, общинските власти и физическите лица могат да предполагат безвъзмездно прехвърляне на съответните обекти и ценности. Как се регулират тези процедури в Русия?

Субекти на прехвърляне на собственост

За коя сфера на гражданските отношения е легитимно да се припише такова явление като безвъзмездно прехвърляне на собственост? Две общи интерпретации са подходящи тук. В широк смисъл безвъзмездно прехвърляне на собственост може да се разбира като дарение на някаква материална стойност на субект с някакъв статут - физически лица, юридически лица - в полза на друг, чиито законови характеристики също нямат значение. Въпреки това, в практиката на руската юриспруденция въпросната фраза като правило предполага взаимовръзки на ниво организации.

Прехвърлянето на имущество в тази връзка е процедура, организирана в рамките на нормативните норми, уреждащи главно отношенията между юридическите лица. Също така, някои експерти отделят взаимодействието с участието на бюджетни институции в отделна категория.

Кой може да прехвърли имота безплатно?

Според някои адвокати по принцип прехвърлянето на собственост от една организация в друга попада под действието, третирано като "подарък". Ако съответното юридическо лице е търговско дружество, това означава, че ограниченията, предвидени в член 575 от Гражданския кодекс на Руската федерация, се отнасят за него. Тя казва, че ако сумата на имота е повече от 3 хиляди рубли, то е невъзможно да се прехвърли като подарък от една търговска организация в друга.

Фирмата, която извършва дейност, може в същото време да вземе имущество безплатно от физически лица, сдружения с нестопанска цел, както и от власти. Възможно безвъзмездно прехвърляне на имот от учредителя в полза на компанията. В този случай съответната му дейност ще се осъществява върху правата на физическите лица. Същевременно свободното прехвърляне на имущество от учредителя няма да бъде облагано с данък, при условие че лицето не притежава повече от 50% от уставния капитал на дружеството.

Трансфер или лизинг?

Сред дискусионните въпроси, свързани с проблемите на регулирането на имуществените отношения в гражданското право на Русия, е правилността на използването на въпросния термин. Факт е, че такова явление като безвъзмездно прехвърляне на собственост е много сходно с предоставянето на ценности за свободно наемане. Но това изобщо не е същото.

Ако става въпрос за безплатен наем, тогава е по-правилно да използвате фразата "прехвърляне на собственост за свободна употреба". В този случай собствеността върху прехвърлената стойност остава с първоначалния й собственик. Ако говорим за такъв подарък, тогава имаме право да използваме термина точно в звука, в който го разглеждаме сега - т.е. да наречем процедурата безвъзмездно прехвърляне на собственост.

Наем под наем, де факто прехвърляне

Но тук има един нюанс. Факт е, че действителното съдържание на отношенията между гражданите или организациите по отношение на прехвърлянето на имущество и в двата случая може да бъде същото. Напълно възможно е да приемем, че една единица ще прехвърли стойността на друга върху правата на свободен лизинг с много дълъг период, без да я поиска след това. Официално, първоначалният собственик на имота не губи права на собственост, но друго лице става de facto негов управител. Този нюанс позволява на много компании да заобикалят границата от 3 хил. Рубли, установена от 575-тата статия, която отбелязахме по-горе. Предприемачите неофициално се съгласяват, че ще подпишат договор за безплатно отдаване под наем, но в действителност - една фирма прехвърля другата собственост на друга в действително притежание.

Въпреки това, както отбелязват адвокатите, свободното прехвърляне на собственост е процедура, която изисква подходяща документация. Договорът между организациите трябва по-специално ясно да посочва: каква стойност се прехвърля, какви са нейните характеристики и състояние. Ако в документа няма такива данни, тогава сделката, както казват адвокатите, се счита за невалидна.

Също така, ние отбелязваме, че има някои ограничения, свързани с процедурата за предоставяне на имот под наем с участието на търговски организации, все още има. Например фирма - AO или LLC, не може да предостави стойност на свободното използване на своите учредители или лица, принадлежащи на управителния орган.

Трансфер или дарение?

Ние отбелязахме по-горе, че свободното прехвърляне на собственост върху имущество обикновено се идентифицира с процедурата на дарение. В тази връзка определени видове субекти на гражданскоправни отношения при определени условия могат да бъдат ограничени в правата за прехвърляне или получаване на имущество - например, търговски организации, които имат ограничение от 3 хил. рубли в извършването на такива процедури. Много фирми заобикалят това ограничение, като се възползват от възможността да предоставят (получават) ценности за свободно наемане, преговаряйки с други организации. Съществува обаче още един правен механизъм, при който взаимодействието между бизнеса по отношение на безвъзмездно прехвърляне на собственост няма да се счита за подарък.

Неговото прилагане е възможно, ако става въпрос за взаимни отношения на дружествата и техните свързани структури. Въпросът е, че безвъзмездното прехвърляне на собственост върху собствеността от структурата на предприятието майка в полза на дъщерното дружество по правило не е квалифицирано като бенефициер. Тази процедура се признава като част от управлението на материални активи, свързани с предприемачески дейности. Така, ако договор за безвъзмездно прехвърляне на собственост е сключен между структурата на предприятието-майка и неговото дъщерно дружество, то не е квалифицирано като подарък сделка, независимо от факта, че такива споразумения, както отбелязват някои адвокати, не са предвидени в закона. Но в същото време няма противоречие с нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация.

Въпреки това, други правни възможности, при които прехвърлянето на имот в безвъзмезден начин може по някакъв начин "прикритие", адвокатите не излъчват. Някои фирми се опитват да намерят вратички в закона. Например, един общ вариант: предприемачи формулира отношение на сделки, които възнамеряват да се скрие основна цел характеристика на подарък - да се отговори на специфичните интереси, които са на разположение, за да дари (и липсата на тях, от своя страна, бившият собственик на имота). На практика това често означава, че договорът е безвъзмездно прехвърляне на собственост е придружен от друг такъв източник на правото, но страните по сделката там си разменят местата и донора получава в замяна друг имот. Така че, по начин, който дава да не отговарят на техните интереси, и е съобразена с условията на договора. Изготвянето на такива договори обаче се счита от адвокатите за грешка на бизнеса. Ако този процес е придружен от дарение брояч отпускане - съответната сделка, ако следвате правилата, посочени в член 572 от Гражданския процесуален кодекс, се отменя.

Разликите между разглежданите две явления могат да се наблюдават въз основа на структурата на договорите, отразяващи съответния тип граждански отношения.

Договор за безвъзмездно ползване: функции

Договорът за безвъзмездно прехвърляне на собственост (образец от структурата, който сега ще изучаваме) за свободно ползване се урежда от разпоредбите на 36 глава от Гражданския кодекс на Руската федерация, и по-специално член 689 от Кодекса. Страните по съответното споразумение се наричат ​​"заемодателят" и "заемополучателят". Вторият трябва по договора да бъде задължен да върне първия имот в държавата, в която е получил, като вземе предвид вероятната амортизация (освен ако в договора не е посочено друго).

Препоръчва се договорът да бъде сключен в проста писмена форма. Видовете имоти, които могат да бъдат прехвърлени по силата на това споразумение, са много различни: недвижими имоти, земя, оборудване, транспорт и други ценности, които имат природни дадености.

Какво трябва да се съдържа в договора за безвъзмездно прехвърляне на обект, който се разглежда, извадката от структурата, която изучаваме? Най-важният критерий е включването на описанието на предмета на споразумението. Ако имуществото притежава документи, които характеризират собствеността му чрез собственост, източници от техническо естество, то и информацията от тях трябва да се използва и при изготвянето на договора. Текстът на споразумението следва също така да описва действителното състояние на стойностите, степента на износване, възможните недостатъци във външния вид и т.н. Същото трябва да съдържа и сертификат за прехвърляне безвъзмезден имот за свободно ползване, който адвокатите също препоръчват да представляват за легитимиране на подходящия тип граждански отношения.

Отделно, трябва да говорим за характеристиките на прехвърлянето, за да използваме недвижимите имоти.

Недвижими имоти - за ползване

Прехвърлянето на недвижимо имущество на свободна употреба подлежи на държавна регистрация. това са изискванията на член 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В същото време ще бъде необходимо да се заплати съответната държавна такса за регистрационните услуги на компетентните отдели. Въпреки това, ако срокът на договора е по-малък от една година, тези процедури не са задължителни. Ето защо на практика това правило, както казват адвокатите, се използва рядко: организациите са по-лесни, от време на време, да подновяват договора.

Съгласно договор за подарък, една от страните (донор) без компенсационни трансфери или се задължава да прехвърли на друга страна (дарения) нещо в собственост или вещни права (вземания) се до него или на трето лице, или FreeS или се съгласява да я освободи от имуществена отговорност за себе си или на трета страна (позиция 572 GK).

Нека сега разгледаме как имотът се прехвърля на имота безплатно. Както отбелязахме по-горе, от правна гледна точка тази процедура е идентична с дарението. Следователно договорът ще бъде съставен от подходящия вид.

Договор за подарък: функции

Интересно е, че руското законодателство позволява "устно" заключение договор за подарък - но само ако не говорим за случаите, изложени в параграфи 2 и 4 на член 574 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Транзакцията след това се счита за завършена, когато лицето, бившият собственик, дава стойността или заглавните документи върху него, на друг, на новия собственик. В същото време, ако сумата на имота е повече от 3 хиляди рубли, тогава е необходимо да подпише подарък договор в писмен вид. В същото време може да има задържащи условия. Например, обещанието за подарък във връзка с такава почивка.

Въпросният договор включва сделка, и двете от които са задължителни. Донорът трябва да прехвърли имота, а надареният, на свой ред, да го приеме. Също така споразумението може да предвиди други задължения за новия собственик. Например дарителят може да сключи споразумение при условие, че прехвърленият имот ще бъде използван стриктно за определена цел. Или, например, надареният ще поеме задължението да третира внимателно полученото нещо.

Общинска собственост

Има такова нещо като безвъзмездно прехвърляне на общинска собственост. Какви са неговите характеристики? Този вид процедура, както е отбелязано в редица правни източници, може да се извърши, за да се решат проблемите на социалната или благотворителната ориентация. Прехвърлянето на общинска собственост може да се извърши в полза на физически или юридически лица въз основа на заповедта на институцията или в съгласие с правомощията на общината.

Ако говорим за прехвърлянето на недвижими имоти, тогава разрешаваме само втория вариант. В същото време прехвърлянето на собственост е възможно и за безплатно ползване. В този случай обаче заемодателят, който подписва договора за безвъзмездно прехвърляне на общинска собственост на свободно ползване, може да бъде само общината. Независимо дали имотът е реален или други активи.

Федерална собственост

Нека да разгледаме също как се осъществява свободно прехвърляне на федерална собственост. Тази процедура може да има различни посоки. Това означава, че собствеността може да бъде прехвърлена от федерална собственост в полза на субекта или общината, както и обратно.

Ако дарението на федерална собственост се извършва от субект имота в полза на Руската федерация, съответната процедура обикновено се извършва в съответствие с правилата на регионалните правителства на решения, отразяващи изпълнението на Федералния закон №122 от 22.08.2004 в частта, която се отнася до прехвърлянето на активи.

Ако има обратна процедура - прехвърлянето на обектите в собствеността на региона, тогава по правило се използват правни актове, приети на ниво образувание, които регулират процедурата за приемане на федерална собственост. Ако регионът предложи да прехвърли обекти в полза на общините, тогава основният източник на закон са и актовете, приети на ниво субекти - но само тези, които регулират отношенията с местните власти. Обратната процедура по правило се извършва въз основа на нормативни актове, които разглеждат аспекта на очертаване на правомощията между регионалните власти и общините.

Както обаче отбелязват адвокатите, регионалните закони, чиито норми регулират свободното прехвърляне на държавна собственост, са много сходни. В допълнение, на ниво формулировка на съответните правни актове е възможно да се спази известна еднородност на нормите с тези, които регулират отношенията на общинско ниво.

Отношения между бюджетните институции

Възможно е прехвърлянето на собственост на бюджетна институция да бъде безплатно. Какви са правилата на закона за този тип правни отношения? На първо място, трябва да се отбележи, че институцията има две възможности да получава безвъзмездно имущество: като подарък от физически лица или организации, които не са част от държавната финансова и дистрибуторска система, или чрез прехвърляне от други бюджетни организации. Да разгледаме характеристиките на всеки от вариантите.

В бюджета - от физически и юридически лица

Ако прехвърлянето на имот публична институция е силата на договор за дарение, една от страните по споразумението могат да бъдат толкова физическо или юридическо лице, със статут на стойностите на предаване на обекта не е от значение. Основният източник на право, уреждащ отношенията между тези типове образувания съгласно съответните споразумения, е 32-ра глава от Гражданския кодекс на Руската федерация.

В допълнение, въпросната процедура се урежда и от счетоводното законодателство. Ето защо важен аспект на процеса е, когато от името на физически лица или организации в полза на бюджетна институция се извършва безвъзмездно прехвърляне на собственост - се извършва осчетоводяване. Те трябва да са верни. Нека да разгледаме някои примери, които разкриват нюансите на тази процедура.

Към бюджета от отделни лица и организации: публикуване

Да предположим, че бюджетната структура получи подарък от даден недвижим имот от търговска организация. В този случай тя трябва да определи тази процедура със следното двойно вписване:

- дебит: 2 101 02 310 (това е "Увеличение на разходите за нежилищни помещения");

- кредит: 2 401 01 180 (това е "Други доходи").

Също така в счетоводната документация е необходимо да се отрази пазарната стойност на получения недвижим имот. За тази цел експертите препоръчват използването на обществена информация в официални източници, данни от "Росстат", обяви за свободна продажба на подобни видове имоти и услугите на независими оценители.

Един бюджет на друг

Вторият вариант, при който е възможно да се получи безвъзмездно имущество от бюджетна институция, е прехвърлянето на ценности от друга организация с подобен статут. Тази процедура може да бъде изпълнена:

- между институциите, които са подчинени на генералния мениджър;

- между организациите, които се отчитат пред различни главни структури, но в рамките на бюджета на същото равнище;

- между институциите, работещи на различни равнища на бюджета;

Имайте предвид, че в този случай е необходимо също така, след като се извърши свободно прехвърляне на собственост, окабеляването е фиксирано правилно.

Ако стойностите се прехвърлят съгласно първия сценарий - между институциите, отчитащи един мениджър, тогава е необходимо в счетоводния отдел да се отрази следното двойно влизане (на същия пример с недвижими имоти):

- дебит: 0 101 02 310 (т.е. "Увеличаване на разходите за нежилищни помещения");

- кредит: 0 304 04 310 (това е "Междуведомствени селища").

При втория сценарий дебитът е еднакъв. Но заемът е различен: 0 401 01 180 (т.е. "Други доходи"). При третия сценарий дебитът отново е същият. Заемът отново е различен: 0 104 10 410 (или "Приходи от приходи от други бюджети").