Член 556 от Гражданския кодекс на Руската федерация, текуща версия. Прехвърляне на недвижими имоти

В настоящата версия на чл. 556 от Гражданския процесуален кодекс определят правилата за изпълнение на условията на договора за придобиване / продажба на недвижимо имущество. Нормата задължава страните да спазват реда за прехвърляне на собственост. Разглеждане на съдържанието на чл. 556 Граждански кодекс и коментари към него.

Общи условия

Съгласно член 556, параграф 1 от Гражданския кодекс прехвърлянето на недвижимо имущество се извършва съгласно документ, подписан от страните. След доставката на имота и регистрацията на този документ задължението за прехвърляне на обекта се признава за изпълнено. Като такъв документ по правило се използва акт на прехвърляне.

В чл. 556 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, че ако някоя от страните по сделката избегне подписването на документа, ще се счита, че той е отказал да изпълни задължението си.

обяснения

В параграф 1 от първия параграф на чл. 556 от Гражданския кодекс на Руската федерация съществува разпоредба, съгласно която задължението за предоставяне на обекта се признава като завършено след прехвърляне на купувача и регистрация на съответния документ от страните по сделката. В този случай, изхождайки от правилата на ал. 2, т. 1 224 от Кодекса, вещта се признава за предадена в момента на получаването му в действителното притежание на приобретателя или на лицето, посочено от него.

В същото време законът или договорът могат да предвиждат друго условие. Например, ако към момента на сключването на споразумението за отчуждаване имотът вече е в законно притежание на приобретателя, той се признава като прехвърлен преди подписването на документа. Този подход се използва и от съдилищата по спорове.

изключения

Въз основа на разпоредбите на Федералния закон № 159, регламентиращи специално прехвърляне на обекти, които са държавна или общинска собственост и на лизинг от представители на малкия и среден бизнес, подписването на специален документ от страните на техния трансфер на основание чл. 556 Граждански кодекс не се изисква.

Участниците в сделката могат самостоятелно да установят различна процедура за предоставяне на недвижими имоти. Така например, в арбитражния практика, има ситуации, в които съдилищата потвърждават надлежно изпълнение на задълженията по трансфера на обекта, когато в действителност той преди това са били прехвърлени на купувача на договора за наем и договора за продажба се съдържа позоваване на факта, че той има силата да прехвърли акт.

Специфичност на прилагането на нормата

Член 556 от Гражданския кодекс се счита за специално правило във връзка с правилото, определено в ал. 1 на чл. 224. Въз основа на това не се изисква задължителното потвърждаване на факта на предаване на обекта на приобретателя.

За разлика от правилото, установено в чл. 224 задължението по чл. 556 от Гражданския кодекс на Руската федерация се счита за изпълнено, ако са налице две факти. Първата е действителното предаване на имота на страната по сделката, втората е регистрацията от страна на участниците на специален документ, потвърждаващ прехвърлянето.

Според адвокатите консолидирането на тези изисквания в член 556 от Гражданския кодекс е съвсем логично и обосновано, като се вземат предвид особеностите на регулаторното регулиране на оборота на недвижимите имоти в системата на гражданскоправните отношения.

държавна регистрация

Въз основа на разпоредбите на параграф 1 131 статии GK, собствеността обаче, както и друго право на собственост върху недвижими имоти, нейното ограничаване, произход, прекратяване и прехвърляне трябва да бъдат регистрирани. Освен това при сделките с такива обекти се прилагат правилата на клауза 2 223 от правилото. Според него, ако фактът на отчуждаване на имот е предмет на държавна регистрация, купувачът ще получи право на собственост само след изпълнението на тази процедура. Това се потвърждава от специален документ, издаден от упълномощения орган.

Gosregistratsya действа като правен акт за признаване и потвърждаване на възникването, прехвърлянето, ограничаването или прекратяването на права върху недвижим имот. Като се имат предвид особеностите на правния режим на такива съоръжения, изглежда, че документа, издаден от упълномощения орган, е доказателство за факта, че обектът е доставен на приобретателя.

От това следва, че доказателството за прехвърляне на собственост и съответно изпълнението на задължението по сделката не може да бъде предоставянето на купувача ключовете на апартамента.

Отговорност на страните

Както е установено в член 556 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако един от участниците избегне прехвърлящия документ, действията му ще се считат за отказ да се изпълнят условията на сделката. Съответно, вероятността за възникване на неблагоприятни последици за него. По този начин придобиващият може да поиска прехвърлянето на предмета или обезщетението за загуби, понесени във връзка с неправомерните действия на продавача. Ако избягащата страна е купувачът, тогава собственикът има право да го задължи да приеме недвижим имот или да се оттегли едностранно от сделката.

В допълнение, страните по договора могат да налагат санкции един срещу друг за неизпълнение или неправилно изпълнение на задълженията. По-специално, един от тях е наказание.

Важни точки

Необходимо е да се вземе предвид, тогава проектът на документа за прехвърляне е потвърждение за факта, че са изпълнени задълженията по отношение на предоставянето на обекта на приобретателя. Тази процедура не засяга прехвърлянето на правата от предишния собственик към новия. Това се дължи на факта, че, както беше споменато по-горе, придобиването на право на недвижим имот е свързано с държавната регистрация на сделката.

Прехвърлянето на обекта не е основание за вписване на информация в регистъра. Следователно, тя може да бъде направена преди или след държавната регистрация. Основата за вписване на информация в регистъра е договор или друг документ, издаден по предвидения от закона начин.

Този подход се използва от съдилищата. Например, в решението по един от делата е посочено, че условието на споразумението за отчуждаване на сградата, което предвижда издаването на документ за прехвърляне след държавната регистрация на права, не противоречи на параграфа. 2 от 1 клауза на член 556 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Смърт на имота

Изпълнението на акт за прехвърляне на обект, в съответствие с общите правила, не е съществен факт за определяне на момента на прехвърляне на рискове от продавача на купувача.

Съгласно разпоредбите на член 211 от Гражданския кодекс вероятността от случайна смърт (увреждане) на съоръжението се поема от собственика, освен ако не е предвидено друго в договора. Съответно, рисковете преминават към придобиващия по време на държавната регистрация на неговите права.

В същото време страните по сделката имат право да предвидят различна разпоредба. Например страните могат да се съгласят, че рисковете преминават към придобиващия към момента на прехвърлянето на собствеността. И това, както вече бе споменато по-горе, може да се извърши независимо от държавната регистрация (преди или след нея).

В заключение

Законът за прехвърляне се счита за документ, удостоверяващ изпълнението на задълженията в частта от доставката на купувача от купувача. Тя не може да се разглежда като основа за извършване на промени или допълнения към основния договор за продажба. Това е по-специално за въпросите, свързани със състоянието на имота.

Ако купувачът е приел недвижими имоти, които не отговарят на условията на сделката, включително в случай, че несъответствието е предвидено в споразумението, този факт не освобождава собственика от отговорност за неправомерно изпълнение на задълженията. Това правило е определено в параграф 2 от член 556 от Гражданския кодекс.

Независимо от това, адвокатите препоръчват да посочите възможно най-пълно всички нюанси на прехвърлянето на обекта. Участниците в сделката, използвайки разпоредбите на Гражданския кодекс за свободата на договаряне, имат право да установят каквито и да било условия в закона.