През коя година се формира руският пазар на недвижими имоти? Структура и функции на пазара на недвижими имоти

Пазарът на недвижими имоти в Русия е един от най-големите сегменти на националната икономика. Същевременно развитието му до голяма степен зависи от състоянието на нещата в други ключови сектори на икономиката. Пазарът на недвижими имоти в Русия е чувствителен към кризи, към макроикономическата ситуация. Как може тази зависимост да бъде проследена на различни етапи от нейното развитие? Какви са основните периоди на формиране и растеж на пазара на недвижими имоти в Русия?

Пазар на недвижими имоти в Русия: структура

Като се има предвид основните етапи от развитието на пазара и създаването на недвижими имоти в Русия, че ще бъде полезно да се разгледа от гледна точка на функционирането на две съвсем различни сегмента на - сделки с жилищни помещения и взаимоотношения, предмет на което - покупка и продажба и търговско помещение под наем.

Може да се отбележи, че и двете тези сфери изпълняват редица важни функции за националната икономика на Руската федерация:

- стимулиране на търсенето на кредитния пазар;

- стимулиране на предлагането на строителния пазар;

- стимулиране на растежа на паричното предлагане в голям брой други бизнес сегменти - консултиране с недвижими имоти, производство на строителни материали, лакове, бои, довършителни работи, тапети;

- решаването на спешни социални проблеми, свързани с предоставянето на жилища на гражданите;

По този начин пазарът на недвижими имоти е един от най-важните двигатели на икономическия растеж в страната като цяло. Нека сега разгледаме как са се формирали и развили нейните най-важни сегменти.

Пазарът на жилищни недвижими имоти в Русия: първите години на развитие

През коя година се е образувала руският пазар на недвижими имоти в сферата на сделките с жилищни имоти? Има няколко гледни точки по този въпрос.

Според много изследователи, на пазара на жилищни недвижими имоти в съответния сегмент започна да се формира през 1990 г. - след публикуването на Закона "On Property", който одобри институцията на частната собственост в СССР - за първи път от дълго време. Преди това, в Съветския съюз, този или онзи имот, включително и апартаменти, беше в личното притежание на гражданите. Но не и в частната собственост - съответната институция в СССР е свързана главно с капиталистическата система, която идеологически се противопоставя на социалистическите принципи.

Веднага след приемането на закона "На имота" на разположение на гражданите на СССР бяха къщи и апартаменти, които по това време са придобили по реда на текущите кредитни формати. Трябва да се отбележи, че тези заеми са доста далеч от ипотечните програми, които са общи за днешния човек на улицата, но до известна степен са сходни с тях. Собствениците също са в състояние да продадат имота си на пазара.

Факторът на приватизацията

На свой ред, от 1992 г. започна мащабна приватизация на апартаменти, получени по това време от държавата. Това предопределя и формирането на пазара на големи обеми от предложения, а се дължи на факта, че свободното предоставяне на жилища от държавата е намалена до минимум (освен в рамките на различните социални програми), е имало и на търсенето на недвижими имоти.

Ако говорим за когато е имало руски пазар на недвижими имоти, а след това можете да се съсредоточите само върху едно и също време в началото на приватизацията на държавни жилища. Тоест, това е 1992 г. Въпреки това, някои експерти смятат, че руският пазар на недвижими имоти е създадена през 1991 г., малко след закона "На собственост" напълно заслужи и първата търговска сделка на покупко-продажба на жилища не е осъществена. Но поради твърде малкия обем на търсене и предлагане, механизмите, които характеризират предишния пазар, не могат да се считат за напълно продаваеми. Само с началото на приватизацията започнаха да се формират.

По този начин, етапите на формиране на пазара на недвижими имоти в Русия, ако говорим за жилищния сегмент, е по-легитимно да отброим от 1992 г. насам. Друг въпрос е, че съответната сфера на търговските отношения предполага съществуването не само на институция на частна собственост, но и на голям брой правни и финансови механизми, чрез които могат да се извършват сделки за закупуване и продажба на апартаменти. Да разгледаме този аспект по-подробно.

Когато се формираха правните механизми на пазара на недвижими имоти в Руската федерация?

Така че, през коя година се е формирала руският пазар на недвижими имоти, ако говорим за жилищния му сегмент, ние вече знаем - през 1992 г. В оригиналната си форма тя обаче функционира в рамките на остарели правни системи, които все още са ориентирани към социалистическия период. Какво да кажем - дори и Конституцията на държавата по онова време отсъстваше. Но през 1993 г. тя се появи. По-късно бяха приети и влезли в сила закони за държавна регистрация на права върху недвижими имоти през 1997 г. и за ипотеки през 1998 г.

Правни и финансови институции: въздействие върху развитието на пазара

По този начин, въпреки факта, че руският пазар на недвижими имоти е създаден през 1992 г., той му отне известно време, за да придобие подходящите механизми за легитимиране на сделки за продажба и кредити.

Всъщност фактът, че ипотечните програми бяха одобрени на законодателно ниво, предопределиха началото на формирането на нов етап в развитието на жилищния пазар в Руската федерация, характеризиращ се с постоянно нарастване на търсенето и в резултат на това цените на имотите. По отношение на периодизацията - тя съответства на 2000-те години преди началото кризата от 2008-2009 г. година.

Нека да разгледаме неговите подробности по-подробно.

Пазарът на жилищни недвижими имоти в Русия: от началото на 2000-те до кризата от 2008-2009

Основните фактори за развитието на руския пазар на недвижими имоти през съответния период бяха ипотечните програми (особено интензивното търсене за тях станаха в средата на 2000 г.), нарастващите заплати на гражданите, както и постоянно високата нужда от жилища. В резултат на това цените на апартаментите през 2000-те години се покачваха. Факторът на техния спад може да бъде кризисен феномен в икономиката, което би предопределило забавяне на ипотечния пазар, както и спад в търсенето на жилища поради забавяне на растежа на заплатите.

Подобни условия възникнаха през есента на 2008 г., когато на фона на отрицателните финансови показатели на световния пазар възникнаха проблеми в руската икономика. Доходите на руските граждани в периода до 2010 г. престанаха да нарастват, най-малко при темповете, наблюдавани преди кризата през есента на 2008 г. Банките започнаха да строго оценяват платежоспособността на ипотечните кредитополучатели, което е причината, поради която темпът на жилищните кредити намалява.

В резултат на това, по време на кризата от 2008-2009 г. цените на недвижимите имоти в RF значително намаляха. Но тъй като стабилизирането на макроикономическата ситуация в Русия отново започва да се оформя на растежа на доходите на гражданите, банките нов тласък в тази част от жилищните кредити, както и руски пазар на недвижими имоти, за създаването на които вече са проведени, той навлезе в нов етап на развитие. Нека да проучим неговите характеристики.

Пазарът на жилищни недвижими имоти в Русия: от 2010 г. до кризата от 2014 г.

На фона на значително увеличение на интензивността на жилищните кредити продължаващото високо търсене в този период в Русия отново започна да покачва цените на недвижимите имоти. Тази тенденция обаче, както твърдят анализатори, не е характерна за всички руски региони. По-специално, в най-големите градове на Русия, главно в Москва и Санкт Петербург, покачването на цените на жилищните имоти не беше толкова забележимо в относително изражение. Тези анализатори се свързват главно с насищането на пазара. Въпреки факта, че най-големите градове на Русия останаха привлекателни за преместването, развитието на жилищния пазар в Москва и Санкт Петербург до известна степен компенсира голямото търсене на недвижими имоти.

Нова криза и пазара на недвижими имоти

По един или друг начин, в много други градове на Руската федерация, поради липсата на предлагане, цените на имотите са се увеличили стабилно. Факторът на забавянето им отново може да бъде кризисен феномен в икономиката. Въпросите, свързани с усложняването на външнополитическата среда, намаляването на петрола и някои структурни проблеми в националната икономика на Руската федерация, възникнаха през 2014 г.

Доходът на населението нарасна отново. По особено негативен начин, новата криза засегна банковия сектор - Централната банка бе принудена да увеличи процента на рефинансиране, а търговските кредитни институции на свой ред засилиха сроковете за кредитиране. В резултат на това ипотечният пазар се забави значително. Тези фактори предопределиха нова рецесия в пазара на жилищни недвижими имоти в Русия.

Какви са перспективите за тази сфера на имущество и правни отношения във връзка с установените икономическа ситуация?

Руският жилищен пазар на недвижими имоти: перспективи

Етапите на развитие на пазара на недвижими имоти в Русия, считани от нас, свидетелстват, че кризисните феномени за съответния сегмент не са нови. По време на рецесията от 2008-2009 г. имаше същия спад в цените на жилищата, тъй като в кризата от 2014 г. динамиката на ипотечното кредитиране намаляваше. Но веднага щом състоянието на икономиката се подобри - в същото време ситуацията се подобрява в сегмента на жилищните имоти - поради постоянно високото търсене на жилища.

В очакване на действията на правителството

За да се преодолее кризата през 2008-2009 г., руската икономика беше подпомогната от високите цени на петрола, започнали през 2011 г., възлизащи на около 100 долара за барел. Ще се върне ли към тях сега, когато "черно злато" струва няколко пъти по-евтино - голям въпрос. Ако случаят е такъв, тогава е вероятно, че едновременният двигател на растежа на руската икономика ще работи. Ако не, вероятно ще трябва да чакат да започнат да функционират правителствените програми за стабилизиране на ситуацията в националната икономика, целяща да гарантира замяната на приходите от петрол.

Следователно състоянието на пазара на жилищни имоти зависи от това колко успешна ще бъде държавната политика в областта на адаптиране на руската икономика към новите условия, които са се развили на световния пазар.

Пазарът на търговски недвижими имоти в Руската федерация: формиране и развитие

Така че ние разбрахме коя година се формира руският пазар на недвижими имоти и как се е развивал - в жилищния сегмент. Нека сега разследваме особеностите на друга сфера, а именно търговските недвижими имоти. Продажбите, покупките и лизинговите сделки се извършват по отношение на такива съоръжения като офис сгради, търговски центрове, хотели, складове, гаражи, индустриални обекти, стадиони.

Приватизацията е важна ли е в бизнеса?

В началото на статията установихме, че в жилищния сегмент на руския пазар на недвижими имоти е създаден през 1992 г. - когато започна приватизацията. Що се отнася до търговските съоръжения, сходните пазарни явления в съответната област, когато държавната собственост, предоставена безплатно на частни собственици, не се наблюдаваше в голям мащаб. Следователно приватизацията на частните търговски съоръжения, макар и в Руската федерация, не може да се превърне в един и същ мощен двигател на растежа на сегмента, както в случая на жилищни недвижими имоти.

Ето защо, можем да заключим, че в търговския сегмент на руския пазар на недвижими имоти е образувана през годината едва през 1991 г., след като Законът "За частната собственост" започна да функционира. Други двигатели на растежа е, отново, разработването на програми за заеми, но адаптирани към търговската сфера, както и интензивното развитие на руската икономика, особено в началото на 2000.

Икономическият фактор е универсален за всички сегменти

Както в случая с жилищния сегмент, пазарът на търговски недвижими имоти беше чувствителен към кризата от 2008-2009 година. Също така беше отрицателно повлияно от рецесията от 2014 г. и 2015 г. Следователно перспективите за по-нататъшно развитие на тази област на националната икономика също зависят от макроикономическите тенденции.

Въпреки това, за разлика от гражданите, които са основните купувачите и продавачите на пазара на недвижими имоти, на съответните участници в търговския сегмент - фирми могат да имат върху икономическите процеси в страната по-значително въздействие. По този начин, прилагането на държавни програми, насочени към модернизация в икономиката, до голяма степен зависи от интензивността на търговската дейност на частните предприятия.

Ето защо, в силите на бизнеса да се направи много, за да се гарантира, че ситуацията в националната икономика на Руската федерация е придобила по-положителна динамика. В резултат на това - да се стимулира по-нататъшното развитие на пазара на недвижими имоти.

резюме

Така че, ние определихме коя година се е формирала руският пазар на недвижими имоти в жилищните и търговските сегменти, идентифицираха основните етапи от неговото развитие. Основните фактори, влияещи на състоянието на нещата в съответната сфера на националната икономика, са предимно макроикономически. Ако ситуацията в икономиката на страната се характеризира с преобладаване на положителните тенденции - пазарът на недвижими имоти в двата сегмента се развива активно.

Що се отнася до спецификата на неговото развитие в жилищни и търговски площи, може да се отбележи преди всичко, че руският пазар на недвижими имоти е създаден при специални условия на преход от социалистически модел на икономика към капиталистически. Не се появиха веднага правните и финансови институции, необходими за пълноценното му функциониране.

Въпреки това, в модерните гледане на пазара Руските недвижими имоти се развиват по същите принципи, каквито са типични за повечето капиталистически държави. Формирането на цените върху него се дължи на обективната корелация на търсенето и предлагането. Това обяснява зависимостта на неговото развитие от състоянието на икономиката като цяло. Ако има ефективно търсене, динамиката на пазара ще бъде положителна.