Нова сграда или "средно жилище": какво е по-добре да купите?

Един от основните въпроси, които възникват в много купувачи на жилища, е изборът между нова сграда и "второ жилище". Изборът е сериозно сложен, ако цените на двата вида апартаменти не са особено различни. Всеки вариант има своите предимства и недостатъци, така че трябва да се доближите до покупката на жилища много отговорно. Това е апартамент, а цената на някои от тях може да достигне стотици хиляди долари.

Нова сграда или "втори жилища" - какво е по-добре?

Основното жилище е апартамент, който преди това не е регистриран от никого. Всъщност, като първоначално жилище често се опитва да продаде апартаменти, които дори не са построени.

Трябва да отбележим, че продажбата на апартаменти в къщи, които се строят или планират за строеж, се урежда от Закон № 214-FZ. Този закон задължава предприемача да построи къща и да я въведе в експлоатация, като прехвърли на участниците в програмата (купувачите) апартаментите (строителните проекти), определени в договора.

След въвеждането на къщата в експлоатация се подписва подписването на акта за приемане и прехвърляне на обекта. Купувачите в същото време ще трябва да се регистрирате собствеността на апартамента в новата сграда. След като бъде получен удостоверение за държавна регистрация, Състоянието на жилището автоматично ще се промени от първичен на вторичен.

Какво е "второстепенно"?

Вторичното жилище е апартамент, който принадлежи на някого, т.е. той е собственост на физическо или юридическо лице. По този начин апартаментът може да бъде частен, общински или държавен. Но това все още е вторично жилище. Следователно дори нови апартаменти, построени преди шест месеца или преди година, вече се считат за вторични жилища, въпреки че всъщност те са нови. Ето защо първоначално е невъзможно да се каже кое е по-добре - нова сграда или "вторично жилище", защото и двата апартамента могат да бъдат нови.

Що се отнася до общинските апартаменти, хората могат да живеят там чрез трудов договор. Те нямат сертификат за държавна регистрация, но жилищата, в които живеят, все още се смятат за второстепенни, тъй като те все още имат собственик - общината.

Критерии за сравняване на двата вида апартаменти

Не можете да определите точно какво е по-добре да купите - "вторично жилище" или нова сграда, защото няма очевидни предимства за първичното жилище над средното. Всичко зависи от ситуацията и условията. Ако искате да направите правилния избор и най-накрая да решите кой е най-печелившият - "вторичен жилищен" или нова сграда, тогава помислете за следните критерии:

1. Цената. Ако говорим за "първичен", тогава има редовност: цената на квадратен метър на жилища зависи от етапа на изграждане на обекта. На най-ранен етап цената на квадратен метър ще бъде ниска и това е основният плюс на първичния жилищен фонд. Цената на "вторичните жилища" винаги е по-висока и тази фиксирана цена не може да бъде понижена.
2. Time. При придобиването на втори дом можете да го въведете веднага след приключване на сделката. Но с "първичната" така е невъзможно. Ако купувачът сключи сделка и купи къща на етап изкопаване, това ще отнеме още две години. Ако сключите сделка на етапа на завършване, цената на квадратен метър ще бъде по-висока, но ще отнеме само около три до четири месеца.
3. Инвестиционен. При закупуване на жилища в нова сграда тя се предлага на купувача за грубо покритие. Това означава, че ще трябва да инвестирате много пари за ремонти, закупуване на строителни материали, закупуване на машини и мебели. купуване апартамент на вторичния пазар на жилища, често можете да намерите апартаменти с ремонт. И въпреки че ремонтите често са евтини или стари, такъв апартамент е доста годен за живеене. Така че въпросът за по-нататъшните инвестиции е от значение при избора на жилище.
4. Range. Вторичният пазар на жилища е много по-широк и има повече оферти. Обикновено най-успешните апартаменти в нови сгради се закупуват на етап изкопни работи. До края на сградата в продажба са най-неблагоприятните варианти.
5. Разрешение за пребиваване. Невъзможно е да се регистрирате в нова сграда, тъй като за да получите разрешение за пребиваване, трябва да имате сертификат за регистрация на правото на собственост или да имате роднина, който вече е регистриран в общинското жилище.
6. Възможни приходи. Вече е написано по-горе, че цената на квадратен метър нараства в пряка зависимост от етапа на строителство. Ето защо, когато инвестирате средства в ямата етап, собственикът на бъдещите жилища може да реализира печалба до 30% годишно. Такъв е случаят, ако строителството ще се осъществи без забавяне. Не може да се гарантира, че разходите за вторични жилища ще се увеличават, но се променят поради пазарните фактори. Въпреки това, можете да печелите пари във втори апартамент, да го отдадете под наем. Изчислете по този начин обема на печалбата е трудно. Всичко зависи от цената, района и много други фактори.
7. Ипотечен. "Вторична" или нова сграда може да бъде взета в ипотека. Въпреки това, в случай на ипотечно кредитиране апартамент в нова сграда има много различни трудности. Банките се опитват да не дават заеми за закупуване на апартаменти, които все още не са завършени, защото има риск те никога да не бъдат завършени. Една или повече банки могат да издадат максимален такъв заем и условията могат да бъдат неблагоприятни. Обикновено размерът на първичния корпус е с 2-3% по-висок от този за вторичните жилища.
8. Правна чистота. Придобиването на нови жилища може да бъде 100% сигурно, че става дума само за законни. В него никой не живееше и купувачът е новият собственик. Апартаментите на вторичния пазар имаха собственици, понякога няколко. И често е известно какъв вид хора са и какво правят в апартамента.

Освен това новите сгради винаги разполагат със свежи комуникационни и инженерни системи. На вторичния пазар комуникациите могат да бъдат изхабени и да бъдат заменени, така че в случая това е предимство в полза на нова сграда. Също така, при закупуване на "основен" е много малък шанс, че наркоман или алкохолик ще бъде наоколо.

рискове

При закупуването на апартамент в нова сграда на етап строеж съществува опасност строителната компания да фалира и строителството да не бъде завършено. В този случай не можете да изтеглите парите си. Не е реалистично да се предвиди това. Практиката показва, че доста често строителните компании забавят доставката на жилища, а купувачите с това не могат да направят нищо. Разбира се, това правителство се опитва да намали този риск, като разгледа задължителните закони застраховка на разработчиците от фалит. Но все още съществува риск, а дори и глобите за забавяне не спират разработчика да забави крайните срокове. Избирайки между нова сграда или "второ жилище", трябва да помните за тези рискове. Но ако разработчикът е надежден и притежава авторитет, рискът от придобиване на жилище от него е рязко намален.

Съществуват обаче и рискове на вторичния пазар на жилища. Те са свързани с изготвянето на договор за продажба. Този договор може да бъде прекратен в съда, след като купувачът е платил всички пари. Съществуват и случаи, когато има трети лица със законна собственост върху недвижими имоти. В този случай договор за продажба може отново да бъде прекратено и транзакцията ще бъде обявена за невалидна. В този случай ще загубите парите си и ще останете без апартамент. За щастие всички тези рискове могат да се изравнят с помощта на компетентен адвокат, но услугите му могат да бъдат скъпи.

Плюсове за нова сграда

Апартаменти в нови сгради имат такива предимства:

1. Те са изработени от съвременни материали. Това косвено означава, че те са по-трайни и надеждни.
2. Те са добре проектирани и почти винаги просторни.
3. Оформлението е удобно и изпълнено в съответствие с модерните стандарти.
4. Стълбите са чисти и големи. Същото важи и за входовете.
5. Всички апартаменти са с двоен стъклопакет.
6. Броячите за вода и газ са навсякъде.
7. Има работни асансьори, в някои къщи са осигурени и товарни асансьори.
8. Има паркинг под земята и в двора.

Цената на новата сграда е основното предимство

Всички тези предимства са малки в сравнение с най-важното предимство - стойност. Най-голямата популярност на първичните жилища осигурява цена. Ако купите такъв апартамент в ямата, апартамент в новата сграда може да струва 30% по-евтино, отколкото точно същия апартамент на вторичния пазар на жилища. Това означава, че ако условно добро "вторично" струва 100 000 рубли (цената се взема например), тогава същата "първична" ще струва само 70 хиляди. Вярно е, че ще трябва да изчакате около година, или дори две.

Жилищна площ и повишено ниво на сигурност

Друг аргумент в полза на "първичната" - голяма жилищна площ. Съвременните проекти осигуряват на обитателите си голяма площ. Например, най-популярните нови панелни къщи в Русия (серия P-44T) предвиждат минимална площ за един апартамент, равен на 38 "квадрата". Но в старата къща панел, площта на едностаен апартамент може да бъде 30-33 квадратни метра. По времето на построяването на тази стара къща това беше стандартът.

Все още не знам какво е по-добре - "вторични жилища" или нова сграда? След това има още един аргумент: новите сгради отговарят на новите изисквания за сигурност, използват нови технологии и материали. Също така има гаранция за някои елементи: таван, инженерно оборудване, стени и прозорци. Ако в рамките на пет години наемателят е изправен пред проблеми, които не са свързани с неправилното използване на жилища, той може да се обърне към предприемача и да поиска дефектът да бъде отстранен и да бъде изплатена компенсация за причинените щети.

Правна чистота на жилищата

Избирайки кой апартамент да купим - нова сграда или "второстепенно жилище", трябва да помним, че вторичното жилище може да има "тъмно минало" в историята. Но новите сгради са законно винаги чисти и не можете да се притеснявате за факта, че роднина на продавача ще се появи с правата на вашия апартамент. Единственият риск е свързан с евентуална загуба на пари при изграждането на жилища на етап изкопни работи. Но в случай на проблеми с разработчика, свързани с поведението инженерни мрежи или документация, това просто ще забави доставката на обекта. Вероятността предприемачът да влезе в несъстоятелност е малка. Най-вероятно той обикновено ще бъде застрахован срещу несъстоятелност. Въпреки това, има обикновено тъжни случаи, когато по някаква причина разработчик замрази обекта, а след това хората, които са закупили апартамент в недовършена къща не ги получават и не могат да върнат парите обратно.

Инфраструктура и постижения

Също така, при закупуване на апартамент в нова сграда има възможност да стигнете до част от града с лошо развита инфраструктура. Обикновено предприемачът пуска в експлоатация жилищна сграда и само след няколко години има магазини, училища, детски градини и други обекти около него. Ето защо, когато купувате такъв дом, трябва да разберете, че в началото ще трябва да отидете за храна. Въпреки че ако новата сграда е построена в центъра на града, тогава цената на апартамента ще бъде много висока.

Друг недостатък е липсата на подобрение. Апартаментът в новата къща е бетонна кутия дори без комунални услуги. Няма нищо тук, така че ще трябва да инвестирате пари и усилия в подобряването.

Професионалистите на "средното"

Избирайки между нова сграда или "второстепенно жилище", трябва да помните недостатъците и предимствата на последния тип жилища. Нека да започнем с плюсовете:

1. Възможността веднага да влезете в апартамента, който сте купили.
2. В такъв апартамент ще бъдат инженерни комуникации и някои ремонти, които вече ви позволяват да живеете тук.
3. Голям асортимент. Вторичният пазар на жилища е огромен и често можете да избирате между различни опции. И можете да намерите апартамент, който се намира в близост до метрото и има отличен изглед от прозореца.

Недостатъци на апартаментите на вторичния пазар на жилища

Разбира се, всички тези предимства често карат купувачите да обмислят вторичния пазар на жилища. Но, спори за какъв апартамент е по-добре - нова сграда или "вторични жилища", е необходимо да се посочат минусите:

1. Висока цена на квадратен метър.
2. Дълга история, зад която могат да се скрият неприятните факти. За да купите точно един добър дом без правни проблеми в бъдеще, ще трябва да похарчите пари на професионален адвокат, който може да провери историята и "чистотата" на апартамента.
3. Срещните стени за периода на живота им могат да станат слаби.
4. Инженерните комуникации са стари и скоро могат да се нуждаят от подмяна и дори да работят за още десет години.

Слаботата на къщата като възможен недостатък

Въпреки това, слабите стени и инженерни комуникации може да бъде в къща, построена преди 20-25 години. Въпреки привлекателния облик на къщата, общото му състояние може да е лошо, затова при покупката на жилище е желателно да се проверят инженерните системи и силата на самата къща. За да направите това, трябва да харчите пари за експертни оценки на специалисти. Понякога ситуацията може да се развие по такъв начин, че заместването на комуникациите и извършването на работа за укрепване на строителството на къщата ще трябва да похарчите половината от цената на апартамента. Ето защо, си струва да се замисли внимателно какъв апартамент е по-добре да си купите - "втори жилище" или нова сграда. Плюсовете и минусите са там и там. Невъзможно е да се обобщи най-доброто. Необходимо е да се сравнят конкретни апартаменти в старата къща и новата сграда.

Ревютата са важни ли?

Последният критерий, който ще ви помогне да изберете вторична или нова сграда - прегледи на жители и купувачи! Например, ако една нова къща се строи от разработчик, не забравяйте да прочетете рецензии за нея. Купувачите могат да отговорят отрицателно на това, тъй като в миналото теглите процеса на строителство. Ако разработчикът е нов, тогава и да му се доверите, не си заслужава, но в случай на неговата безупречна репутация и добри прегледи той може да му се довери.