Задаване на апартамент в нова сграда - какво е това? Плюсовете и минусите на придобиване на нови жилища по силата на споразумение за прехвърляне

Един от най-популярните методи за инвестиране в пазара на недвижими имоти - възлагане на апартамент в нова сграда.

Задаване на апартамент в нова сграда: какво е това?

Заданието е договор за прехвърляне на права за получаване на недвижимо имущество на трета страна. Сделката е възможно, докато държавната комисия, когато заглавието документи за помещенията в жилищната сграда все още не съществува. Инвеститор, който закупи жилище в нова къща от строителна фирма, прехвърля правата си на собственост върху друго лице срещу заплащане. Обикновено инвеститорът получава от сделката 10 до 90% от печалбата от парите, вложени в новата сграда. нов член обща конструкция задължения и права на строителя.

назначение собственост на апартамента в нова сграда може да се реализира по два начина:

• Съгласно договора DM (продавачът възстановява дълга на инвеститора и средствата на купувача, транзакцията може да се извърши няколко пъти с един имот);
• Съгласно предварителния договор (не подлежи на задължителна държавна регистрация, определя се правото на продавача и купувача да извърши сделката в бъдеще).

Плащането на средствата е със съгласието на страните.

Как да продадем апартамент в нова сграда по задание: етапи

Споразумението за възлагане е четири етапа:

1. Документацията на строителя се проверява:

• фирмена харта;
• учредителен договор;
• удостоверения за държавна регистрация и регистрация в Федералната данъчна служба;
• разрешителни за строеж;
• декларация за проекта;
• документи, потвърждаващи финансирането.

2. Продавачът информира за намерението си да продаде имота на възложителя, а след това трябва да се получи съгласието от него в писмен вид, както и документи, удостоверяващи липсата на финансови задължения към фирмата. Също така се изисква нотариално заверено съгласие на съпруга да продаде имот, резолюция на кредитна институция (ако жилища, закупени по ипотеката), извлечение от регистъра на жизнено пространство. Купувачът трябва да получи нотариално заверено съгласие на съпруга и да вземат до банката и договора за ипотека за предоставяне на жилищни кредити (с ипотека).

3. Договорът за самия договор се изготвя. Можете да го създадете от предприемача, в офис за недвижими имоти или адвокат.

4. Има държавна регистрация на договора за прехвърляне в подразделението на Rosreestr.

Възможно ли е да се прехвърли ипотека

Настоящото руско законодателство гласи, че възлагането и ипотеката на апартамент в нова сграда са възможни. За да направи това, продавачът трябва да получи писменото съгласие на кредитната институция, тъй като прехвърля изцяло паричните си задължения към купувача. По този начин купувачът се задължава да изпълни всички условия на договора за заем. На този етап е необходимо внимателно да проучим договора за жилищен кредит, тъй като банката има право да прави промени по свое усмотрение.

данъци

Според Данъчния кодекс след прехвърлянето на апартамент в нова сграда данъкът от 13% трябва да бъде платен от продавача. Приспадането се прави от размера на печалбата - разликата между приходите от парите и първоначалната цена на жилищата. За тази цел продавачът представя на данъчния инспекционен отдел декларация под формата на 3NDFL.

Например, ако един апартамент бъде закупен за 1 000 000 и продаден по договор за прехвърляне за 2 000 000, размерът на приспадането на данъка ще бъде 130 000.

Ако купувачът иска да получи данъчен приспадане за закупуване на недвижим имот, той трябва да поиска от продавача да получи разписка за плащането на данъци.

Goodies

Както продавачът, така и купувачът получават обезщетения след формацията на прехвърлянето на апартамента в новата сграда. Каква е тази полза?

Продавачът получава печалба от продажбата. В същото време неговият размер може да бъде няколко пъти по-голям от първоначално затворената сума.

Предимства за купувача:

• Нисък разход в сравнение с завършените жилища.
• Възможност за индивидуално планиране.
• Издава се законно чист апартамент.

минуси

Въпреки факта, че прехвърляне на права върху апартамент в нова сграда - една от най-популярните сделки на пазара на недвижими имоти, тя все още остава рисковано предприятие. Сред основните рискове са:

• Несъстоятелност на строителна фирма.
• Анулиране на споразумението за цесия.
• Двойни продажби.
• Продавачът не уведомява разработчика на заданието.

Сега нека анализираме тези точки по-подробно.

Несъстоятелност на строителна фирма

В периода, считан от момента на държавната регистрация на ДДУ и преди подписването на акта за прехвърляне на къщата в експлоатация, акционерът има право да прехвърли правата си върху недвижими имоти. Основната причина за назначаването е нарушение на стандартите за качество от предприемача и неколкократно прехвърляне на строителните дати. Като правило, такива обстоятелства възникват поради несъстоятелност на предприемача.

След като първоначалният акционер прехвърли правото си на жилище в нова сграда, отговорността за новия участник на ДДУ ще бъде поета изключително от предприемача. Ако предприемачът наруши DDU и не изпълни наложените му задължения, прекратяването на договора за прехвърляне е невъзможно. Новият притежател на лихви се изправя пред съдебен спор вече директно с предприемача.

Първоначалният участник в строителството може да носи отговорност за действията на строителя по договора, само когато поеме гаранцията. Транзакциите с гаранция са много редки.

Анулиране на споразумението за цесия

Заданието при закупуване на апартамент в нова сграда не трябва да противоречи на нормите на действащото законодателство и договора участие в съвместно строителство. Договорът за прекратяване може да бъде признат за незначителен в следните ситуации:

• Първоначалният акционер не изпълни паричните задължения към предприемача и банката.
• Нямаше писмено съгласие от строителната компания.
• Писменото разрешение от банката не е получено, ако жилището е закупено с използване на кредитни средства.

Ако има поне един от горните елементи, споразумението за цесията е невалидно. Съгласно член 390 от Гражданския кодекс отговорността за сключването на невалиден договор е изцяло на първоначалния участник на ДДУ. Той е длъжен да плати изцяло парите, които му бяха прехвърлени, както и да плати лихви и да възстанови загубите, понесени от обвинените съинвеститори.

Двойна продажба

През 2011 г. беше прието решение, съгласно което всички ДДУ са обект на задължителна държавна регистрация. За съжаление, руското законодателство в областта на съвместното строителство далеч не е перфектно. По-специално, рискът от двойни продажби за прехвърляне на апартаменти в къщи в процес на изграждане не е изключен.

На практика често има случаи, при които безскрупулни продавачи сключват едновременно договор за прехвърляне с няколко купувачи. Това се случва, защото те са предварителни споразумения покупката и продажбата, чието регистриране в Rosreestr не е предпоставка. Правото на собственост се признава в съда от правоприемника, който първоначално е сключил договора с продавача. Прехвърлянето на пари на продавача следва само след държавната регистрация на ДДУ.

Продавачът не уведоми разработчика

Продавачът трябва да получи писмено съгласие от строителя за продажбата на апартамента. В противен случай новият акционер ще понесе загуби, свързани с този риск, включително липсата на възможност за събиране на загуби от предприемача до отмяната на DDU.

Например, ако новият акционер в съда иска да възстанови от строителна компания наказание за забавяне при пускането на обекта в експлоатация, той ще бъде отказан.

Оспорване на договора в съдебна процедура

С решение на съда физическите и юридическите лица могат да бъдат обявени в несъстоятелност или в несъстоятелност. В този случай всички сделки, свързани с емисията за закупуване и закупуване на недвижими имоти, се признават като незначителни в два случая:

• Когато договорът за продажба посочва умишлено подценявана цена.
• Сделката е сключена по-малко от 12 месеца преди началото на производството по несъстоятелност.

В съдебната практика случаите, при които същите помещения се продават няколко пъти по споразумението за прекратяване, не са необичайни. Впоследствие новият участник в строителството плаща за закупения имот. Първоначалният акционер започва процедура по обявяване в несъстоятелност и сделката се обявява за невалидна. По този начин новият акционер остава не само без обилно жизнено пространство, но и без парите, изразходвани за апартамент.

Център за единичен трансфер

В Санкт Петербург и в района на Ленинград има специализирана агенция - Unified Transfer Center. Апартаментите в новата сграда са по-привлекателни за потенциалните купувачи, отколкото средните жилища. Освен това задачата е доста сложен и отнема много време, изисквайки ясни познания за законодателните норми.

Специалистите на Центъра имат богат опит в сделките по договори за цесия. Също така агенцията разполага със собствена база данни с доказан недвижим имот, което на практика гарантира правната чистота на сделките.

Един от най-рисковите, но най-достъпните видове придобиване на недвижими имоти е възлагането на апартамент в нова сграда. Каква е сделката? Трансфер означава прехвърляне на правото на регистрация на собственост от акционер на трето лице. Този вид сделка има неоспорими предимства, но също така и много значителни недостатъци. За да избегнете проблеми с недвижимите имоти в бъдеще, трябва да поверите подкрепата за сделки на квалифицирани адвокати. В Русия има само една специализирана агенция, която се занимава с такива въпроси - Обединеният център за присвояване.