Задаване на апартамент в нова сграда. Плюсовете и минусите на придобиване на нови жилища по силата на споразумение за прехвърляне

През последното десетилетие се наблюдава активно развитие на сферата на жилищното строителство. В допълнение към самия корпус, обектът на сделки за продажба и покупка може да бъде правото на недвижим имот в новопостроена къща. Имаше нов вид инвестиция - закупуването на апартаменти в нови сгради в началните етапи на изграждането на сгради. Продажба на апартаменти в нови сгради в този случай е възможно и по договора за възлагане.

Задание - какво е това?

Лице, което сключва договор за собственост със строително дружество, получава основни права върху недвижими имоти, които могат да бъдат прехвърлени на трета страна.

Каква е задачата на апартамент в нова сграда? Този термин се отнася до транзакцията за прехвърляне на тези права. Също така се нарича цесий. Страните по сделката - продавачът и купувачът - са съответно възложителят и синдикът.

Третата страна е разработчик, тъй като прехвърлянето на апартамент предполага прехвърляне на права и задължения в неговата връзка. След регистрацията на договора всички спорни моменти, които получават, ще решат със строителя. Характеристика на този вид продажба на недвижими имоти е, че сделката може да бъде извършена преди да бъде пусната в експлоатация и да бъде подписано удостоверението за приемане. Договорът за цесия е валиден до влизането в експлоатация на новата сграда.

Задаване на апартамент в нова сграда: видове

Има два вида сделки за прехвърляне на недвижими имоти.

Първият тип се основава на договора за дялово участие в изграждането на жилищна сграда. Възложителят има право да продава жилища само след като напълно е платил за тях. На практика съществуват и ситуации, при които купувачът е задължен да плати дългове. До момента пускане в експлоатация на къщата такива договори могат да бъдат сключвани повече от веднъж.

Вторият тип се основава на предварителен договор за продажба. Останалата част от дълга се прехвърля изцяло на купувача. такъв вид транзакция Не определя прехвърлянето на недвижими имоти от продавача на купувача. Смисълът на договора е, че в бъдеще страните са задължени да издават договор за възлагане. Ако договорът бъде прекратен, платените пари ще бъдат върнати на купувача.

Строителните компании категорично се противопоставят на подписването на такива договори поради няколко причини:

• Да се ​​изключи възможността за по-нататъшна препродажба на недвижими имоти.
• Инвеститорите продават апартаменти на по-ниски цени.
• Пререгистрацията на права е процес, изискващ много време и време.

Процес на обработка

Задаването на апартамент в нова сграда е многоетапен процес както за купувача, така и за продавача.

Продавачът се нуждае от:

• Уведомете строителната компания за намерението си.
• Получете официално съгласие от строителя (за издаване на разрешение фирмата отнема много пари).
• Получете сертификат от разработчика за отсъствието на дългове.
• Получаване на извлечение от Единния държавен регистър.
• За да получите нотариално заверено съгласие от страна на съпруга за продажба на недвижим имот.
• Получете официално потвърждение от банката за изплащането на дълга.

От купувача се изисква само да издава съгласието на съпруга за покупка на жилище, а след това да подпише договора за прехвърляне на апартамента. Извадката обикновено се предлага от строителя и може да се изтегля безплатно в интернет. Сключването на договора се извършва в офиса на строителната фирма или в адвокатската кантора. Регистрацията може да се извърши във всеки MFC или в подразделението на Rosreestr. Към момента на сключване на договора присъствието на представителя на органа по регистрация и на двете страни по сделката е задължително. Също така продавачът плаща държавното задължение за регистрация на документа. В рамките на 10 работни дни се регистрира договорът.

Важни точки

Продажбата на апартаменти в нови сгради по договор за прехвърляне на пръв поглед изглежда е проста и разбираема процедура. Има моменти, на които трябва да се обърне специално внимание.

Без трета страна, и по-специално за разработчика, транзакцията не може да се осъществи. Ако един апартамент се продава за ипотека, е необходимо и банката кредитор да участва.

Строителна фирма може да изиска от продавача да плати голям процент от сделката. За съжаление, такъв произвол не може да се води, тъй като подобни действия не се регулират от закона.

Продадената собственост не трябва да бъде обременена.

рискове

Транзакцията се счита за общо безопасна, тъй като тя се осъществява под контрола на органа за държавна регистрация. Съществуват обаче рискове за купувача.

В договора е необходимо да се посочат пълните разходи за апартамента. В случай на претенции, определената сума се връща на купувача. Ако документът не посочва размера на транзакцията, той се счита за невалиден.

Един и същ апартамент може да бъде продаван многократно по задание, така че трябва да се запознаете с цялата история на такива транзакции. Договорът за възлагане не е необходимо да бъде регистриран. Транзакцията ще бъде безопасна, ако я регистрирате. Плащането се извършва след получаване на пакета документи от купувача.

Обикновено, след като притежателят на правата узнае за несъстоятелността на строителна организация, продажбата на апартамента се извършва чрез възлагане. В този случай купувачът няма да може да си възвърне дори част от платените средства в съда.

Присвояването на апартамент в нова сграда се счита за недействително, ако продавачът не е предоставил извлечение от банката, писмено разрешение от банката и строителя, както и стойности на недвижима собственост. Транзакцията също е невалидна, ако договорът е подписан в периода, в който строителят е официално обявен в несъстоятелност.

Възможно ли е да се включи в договора "обратно число"

Присвояването на права върху недвижимо имущество е невъзможно след подписването на акта за приемане-прехвърляне или когато сделката за покупко-продажба вече е осъществена. Продажбата може да се извърши, когато продавачът вече е придобил собствеността върху жилището. Често между преотстъпването на собствеността и придобиването на права на собственост преминава значителен период от време. Преди първичният инвеститор да получи апартамент в имота, той може да прехвърли правата си - да пренапише документите назад. Ако назначението е формализирано в съответствие с договора за дялово участие в строителството, е възможно да се промени датата на удостоверението за приемане. В случай на предварителен договор можете да промените датата на сключване на основния документ.

облагане с данъци

Възложителят, съгласно Данъчния кодекс, трябва да плати данък върху продажбата на недвижими имоти. В този случай данък върху доходите от 13% се начислява върху сумата, която е разликата между разходите за жилище в ДДУ и прехвърлянето. Например, ако даден апартамент е закупен от строител за 2 000 000 долара и е продаден чрез прехвърляне за 2 100 000, данъкът се събира на 100 000. Затова трябва да платите данък от 13 000 долара.

Goodies

Купуването на апартамент по задание е един от модерните видове инвестиции. В началните етапи на строителството на апартамента се продават на по-ниска цена (понякога 5-20% по-евтино от компанията), а не в завършен дом. По този начин, това е една от възможностите за спестяване на придобиване на жилища.

За лица, които са сключили споразумение за съвместно участие, задача е единственият, който не се губят пари, инвестирани в случаите, когато той е с непредвидени обстоятелства, а той ги иска обратно себе си. Прекратяването на DDU е изпълнено със санкции от разработчика. Освен това задачата дава възможност за реализиране на печалба.

минуси

Очевидният недостатък е, че продавачът изисква голямо количество документация. Освен това повечето документи трябва да бъдат съгласувани с банката и предприемача. Възложителят може да поиска солиден интерес за издаването на съгласието му.

За купувача, прехвърлянето може да се превърне в измама, тъй като DDU може да бъде обявено за невалидно от разработчика. Тогава cession автоматично става невалидна. За да не бъдете измамени, ще трябва да отделите значително време за проучване и проверка на документацията. Често се изисква помощта на квалифицирани адвокати, което включва определени материални разходи.

Назначаването на апартамент в нова сграда е процес, който има много "клопки". Ако възнамерявате да купите недвижими имоти по този начин, правилната стъпка ще бъде да се свържете с адвокат, специализиран в такива сделки.