Задаване на права върху апартамент. Задаване на собственост върху апартамент

Присвояването на апартамент е разрешено за всеки вид сделка: съгласно инвестиционен договор или съвместно инвестиране, както и сключен преди това договор за продажба и други. Присвояването на права върху апартамент е възможно дори при ипотечно кредитиране. От купувачите по такива вид транзакция могат да бъдат физически лица или организации.

Този тип споразумение най-често се случва на етапа на изграждане на нова къща. По този начин прехвърлянето на права върху апартамент е сделка, в резултат на която първоначалната страна (продавачът) възлага на другата страна (купувача) всички права и евентуални задължения, които продавачът има срещу третата страна. Третата страна обикновено е разработчик. Транзакцията става допустима само ако няма клауза в договора, че прехвърлянето на правото да претендира за апартамент е забранено.

Тази транзакция на юридическия език се нарича цесий. Лицето, което е продавачът, се нарича възложител, а купувачът е правоприемникът.

Кой се интересува от това?

Най-често при сключването на такива договори обикновените купувачи се интересуват, тъй като понякога продажбата на апартаменти в интересната къща вече е завършена. И просто няма друг начин да го придобиете на определено място.

Защо продавачите са готови да зададат своите права? Като правило мотивите са различни, докосваме само няколко.

Защо апартаментът се продава чрез прехвърляне на права?

Много е важно да разберете истинската причина, която е накарала продавача да направи такава сделка. Отговорът на този въпрос директно зависи от това колко рисковано ще бъде такава сделка. Например, продажбата на апартамент може да възникне поради факта, че продавачът не може (или не иска) да плати цената на квадратните метра на разработчика. В този случай е необходимо да се разбере сумата на текущия дълг директно от предприемача, както и сроковете за погасяването му.

Но много продавачи на такива незавършени жилищни обекти имат склонност да сключват споразумение за цесия във връзка с определени житейски обстоятелства. По-специално, продавачът може да получи наследство и вече не се нуждае от жилище или получи по-изгодно финансово предложение.

Основни изгледи

В момента най-честите видове прехвърляне на права са:

• възлагане на поръчка въз основа на споразумение за дялово участие;
• прехвърляне на права въз основа на предварителен договор за продажба.

Някои юридически тънкости

Транзакцията за прехвърляне на права въз основа на споразумение за дялово участие може да бъде сключена само до подписването на документите за прехвърляне на обекта на сделката. В същото време един апартамент може да бъде определен неограничен брой пъти.

Важен нюанс: основният договор и договорът за възлагане трябва да бъдат регистрирани.

при сключване на споразумение според втория вариант купувачът има право да поиска да сключи с него основната сделка за продажба на жилищен обект в бъдеще. И също така да изискват спазването на сроковете и сроковете, но няма право да изисква прехвърлянето на собствеността върху самия апартамент.

Това се дължи на правните тънкости на предварителния договор. Според нея, продавачът и купувачът не прави сделката за покупката и да вземат само относно задълженията за извършване в бъдеще. В ситуацията, при подписване на предварителен продажбата и покупката ще бъде анулирана, купувачът по сделката за прехвърляне на права няма да има право да разчита на един апартамент, дори ако те са се заплаща общата сума на разходите за нея. Завръщането на разходваните средства ще стане възможно само в съдебния процес.

Възлагането на права е възможно от датата на подписване на предварителния договор за продажба и до датата на подписване на основния договор от страните.

Задаване на права върху ипотеки

Задаването на права на апартамент за ипотечно кредитиране също е доста общ тип на такава сделка. Съгласно действащото законодателство, собственикът (ипотекиращ) на жилище има пълното право, ако ипотечното споразумение не е забранено, прехвърлят правата си в апартамента на друго лице.

Но, решавайки да сключи такава сделка, трябва да се помни, че прехвърлянето на права не може да бъде направено без споразумение с банка, която действа като заемодател. В този случай, договорни условия Заданията се извършват от самата банка и могат да бъдат променени. Много често кредиторът не спазва кредитните условия за новия собственик на апартамента.

Придобиване на апартамент по договор за прехвърляне

Купуването на апартамент за прехвърляне на права е възможно само по време на строителството на обекта. Периодът на евентуално сключване на сделката се урежда от член 11 от Федералния закон-214 и гласи, че прехвърлянето на права на търсене се разрешава от момента на регистрация на договора за дялово участие до момента, в който страните са подписали акт за прехвърляне на строителния обект.

Не забравяйте, че ако се подпише удостоверението за приемане на апартамента, то договорът за прехвърляне на правото на апартамент не може да бъде сключен. Смяната на собствеността в този случай може да се извърши само чрез сключване на сделка за закупуване и продажба на жилищна сграда или по други начини, предвидени в действащото законодателство.

Но докато актът бъде подписан, акционерът има пълното право да встъпи в цесия. Много важен момент: продавачът може да сключва договори за прехвърляне на права едновременно с няколко потенциални купувачи. Това е възможно, ако апартаментът има повече от две стаи. Такива действия на продавача по този закон не са забранени.

Основните точки от договора

Всички основни разпоредби се уреждат от Гражданския кодекс на Руската федерация.

1. Договорът не може да бъде сключен устно и винаги се прави писмено. Продавачът има право да сключи такава сделка само в случай, че не противоречи на основния договор, сключен преди това с предприемача. Доста често разработчиците включват клауза в основния договор, която ясно заявява, че при сключването на отстъпка е необходимо да получи съгласието си за прехвърляне на права на други приобретатели. Ако няма такъв елемент, купувачът трябва да се увери, че продавачът е уведомил (писмено) строителя на компанията, че сделката за прехвърляне на права върху обекта в процес на изграждане е приключила. В противен случай, при завършване на строителството, жилището може да бъде прехвърлено на предишния собственик.

2. Поради факта, че договорът за дялово участие преминава задължителна регистрация, договорът за прехвърляне трябва да преминава през същата процедура. В случай, че споразумение за дялово участие не е преминало държавна регистрация, тогава в бъдеще разработчикът има всички основания да откаже да възложи на своя правоприемник.

3. След като договорът е преминал процедурата за държавна регистрация, купувачът приема всички права и задължения, изброени в основния договор. И носи всички възможни рискове.

4. При сключване на сделка за възлагане на етап на уреждане между страните, банкови клетки, и продавачът ще може да тегли средства само след пререгистрацията на всички необходими документи.

5. Освен подписите на двете страни, документите се подписват от разработчика. Документите винаги са сертифицирани със син печат, което показва, че сделката се извършва със съгласието на разработчика.

Пакет документи за транзакцията

След подписване на договора за прехвърляне на права купувачът трябва да има в ръцете си следния пакет от документи:

- основният договор или нотариално заверено копие, на което е извършено прехвърлянето;

- документи, потвърждаващи споразуменията между първоначалните страни по договора;

- сертификат за прехвърляне изброени по-горе документи;

- съгласие за прехвърляне от другата страна;

- оригинален договор.

Задаване на права на апартамент: дължим данък

Според Данъчният кодекс (член 220, ал. 1), отстъпването се облага, което трябва да бъде платено от първоначалния инвеститор. Сумата, подлежаща на облагане, се изчислява въз основа на общата сума на сделката и не може да бъде изчислена като разлика между размера на инвестицията и размера на прехвърлянето.

Често има ситуация, при която финансовите задължения към държавата на първоначалния купувач се преместват в раменете на лицето, на което е направено прехвърлянето на собствеността върху апартамента. Обикновено страните се съгласяват да разпределят тези финансови разходи еднакво.

Правото на прехвърляне на транзакции има много финес. Следователно, преди да подпишете всички документи, настоятелно ви препоръчваме да се консултирате с адвокат, специализиран в сделки с недвижими имоти.