Мога ли да продам апартамент, закупен в ипотека? Как да продадем апартамент с ипотека

За съжаление никой от нас не е имунизиран от внезапна загуба на работа, неочаквано заболяване или добавяне към семейството. В живота може да има както тъжни, така и радостни събития. И дори закупени на кредит, такава желана жилища скоро ще стане обременителна или ненужна.

Мога ли да продам апартамент, закупен в ипотека? Ще се опитаме да разберем това днес.

Когато такава транзакция е необходима?

Служителите на кредитните банки често чуват от кредитополучателите си: "Искам да продам апартамент на ипотека, но не знам откъде да започна". Продажбата на апартамент, който е заложен в банката, все още е рядък феномен за нашите сънародници. В съвременната банкова практика обаче такива случаи вече са се случили. Например, кредитополучателят купи апартамент на ипотека, плати текущите плащания точно, но след това, поради някои обстоятелства, той се нуждае от по-голям апартамент. В тази връзка, той търси купувач за жилището си с помощта на недвижимост или самостоятелно.

Постъпленията се използват за погасяване на заема, а останалата част става първата вноска за придобиване на по-голяма площ, но вече е по нов договор за заем.Ситуацията може да е различна. Ако след определен период от време клиентът на банката, който е получил ипотеката, не може да продължи да изплаща заема, тогава купувачът също търси този имот. След това договорът на прехвърляне на дълг, но само със съгласието на банката. Купувачът има право да закупи недвижими имоти, но той е натоварен с плащането на дълга на банката, с други думи той става негов длъжник.

Има ситуации, когато купувачът на жилища не разполага с необходимата сума за закупуване на по-голямо жилище и също така ще вземе ипотека. Тази процедура е по-сложна, тъй като банката ще трябва да одобри кандидатурата си, да оцени финансовите си възможности, така че гаранциите за погасяване на кредитите да бъдат запазени.

Отчуждаваме имота от банката

Ако кредитополучателят има непреодолими обстоятелства, които не позволяват пълно изплащане, банката има предимство да отиде при него за среща по въпроса за реализиране на жилищни недвижими имоти. Ако купувачът на жилище все още не е намерен, институцията предлага на своя клиент надежден и надежден партньор, за да извърши сделката. Въпреки това, кредитополучателят трябва добре да разбере как да продаде един апартамент, обременени с ипотека. Това е нестандартна транзакция, така че може да доведе до намаляване на продажната цена на жилищата.

Банката се интересува от факта, че заемът е бил погасен, а не са имали просрочени плащания. Ако кредитополучател поради редица причини, не може да плати пари на заем, но се съгласи да я възстанови за сметка на изпълнението на апартамента, на финансовата институция, като правило, да влезе във владение на обезпечение. Това се случва извън съда.

Продажба на апартамент в ипотека е възможно, при условие, че сетълмент с купувача ще се извършва чрез банката и под надзора на кредитен офицер. Тази поръчка отчуждаване на собственост, който е в залог, е подробно описан в закона за ипотеката.

Натоварването на апартамент с ипотека налага известни ограничения върху разпореждането с това законно право.

Търся купувач

Ако искате да продадете апартамент закупен по ипотека, трябва да получите съгласието на банката. След като сте осигурили одобрението му, трябва да изберете оптималната схема за продажби.

Нека разгледаме възможните начини за продажба

Има две възможности за извършване на такива транзакции. Кое е най-подходящо във вашия случай - банката, купувачът и продавачът ще решат. Методите се различават значително една от друга. Много е важно, кога и при какви условия залогът ще бъде изтеглен от имота - преди регистрацията на правата на собственост или след това.

В първата ситуация банката дава съгласието си да замени собственика и след това облекчава тежестта. В резултат на това за известно време, залогодателят е новият собственик на апартамента - купувачът. Той поставя парите в две клетки в хранилището. В едната се съхранява сумата, която е равна на баланса на дълга към банката, а в другата - останалата част. Операциите с клетки се извършват под наблюдението на банков служител. След регистрацията на правата на собственост, същият служител се оттегля от "собствената" клетка на баланса на дълга и дава на купувача документ за отстраняване на тежестта. Парите от втората клетка се получават от продавача на апартамента. Това приключва сделката.

Мога ли да продам апартамент, закупен по ипотека по друг начин?

Да, има друга версия на такава сделка. Във втория случай, кредитополучателят депозира оставащия дълг по банковата си сметка, както и натрупаната лихва по текущия заем. Това се прави, за да може финансовата институция да отпише тази сума и да издаде на кредитополучателя писмо, в което се посочва, че задълженията към нея са изпълнени и че тежестта върху жилището е била отменена.

За да направите това, продавачът може да изготви договор за продажба на апартаменти (предварителна версия), след което купувачът ще даде на кредитополучателя сумата, необходима за закриване на ипотека. На свой ред, кредитополучателят ще депозира пари в банковата му сметка, преди да подаде съответните документи за регистрация на правата на собственост. Да предаде всички необходими документи за отстраняване на тежести и да регистрира договора за продажба може да бъде в един ден.

Сделката е рядка, но е възможна

По въпроса дали е възможно да се продаде апартамент закупен в ипотека, банковите служители обикновено отговарят, че тази сделка е по-сложна от обикновено, но е възможно. Периодът, след който е възможно да бъде приложен, се установява от банката.

Днес има три начина, по които можете да продадете апартамент, закупен на ипотека. Първият вариант е самообслужване. Това предполага прозрачността на сделката и задължителното съгласие на банката кредитор към нея. След като споразумението бъде получено и размерът на кредита е определен окончателно, се сключва споразумение с купувача. Той трябва да е нотариално заверен. След това купувачът плаща на банковия кредитор сумата, която продавачът дължи. След това получава разписка и документ за липсата на дълг.

В този период продавачът трябва официално да регистрира отстраняването на тежестта в съответния орган и прехвърлянето на собствеността върху продадения апартамент. Договорът за продажба също трябва да бъде регистриран. Разликата в средствата между размера на дълга към банката и цената на апартамента се съхранява в банкова клетка, която има определени условия за достъп.

Вариант две - да продаде заема. Това е различен предмет на продажбата. Те са ипотечен заем. Това ще изисква и съгласието на кредитната банка. В този случай той има право да одобри (или да не одобри) кандидатурата на нов кредитополучател. Само тогава кредитът се преиздава.

Договорът се сключва за прехвърляне на дълга на купувача, който приема задължението за погасяване на дълга. В този случай, апартаментът все още е заложен в банката. В допълнение, една финансова институция може да заеме заем от друг (рефинансиране). Но тези операции, като правило, те не с неохота, поради факта, че те не се интересуват от загуба на своите клиенти.

Вариант 3 - неофициално

Това е съмнителен метод във всяко отношение. За да го осъществите, трябва да намерите купувач, който иска да изплати заема по-рано. Трудно е да се намери такъв човек. В допълнение, в този случай ипотечният заем трябва да бъде погасен предварително и без наказания. Ако не знаете, как да продаде къща в ипотека, трябва да се има предвид, че сделката ще се извърши по същия начин, както с апартамента.

Други въпроси, свързани с продажбата на ипотечен апартамент

Доста често хората получават много проблеми при получаване на дългоочаквано жилище. По принцип те са свързани с промяна в условията на живот, загуба на работа, невъзможност за погасяване на заем. Например, много от тях се интересуват от въпроса дали е възможно да се продаде апартамент на военна ипотека. Такава сделка е възможна, но със съгласието на банката кредитор и Министерството на отбраната.

Днес сте научили дали е възможно да продадете апартамент, закупен в ипотека. Надяваме се, че получената информация ще ви помогне да провеждате такава транзакция правилно.