Методът на капитализиране на дохода и неговите производни

Определянето на стойността на бъдещите приходи на едно предприятие или фирма се постига чрез използването на метода на капитализация, както и по-сложно, но по-точно - дисконтиране на потоците.

Тук ще разгледаме по-подробно първия от тях - методът на капитализация на доходите. По правило се използва в ситуации, когато приходите на фирмата от експлоатацията на определени обекти, подлежащи на оценка, са постоянно стабилни. В този смисъл този метод е противоположен на метода на дисконтиране, тъй като последният се прилага в случаите на нестабилност на дохода в разглеждания период на прогнозиране. И в двата случая най-трудният проблем е прогнозирането на приходите за определен бъдещ период. Ако се използва методът на капитализация на дохода, се вземат само приходите от първа година за анализ (при условие, че се прави предположението, че същият доход ще бъде поддържан и през следващите години).

Заедно тези два метода формират основата доход, който ви позволява точно да отразявате възгледите на инвеститорите относно обекта, който се оценява и евентуално в бъдеще ще послужи източник на доходи. Този подход е взаимосвързан с други - сравнителен и скъп, а някои от техните процедури и елементи са включени в алгоритъма на анализа на доходите. Най-чувствителният недостатък на този анализ е, че той се основава на прогнозни предположения и в случай на нестабилна икономическа ситуация може да покаже ненадеждни резултати.

В най-общата форма капитализацията на дохода е процес, при който величината и интензивността на потока на дохода се превръща в индикатор за стойност (C). Това се определя или чрез разделяне или умножаване на размера на потока (D) с множителя (М), който в икономиката също се нарича коефициент на капитализация (K). Общата формула на този процес е, както следва:

C = D / M (К) или C = D x MK).

Методът на капитализиране на дохода се прилага както следва. Първо, определен аналог на оценявания обект се определя като правило, този избор се основава на статистически данни за изпълнението на това вид сделки в приблизителен период. Това означава, че успехът на изчислението зависи от това доколко избраният аналог ще отразява адекватно характеристиките на реалния обект на оценка. След това се изчислява коефициент на капитализация с формулата:

R = Y / V

В която R е общият коефициент, Y е изчисленото (предполагаемо за аналоговия) нетните приходи, V е прогнозната цена на продажбата на аналогов. Тогава се определя вероятната цена на реалния обект, за която се използва формулата:

V = Y / R.

Методът на капитализиране на дохода може да се използва и в случаите, когато е необходимо да се оцени рентабилността на други активи, като се вземе предвид влиянието на други фактори. Така например, методът на капитализиране на нетните приходи е широко използван. Това е най-ефективно при прогнозиране на стабилен доход с голяма вероятност. Друг пример е изследването на това, какво ще бъде възвръщаемостта на капитала, метод на директната капитализация. Основната му характеристика е, че при определяне на коефициента на капитализация се прилага информация за цените и приходите, което, разбира се, води до промяна в изчислителната формула. Тя има следната форма:

К = V / Y.

Основните принципи на този метод е широко използвани при изчисляването на потенциалната дивиденти ефективност на множители, за изграждане на капацитет на проекта от модели на компанията за растеж, научните изследвания, дълг и собствен капитал, земя, недвижими имоти и дълготрайни активи. Модифицираните варианти на метода са методът на Ellwood.