Доходоносен подход към оценката на недвижимите имоти и бизнеса. Прилагане на подход на приходите

Приходният подход е комбинация от методи за оценка на стойността на недвижимите имоти, собствеността на организацията, самия бизнес, при който определянето на стойността се извършва чрез конвертиране на очакваните в бъдеще икономически ползи. Теоретичната основа на този подход е доста убедителна. Цената на инвестицията е стойността на бъдещите доходи за текущото време, които се дисконтират с процент на възвръщаемост, което е отражение на риска на инвестициите.

Това е разумно и подходящо за всяко предприятие, работещо в сферата на производството и продажбата на обект на собственост, както и на неговия бизнес, при условие че генерира положителна печалба. Размерът на инвестиционните рискове в оценявания бизнес се демонстрира чрез дисконтови проценти. В роля, че от икономическа гледна точка, сега стои на нормата на възвръщаемост, изисквана от инвеститорите от инвестирания капитал в сравнение със същия нивото на инвестиционни риск обекти, или това е норма на възвръщаемост на алтернативната инвестиция със сравнима риск по време на оценка.

Удобства

Прилагането на метода на доходите в практиката е доста трудно, тъй като е необходимо да се оцени всеки важен детерминант на стойността - процентът на възвръщаемост и печалбата. При оценяването на фирми с помощта на тези техники, вие трябва да бъдете сигурни, за да проведе задълбочен анализ на всички от ключовите елементи, включително разходите за оборот на компанията, които имат пряко въздействие върху печалбата, разходи и рискове, които са създадени от всеки отделен член.

Доходоносен подход към бизнес оценка се използва доста често. Например, ако става въпрос за придобиване или сливане, този метод се използва много по-често скъпо или на пазара. Инвестирането в капитала на купувача сега се прави с очакването, че в бъдеще ще се получат нетни парични потоци, които не могат да бъдат наречени гарантирани, тъй като се характеризират с определени рискове. Подходът на доходите да се направи оценка на тези ключови детерминанти на стойност в това, че за използването на пазарен подход, обикновено изисква съотношение цена-печалба, или някои други подобни кратните доходи за ретроспективен период, без да се вземат под внимание в бъдеще.

За пазарните множители характерни черти като несигурност и неспособността да се осигури същата грижа, която може да се постигне при условие за използване на приходния подход е прогнозата на бъдещите приходи и сконтови лихвени проценти. Например "съотношението цена-доход", което се прилага за годината, не позволява да се отразят очакваните промени в следващите години. правилен използване на коефициенти дава възможност да се демонстрират общите предпочитания на инвеститорите, те често се цитират от продавачи или от индустриални източници.

използването на

При анализа и защитата се изисква информация относно бюджета на предприятието, което налага да се направят промени и да се прецизират финансовите последици от създадения план, прогнози и основни предложения. Приходният подход към оценката на бизнеса дава възможност да се измери всички предположения за това дали някои ползи от усвояването възникват в резултат на ръст на приходите, намаляване на разходите, подобряване на процесите или намаляване на капиталовите разходи. С помощта на този подход можете да измервате и обсъждате всичко. Освен това тя може да ви помогне да определите времето за очакваните ползи, както и да покажете процеса на намаляване на стойността на предприятието, тъй като ползите се преместват в по-далечно бъдеще.

Използването на доходния подход дава възможност на купувачите и продавачите да изчислят справедливата пазарна стойност на предприятието, както и инвестиционната му стойност за един или повече стратегически купувачи. Ако тази разлика се покаже достатъчно ясно, продавачите и купувачите могат лесно да определят ползите от синергията, както и да вземат информационни решения.

Когато се използва рентабилен подход към оценката на бизнеса, трябва да се има предвид, че изчислената стойност се състои от стойността на цялото имущество, което се използва в процеса на незабавна дейност. В рамките на използвания подход съществуват няколко метода за оценка, които са от най-голям интерес. По-специално, се прилагат такива методи на доходите: капитализация и дисконтиране на паричните потоци. Можете да ги разгледате по-подробно.

методи

Използвайки метода за капитализация на паричните потоци, общата стойност на предприятието се установява в зависимост от паричните потоци, генерирани от собствения потенциал на предприятието. Парични потоци бизнеса или предприятието като цяло е разликата между всички входящи и изходящи потоци от финансови активи за определен период на фактуриране. Обикновено за изчисленията се използва период от една година. Техниката е да се превърне представителното ниво на очаквания поток на пари в сегашна стойност, като се раздели цялото количество на потока с приетата норма на капитализация. В този случай потокът от приходи е подходящ при определени корекции.

За да се използва обичайният метод за изчисляване на паричните потоци, добавянето на нетна печалба (изчислена след данъчно облагане) на непаричните разходи се използва за определяне на сумата на абсолютния паричен поток към капитализацията. Този метод на изчисление може да се счита за по-опростен в сравнение с изчисляването на свободния паричен поток, като като допълнение се вземат предвид необходимите капиталови инвестиции и необходимостта от попълване на капитал, който е по договаряне.

Отстъпка на паричните потоци

Този метод основно се основава само на очакваните парични потоци, генерирани от самото предприятие. Характерната разлика е, че оценката е необходима, за да се изчисли определението за представително ниво на паричния поток. Този метод в развитите страни се е превърнал в най-широко разпространен поради факта, че той може да се използва, за да се вземат предвид всички перспективи за развитие. Паричният поток в обща форма е равен на сумата нетен доход и амортизация при условие, че се увеличават нетните оборотни средства и капиталови инвестиции.

Съществуват следните условия за използване на метода на дисконтираните парични потоци:

• има основание да се смята, че бъдещите нива на финансовите потоци ще бъдат различни от сегашните нива, т.е. развиващо се предприятие;
• има възможност за разумна оценка на паричните потоци в бъдеще при използване на бизнес или търговски недвижими имоти;
• обектът е в строеж, пълен или частичен;
• предприятието е голям многофункционален обект с търговска стойност.

Печелившият подход към оценката на недвижимите имоти чрез метода на дисконтиране на паричните потоци е най-добрият, но използването му е много трудно. Има прогнози, които не могат да бъдат направени без използването на този метод. Сред тях е и разработването на инвестиционен проект с последваща оценка.

Предимства на метода на дисконтиране

Ако практикувате печеливш подход към оценката на недвижимите имоти или бизнеса чрез метод на отстъпка, можете да определите някои от основните предимства. На първо място става дума за това, което бъдещите печалби на бизнеса пряко да вземат под внимание само на очакваните разходи за дейността за производство на продукти с последващото му продажба, както и бъдещите инвестиции, свързани с поддържането и разширяването на капацитета за производство и търговия, отразена в печалбата на прогноза само косвено чрез тяхната текуща амортизация.

Важни точки

Оценката на обекта по доходния подход с липса на печалба или загуба като индекс на инвестиционните изчисления се извършва с изменение на факта, че печалбата служи като счетоводен отчетен индикатор, следователно подлежи на значителна манипулация в процеса на работа.

В метода на дисконтиране на паричните потоци са включени три групи модели:

• дисконтирани дивиденти;
• остатъчен доход;
• дисконтираните парични потоци.

Ако се използва рентабилен подход в съответствие с модела на дисконтиране на дивиденти като доказателство за паричния поток, се прилага размерът на плащанията по акции. Въпреки факта, че моделът се използва широко в чуждестранната практика за определяне и оценка на стойността на активите на предприятието, той има много недостатъци. При модели с неразпределена печалба няма степен на счетоводство. Разликата в политиката на дивиденти е различна не само за конкретни предприятия, но и за страните като цяло. Този метод не може да се използва в предприятия, които нямат печалба. Този модел е най-подходящ за изчисляване на стойността на малцинствените дялове.

Моделът на остатъчния доход

Подходът на доходите на оценката от подход остатъчен модел предполага, че като мярка за паричния поток ще се използва стойността на остатъчен доход, т.е. разликата между приходите и от размера на печалбата, която беше предсказано от акционери към момента на закупуване на дружеството или на неговите акции. Ако стойността на предприятието е изчислена въз основа на предположения, съответстващи на този модел, тогава той ще бъде равен на сумата отчетна стойност със сегашната стойност на очаквания размер на дохода, останал след това. Този модел демонстрира значителна чувствителност към качеството на данните, която е представена във финансовите отчети. За руските условия адекватността на такава информация е подложена на съществени съмнения.

Ползи за акционерите

Естествено, акционерите или акционерите на предприятието, което има известна история, както и фактите за изплащане на дивиденти, могат да използват модела на отстъпка, за да изчислят стойността на собствената си компания. Положението е, че акционерите на предприятията в този сектор рядко са малцинствени, така че за тях най-подходящият начин ще бъде да се използва печеливш подход към оценяването на недвижимите имоти и бизнеса чрез модел на дисконтиране на свободния паричен поток. В тази система са от ключово значение свободните парични потоци с дисконтови проценти или очаквана възвращаемост на инвестирания капитал. Най-големият проблем при използването на този модел е точността на прогнозата за свободен финансов поток, както и адекватното определяне на дисконтовия процент.

Ако приложим подход за доходите, за определянето на които е дадено по-горе, като се използва методът на дисконтираните парични потоци, тъй като се очаква от бизнеса приходи, се вземат предвид очакваните финансови потоци, които могат да бъдат изтеглени от обращение, след като се изисква реинвестиране на печалбата в брой. Като показател, паричните потоци не зависят от използваната в предприятието счетоводна система и нейната политика на амортизация. В същото време е необходимо да се вземат предвид всички парични потоци - входящи и изходящи потоци. Оценка на финансов смисъл да отстъпка в брой е такава, че в резултат на тези процеси е тяхната намаляване на сумата, която би била на разположение на инвеститорите в момента на получаване на паричен поток, при условие, че той сложи парите си не в бизнеса точно сега, и в това, което е друг инвестиционен актив от публичен характер, например ликвидна гаранция или банков депозит.

Допълнителни техники

Приходният подход, чийто пример е описан по-рано, напоследък се използва все по-малко, сега методът за оценка се е превърнал в най-разпространеният. Използва се за оценка на всички видове активи и основата за това е идеята, че всеки актив, който споделя основните характеристики на опциите, може да бъде оценен като тази опция. В момента отхвърлянето на приходния подход често се извършва в полза на модела за ценообразуване на опциите (съответно моделът Black-Scholes).

Такава система, при условие че тя се използва, дава възможност да се изчислят общите разходи за собствения капитал или предприятието в случай, че той работи с големи загуби. Този модел има за цел да обясни защо разходите за собствения капитал на дружеството не са нулеви, дори ако стойността на цялото предприятие спадне под номиналната стойност на дълга. Но дори и при това предимство, може да се отбележи, че моделът Black-Scholes за оценка на стойността на руските предприятия в момента е все по-теоретичен. Основният проблем, поради който този модел не може да бъде приложен към бизнеса, е липсата на някои актуални данни за параметрите на модела, които са изключително необходими.

данни

Доходният подход към оценката на бизнеса и недвижимите имоти се използва много по-рядко и това се случва по много причини. По-специално това се отнася до недостатъците, поради които има трудности при използването му на потребителския пазар. На първо място, трябва да се отбележи колко трудно е да се правят прогнози за бъдещите разходи за услуги и продукти, материали и суровини, както и комплекс от други показатели за разходите. В същото време може да се говори за някаква субективност на експертните оценки. Освен това проблемът е ниското разкриване на информация за руските предприятия и всъщност е необходимо за провеждане на компетентни изчисления и изготвяне на модел на Black-Scholes. Това се дължи в голяма степен на ниската корпоративна култура на такива предприятия.

Преобладаващият брой акции, сред които и големите пакети, се концентрира в ръцете на малък брой лица, а делът миноритарни акционери а малките собственици, чийто дял е много малък, в уставния капитал са незначителни. Оказва се, че много предприятия просто не се интересуват от разкриването на информация. Ето защо изчисляването на подхода на доходите е значително сложно по отношение на повечето отрасли и предприятия в Русия. При други условия тя работи по най-добрия начин, демонстрирайки цялото си достойнство и надеждност.