Сравнителен подход. Методи за определяне стойността на недвижимите имоти

В световната практика в областта на оценката на недвижимите имоти се използват три подхода:

• сравнителни или пазарни;
• скъп;
• печеливши.

Изборът на методологията до голяма степен зависи от обекта на оценката и от актуалната ситуация, която се е развила около спецификата вид недвижими имоти. Най-надеждният начин обаче все още се счита за сравнителен подход при определяне на прогнозната стойност.

Основни принципи на сравнителната оценка

Сравнителен подход е набор от методи за определяне на пазарната стойност на даден имот. Оцененият недвижим имот се сравнява с подобни имоти.

Оценката се основава на следните принципи:

• Доставка и търсене. Тези два показателя са неразривно свързани, ограничен брой предложения генерират определено търсене и обратното - толкова повече оферти, толкова по-малко търсене.
• Заместване. Никой купувач няма да плаща висока цена, ако имотът със сходни характеристики струва по-малко.

Концепцията за пазарната стойност е почти идентична с концепцията за равновесна цена. Равновесната цена е набор от количествени характеристики и ценови фактори, които определят предлагането и търсенето на обекта, който се сравнява.

Основните критерии за избор на сходни имоти за определяне на стойността на недвижимите имоти

Елементи, които са взети предвид при сравнителния анализ, огромен брой и тяхната комбинация е почти равна на безкрайността. Поради това анализът е ограничен до определен брой фактори, които оказват пряко влияние върху ценообразуването.

Елементи на сравнение. Качество на правата

Всяко натоварване или сервитут води до намаляване на стойността на оценявания обект. Това означава, че всяко ограничение на правото на собственост е намаление на цената. Ако оцененият обект в сравнение със сходни предмети няма такива недостатъци, тогава цената, напротив, се увеличава.

За поземлените парцели наличието на сервитути не е единственият намаляващ фактор. Когато оценката на разходите е много важна, прехвърля собствеността върху земя или правото на лизинг, постоянна употреба. Последните две права се приписват на намаляващи фактори. Много е важно дали земята има определени ограничения за по-нататъшни сделки с нея.

Условия за продажба

Такива условия се вземат предвид, ако оценяваният обект има отличителни черти в продажбата.

За намаляване на фактора е фалит, т.е. продавачът бърза да извърши сделка за покупка, тъй като времето на излагане на обекта на пазара на недвижими имоти е съзнателно намалено в сравнение с подобни обекти.

Оценката е силно повлияна от семейни връзки, партньорства, въпреки че е трудно да се оценят тези рискове.

Ако продавачът и купувачът са свързани чрез лизингови отношения и е планирано сключването на договор за продажба между тях, тогава, за да се спестят данъчните плащания, прогнозната стойност естествено ще бъде подценена. Мотивацията в този случай е една - тъй като страните по сделката са свързани с други непазарни отношения, следователно продавачът всъщност дава на купувача. Подобна ситуация се развива, ако транзакцията е по избор.

Увеличаването на очакваната стойност на жилищните имоти може да доведе до перспективата за получаване на държавна субсидия за развитие на инфраструктурата. Размерът на очакваното концесионно кредитиране се определя от разликата между преференциалното и пазарното кредитиране.

Пазарни условия

Корекцията надолу може да бъде приложена, ако има значителна разлика между пазарната стойност на подобен недвижим имот и експертната.

Промяната във функционалната цел също може да бъде взета предвид при оценката, тъй като засяга съотношението между търсенето и предлагането.

Местоположение на имота

Физически фактори (за парцели)

Сравнителен подход при оценката на поземлен имот включва събирането на характеристики за даден имот:

• размер;
• форма;
• геология;
• топография;
• нивото на готовност, т.е. дали земята е била почистена от растителност, дали нередностите са били отстранени;
• качествени показатели почвена покривка.

Най-голямо внимание заслужава присъствието или отсъствието на хълмове или склонове, скални образувания или канавки. Важно е, какво е носещата способност на земята, силата й, наличието на подземни води. Много е важно дали има информация за възможното появяване на минерали. Ако информацията се потвърди, земята непременно ще бъде обременена в бъдеще.

Общи характеристики на обекта, който ще бъде оценен

Пазарният сравнителен подход е изследването на характеристиките, които увеличават стойността на обектите. Те включват:

• размерът на сградата или стаята;
• височина на сградата;
• наличността и площта на спомагателните помещения;
• височина на тавана.

Материалът, от който е изградена сградата, също е важен, колкото по-модерен и надежден е, толкова по-висока е стойността на недвижимите имоти. Не на последно място е цялостният външен вид на цялата сграда, наличието на ремонти и удобен достъп. Ако входът е от двора, това ще бъде намаляващ фактор.

Липсата на ремонт е повод за промяна доклад за оценка. Такова изчисление се извършва от размера на разходите за ремонтни или възстановителни работи, като се отчита печалбата, която предприемачът ще получи от инвестиции в строителството или ремонта.

Икономически фактори

Сравнителен подход при недвижимите имоти е отчитането на евентуални спестявания на енергийни ресурси в процеса на експлоатация. Постоянното увеличаване на разходите за комунални услуги кара хората постоянно да мислят за спестяването и използването на алтернативни източници на енергия.

По-специално, този фактор е важен, ако обектът бъде закупен за по-нататъшен лизинг. Колкото по-голямо е съотношението на приходите към разходите, които ще бъдат свързани с експлоатацията на сграда или помещение, толкова по-малка е възвращаемостта на нетните приходи от отдаването под наем на недвижими имоти.

Тази категория включва индикатора за наличието или липсата на измервателни уреди и дали са взети мерки за свеждане до минимум на топлинните загуби.

Други показатели

Оценката включва отчитане на наличието или липсата на елементи на услугата. Най-простият пример е дали в къщата има асансьор или не. Наличие или пълно или частично отсъствие на всички комуникации, особено свързани с локалната система. Ако има твърде много недостатъци, корекцията се извършва в посока намаляване. Оценката на недвижимите имоти се извършва по различни показатели.

Етапи на населените места

Всички изчисления по сравнителния подход се основават на информация от отворени източници за скорошни транзакции със сходни недвижими имоти.

Етапи на оценяване:

1. Проучването на подобни предложения в конкретен сегмент на недвижимите имоти, идентифицирането на съпоставими имоти, които бяха продадени наскоро.
2. Събраната информация се анализира и поотделно всяко предложение се сравнява с оценяваната вещ.
3. Разпределение на ценовите характеристики, изменение на доклада за оценка.

Корекцията на коригираната цена и определянето на крайната цена чрез сравнителен подход.

Предимства на сравнителния подход

На първо място, методът ви позволява да отразявате само мнението на типичните купувачи и продавачи.

Оценката се отразява в текущите цени, като се отчитат промените във финансовите условия и дори инфлационните процеси. Оценката винаги е статически оправдана.

За да оцените конкретна собственост, не е нужно да изучавате целия пазар на недвижими имоти, но само подобни имоти. Процедурата е много проста, с надежден резултат.

... и недостатъци

• Трудно е да се установят действителните цени.
• Пълна зависимост от дейността и стабилността на пазара на недвижими имоти.
• Трудността при съгласуване на данните, ако подобни предмети значително се различават по отношение на продажбите.

В заключение

Същността на сравнителния подход при оценката на недвижимите имоти е ясна както за купувача, така и за продавача. Техниката позволява на страните да проучат пазара на недвижими имоти и да се уверят, че не са загубили пътя си. Оценката може да се извърши въз основа на вече извършени сделки или по предложение на други продавачи. Във всеки случай сравнителна техника е систематизирането и сравнението на данни за подобни недвижими имоти. Основното е, че изборът на подобни обекти за сравнение отчита особени или необичайни фактори, например заплахата от оттегляне на залог, промени в регулациите на местно ниво или неспазване на условията на договора за заем, наличието на принудителни елементи.