Базиран на разходите подход: същността и основните характеристики

Основният начин за определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти, машините и оборудването е скъп подход, който се основава на принципа на заместване. Според него човек плаща неоправдана цена за даден обект, ако е по-висок от този, който може да бъде платен за същия вид полезност и качество.

Когато се извършва оценка на недвижими имоти, се вземат предвид тези подходи, които позволяват най-точното отразяване на стойността му. Това е най-скъпото от тях. Разбираемо е, че цената на обекта в този случай се състои от пазарната цена на обекта и тези разходи, които са необходими, за да се пресъздаде например структурата в тази форма.

Методът за оценка на стойността на недвижимите имоти се извършва на няколко етапа:

1. Определя се цената на парцела, която отчита най-правилното използване на имота.

2. Изчислете сумата, която ще бъде изразходвана за изграждането на подобно съоръжение.

3. Определете размера на печалбата, получена от предприемача.

4. Физическото, функционалното и външното износване се приспадат.

5. Крайното изчисление на стойността на обекта и изграждането на самата сграда, което трябва да вземе предвид корекцията за износване.

Междувременно подходът, базиран на разходите, има недостатъци в употребата. Основното е, че отнема много време, за да се определи точната цена на сградата. Така че, когато се извършва възстановяването на старата конструкция, е почти невъзможно да се определят точно разходите за нейната реконструкция и очакваното износване. Що се отнася до типичните сгради, този подход е най-оптимален в оценката им, защото е много лесен за използване. В някои ситуации това е единственият възможен вариант, например при оценката на сгради със специално предназначение (училища, гари, електроцентрали) или застрахователна стойност.

Методът на разходите често се използва, когато оценката на дълготрайните активи, незавършено строителство или анализ на най-ефективното използване на обекта.

По отношение на изчисляването на разходите за строителство те се извършват по четири основни метода: индекс, сравнителна единица, разбивка на компоненти и количествено изследване.

По този начин последното проучване се състои в съставянето на прогнози за преки разходи, които се отнасят до всички видове работа, материали, механизация, комунални услуги и т.н. Към тези разходи се прибавя печалбата на инвеститора и режийни. Този метод се счита за най-точен, но и най-отнемащ време за използване, тъй като изисква оценителят да знае изискванията за конструиране и бюджетиране.

Методът за оценка на цените на недвижимите имоти използва метод на разбиване, който е малко като количествен, но не е толкова труден. Факт е, че той не използва единични, но разширени котировки на всички елементи на дизайна.

По отношение на метод на сравняване единици, използването му е оправдано за сравнения на модели. Така че, за да се оцени даден обект, той се избира подобно на него по отношение на технологиите и характеристиките. Изборът се извършва от специализирани указатели. Методът е най-простият и следователно има много широко приложение.

Индекс метод това е така отчетна стойност умножен по специални индекси, които са одобрени от държавните стандарти. Смята се, че този метод има най-ниската степен на точност.

При изчисляването на всеки недвижим имот може да се използва ценови подход, но не винаги приложението му е оправдано. Факт е, че за обекти, които ще генерират приходи, се използва много рядко, но използването му при оценяването на вградените помещения е просто неточно.