Пазарната стойност на земята. Кадастрална и пазарна стойност

Кадастралната и пазарната стойност на поземлен имот са две понятия, които са важни за познаване, за да се движите при продажбата. Първият тип изразява цената на парцела съгласно нормите, които се изчисляват в зависимост от местонахождението и категория земя.

Взаимовръзка на използваните концепции

В руското законодателство, не само кадастрална стойност, но и регулаторни и пазарни. Стандартът се използва в случаите, когато не се произвежда от определението за земя. Тя се изчислява в редица случаи, които са определени от законодателството: на получаване на банкови кредити по залога на земя, изкуплението на общински и държавни земи и в други случаи. Изчисляването на стойността на земята в този случай обикновено се определя като 200 пъти скоростта на поземлен данък за квадратен метър земя област, се изчислява въз основа на целевата дестинация, това отчита умножи фактори не са взети предвид данъчните облекчения.

Ежегодно местните власти установяват стойността на земята, призната от регулаторния орган, която може да варира в рамките на 25%. Пазарната стойност на земята обикновено е с 25% по-висока от нормативната. Документ, който служи като потвърждение на нормативната цена за конкретен парцел, може да бъде получен от градския или дистрикт комитет по управление на земите и земни ресурси.

Удобства

Пазарната стойност на земята обикновено се определя в зависимост от фактори като пазарното търсене и предлагането на земя от определена категория в даден регион в настоящия момент. По стойност, тя не трябва да надвишава най-вероятното ниво на покупната цена на подобна територия. Промяната на пазарните условия или целевата ориентация на даден обект може да повлияе на неговия размер. Пазарната стойност на земята е характерна за вторичния пазар, където се препродават препродажбата на земя, собственост на частни търговци. Първичният пазар, в който се изпълнява обратното изкупуване на общински и държавни земи в частна собственост, препоръчва прилагането на стандартни разходи. Всички тези видове могат да имат определени различия. В кадастралната и регулаторната стойност има сходство с цената на инвентара, а на пазара - с традиционното търсене и предлагане.

Процесът на оценяване

Оценката на пазарната стойност на земята се извършва, за да се знае истинската цена на обекта. Обикновено цената се формира въз основа на териториалното разположение на обекта, пазарните условия, динамиката на предлагането и търсенето, както и ситуацията в икономиката на страната по време на сделката. Поради изчерпателното дефиниране на всички тези фактори е възможно да се изчисли стойността на поземления имот, тъй като оценяващото дружество ще събере най-подходящите данни, които могат да бъдат полезни за обективна оценка.

Необходимост от оценка

Обикновено е целесъобразно да се прилагат за специализирани фирми за оценка в редица случаи, сред които:

- необходимостта от кадастрална оценка;

- ако сайтът се предполага да бъде изкупен от собствеността на държавата;

- ако е необходимо, кредитиране на уставния капитал на дружеството;

- в случай на ипотека или ипотека;

- ако е необходимо, да определят разходите за продажба на поземлен имот;

- изчисляване на размера на платените данъци върху дарението.

Разделение на собственост

Оценката на пазарната стойност на поземлен имот е необходима за разделянето на имота. Обикновено се отнасят до физически и юридически лица. Ако става въпрос за лица, процесът на оценяване започва, когато двойката се разведе и се изчислява, като се вземат предвид сградите, разположени на обекта. В случая на юридически лица оценката на земята се състои в разпределянето и оценката на дела на всеки акционер или съсобственик на дружеството в съответствие с правния статут на дружеството. Често разделянето на имуществото е придружено от съдебни спорове, поради които пазарната стойност на земята може да бъде определена многократно.

Когато няколко наследници са наследени, пълноправен оценката на земните площи. Ако една от страните не е съгласна с резултатите от проверката, делото се отнася до съда.

Определяне на разходите за наем

Този тип оценка може да се използва много често. При тази ситуация при изчисляването на стойността на поземлен имот разликата се взема като база между реалната стойност на земята на пазара и катализираната наемна цена за този вид територия. Разходите за правото на лизинг са пряко зависими от правомощията на наемателя, тежестите и срока на валидност на правото на лизинг, правата върху оценявания обект на трети лица, както и определената цел на поземления имот.

Пазарната стойност на парцелите зависи пряко от такива фактори като: местоположение на териториите - наличност за превозни средства - наличие на комуникации, както и техния количествен и качествен състав. Освен това е необходимо да се вземат предвид данните от геодезическите и инженерно-геоложки проучвания, чието значение е доста голямо, особено при планирането на строителството на обекта.

Състояние за конкретна дата

Тъй като пазарът на земя се характеризира с постоянна промяна на цените, оценката се изисква да бъде направена към определена дата. Пазарната стойност на парцелите е разнообразна и в зависимост от предназначението им за ценни книжа, т.е. разрешения случай на използване. Предвидената цел предполага най-ефективното или вероятното изхвърляне на територията. Всичко това се използва и за определяне на разходите за закупуване на поземлен имот. В този случай оценките са разделени на отделни области, които се различават по формата и естеството на използването на земята.

Метод за оценка

Така че, преди да определите стойността на земята, трябва да отговорите на няколко въпроса:

- каква е предназначението на парцела, както и какво е позволило използването му е надарен;

- какви са преобладаващите начини и видове земеползване в непосредствена близост до обектите?

- Какви са промените в пазара на земя?

- какъв вид използване на земята се приема в момента.

Пазарната стойност на парцела се оценява въз основа на определена информация. Обикновено това изисква: да се определи целта на оценката - да се определи конкретна дата на сетълмент - да се узнаят реквизитите на клиента - да има документи, потвърждаващи правото на собственика на сайта на територията, може да бъде наемател или собственик.

Също така трябва да знаете:

- целта на оценяваната територия;

- допустимото използване на земята;

- вид ползване на обекта в момента;

- позицията на оценявания обект в териториалния план, т.е. неговата транспортна достъпност и непосредствена близост;

- основните начини за използване на земя в непосредствена близост.

В допълнение, трябва да бъде:

- план на парцела;

- информация за определянето на териториални граници;

- данни за наличието на някои подобрения, по-специално сградите, съоръженията, комуникациите, разположени на обекта, както и подробна информация за тях;

- данни за наличието на тежести под формата на сгради, комуникации и съоръжения, разположени на обекта, с подробно посочване на информацията за тях.

Пазарната стойност на земята се изчислява, като се вземат предвид редица нюанси. При извършването на точна оценка под ръководството на опитни специалисти е безопасно да се извърши всяка финансова операция със земята.

Фактори, които оказват влияние върху оценката

Различни видове земи са засегнати от същите фактори, когато става въпрос за тяхната оценка: местоположение, външни фактори, условията на пазара, целта и вероятността от промени, възможни печалби от използването му. Предполагаемата стойност на последното е важна.

Пазарната стойност на парцела се оценява към определена дата. С течение на времето този индикатор може да се промени. Оценката се препоръчва въз основа на най-ефективното използване. Това означава, че експертите използват проучване на разумността на използването на този обект в съответствие със закона, както и финансова и физическа реалност. Оказва се, че резултатът от оценката не е средната цена, а максималната. Понякога е възможно условно, но оправдано разделяне на обект на няколко части, които се характеризират с различни видове, форми и други особености. Често резултатите от изследването се различават от очакваното поради факта, че настоящият вид употреба не съвпада с най-ефективния. С тази концепция трябва да разберем.

Максимално ефективно използване

В случай, че се установи пазарната стойност на поземления имот, е необходимо да се вземат предвид такива фактори:

- както и наличието на разрешителни за определен вид употреба;

- използване на сайта след факта;

- предпочитан тип използване на земята в сегашния район;

- прогнози за промени в цените за подобни парцели.

данни

Процесът на оценка отчита средната цена на териториите в изследваната област, наличието на транспортни мрежи, липсата или наличието на сгради, инженерните мрежи на земята, условията на околната среда, отдалечеността на инфраструктурата и др. за земеделска земя се изисква да се оценят реалните добиви на реколтата, производствените разходи, разходите за продажби на продукти в региона, както и редица не по-малко значими фактори. По същия начин се оценяват други видове земя.