Кадастрална оценка на поземлени имоти: процедура, методи и резултати

Животът на хората е свързан със земята. С него могат да се извършват различни транзакции. Често се изисква да се знае неговата рентабилност и полезност. Ето защо кадастрална оценка на поземлени имоти.

За събитието

Кадастралното оценяване на поземлени имоти е приложен икономически анализ на търсенето и предлагането и определянето на точната цена на парцелите. Всички опции за оценка, включително кадастрални, са необходими за установяване на паричния израз на цената на земята.

Кадастралното оценяване на земята се различава от останалото от това, което се счита за основен показател за данъчно облагане и се извършва чрез масовия метод. В резултат на това територията е разделена на части, определя се цената, кадастралната стойност и пазарната стойност, която се счита за подходяща за продажба при пазарни условия.

Принципите на оценката са установени със закон. На тяхна основа се определя стойността на различните земи. Нормите на тази процедура са предписани в чл. 66 от КТ.

За какво е това?

Кадастралната оценка на парцелите се извършва за:

• Възможности за регистрация на сделки по дарение, наемане, продажба;
• получаване на заеми, в които земята ще бъде заложена;
• в случай на имуществени спорове;
• събиране на документи от съдебни изпълнители;
• приватизация;
• осигуряване;
• инвестиционна оценка;
• привличане на акционери;
• оценка на предприятието;
• използване на обекта като устав;
• оценка на щетите;
• формиране на данъчно облагане.

За тези дейности е необходимо. Кадастралната оценка на земята във всички случаи е стандартна.

Характеристики на оценката

Земята има характеристики, които влияят върху резултатите от оценката:

• те няма да бъдат резултат от труда;
• са ограничени в пространството;
• не могат да бъдат заменени с други средства;
• имат постоянно местоположение;
• когато се използват правилно, не стават неизползваеми;
• имат различно качество в различни области;
• имат свои собствени полезни характеристики;
• притежават свойството на плодородието;
• се считат за пространствена подкрепа в различни сфери на дейност.

Понятията "земя" и "земя" имат няколко разлики. Земята се нарича територия, която не е развита и няма подобрения. Сайтът е територия, в която са направени подобрения с определена цел.

Видове подобрения

Промените могат да бъдат:

1. Външни (изграждане на комуникации, пътища, улици).
2. Вътрешни (озеленяване, планиране, строителни работи).

Оценката се използва за всички видове земя. Стандартната собственост включва земя и сгради. Кадастралната оценка на парцелите се извършва за всеки обект. Събитието често се провежда не с имущество, а с нает имот. След това се оценяват лизинговите права.

Маса и единични

В световната практика има две възможности за оценка:

1. Масата. Използва се за няколко обекта в голяма площ.
2. Идентичност. Той се прилага систематично. Процедурата изисква задълбочен анализ на съществуващия пазар.

Анализ на максималната ефективност

По време на оценката е необходимо да се създаде ефективен метод за използване на земята. За това са взети предвид много фактори:

• местоположение;
• ситуацията на пазара;
• финансови разходи;
• физическите характеристики и възможността за прилагане на подобрения;
• физическата приложимост на проекта;
• технологична осъществимост;
• съответствие на предназначението и употребата;
• установяване на рентабилност.

Държавната кадастрална оценка на земята може да се извърши по различни начини. Всеки от тях има свои собствени характеристики.

Нормативен метод

Задава нормативната цена на участъка. Използва се, когато:

• прехвърляне на собственост или обратно изкупуване;
• подарък или регистрация като наследство;
• изземване от държавата;
• получаване на заем.
• установяване на споделени разходи.

Когато се извършва държавна кадастрална оценка на обект, състоящ се от земя с право на собственост върху лизинг, цената се определя въз основа на разходите, установени при оттеглянето му за строеж.

Метод за сравнение на продажбите

Той се счита за ефективен и удобен метод. За да определите цената на земята, трябва да оцените състоянието на пазара. Ако оценителят няма примери за сделки, текущото търсене трябва да се вземе предвид.

Вземат се предвид:

• права на собственост;
• ситуацията на пазара;
• условия на продажба;
• условия на финансиране;
• местоположението на съоръжението;
• наличие на инженерни структури;
• физическите характеристики;
• зониране;
• комунални услуги;
• възможности за ефективна употреба;
• икономическа ситуация.

Този подход дава възможност да се получат точни резултати.

Методът на капитализация на земя под наем

С този метод ще можете да обработвате информация за наемните цени на земята и да определите цената им като приходи от наем. Таксата се капитализира под формата на редовен доход. Индикаторите на процедурата се определят според данните за продажбите и разходите за наем. Съществува формула, с която се удовлетворява цената на земята. Резултатът е равен на размера на приходите от наем, разделен на показателя за капитализация. Последната ставка се изчислява, като се раздели сумата от наемната цена на подобни партиди по тяхната цена.

Наемът се определя от:

• местоположението на обекта;
• форма;
• размер;
• наличието на инженерни структури;
• транспортна комуникация;
• вид използване на земята.

В Русия земята е отдадена под наем от държавата или от общината. Ставката се определя на стандартна цена, която не винаги е равна на пазарната цена.

Метод на разпределение

Предметът на кадастралната оценка се анализира с помощта на съотношението на разходите за парцела и сградите. Методът е по-подходящ за нови сгради, които трябва да отговарят на най-доброто използване на земя. Територията под старите обекти ще има голям дял в цената на обекта в сравнение със сградата.

За този метод трябва да имате информация за връзката между цената на сградите и земите от определен тип. Резултатите от събитието ще бъдат показателни, ненадеждни.

Метод за избор

Разходите за обекта, на който се намират сградите, се определят и ако има информация за сумите на сделките със сходни недвижими имоти. С тази опция е необходимо процедурата да се изпълни в установената последователност:

• се създават сравнителни елементи на обектите;
• се определят различията от оценената територия;
• се прави корекция;
• пазарната стойност е одобрена;
• се определя цената на подобренията;
• стойността на земята е установена.

Тази опция е подходяща за земя, където има малки сгради. Използва се при отсъствие на нормална активност на пазара.

Метод на баланса

Има оценка на земята, която трябва да бъде подобрена от сградите с цел печалба. Работата се извършва на следните етапи:

• доходът от обекта е установен;
• доходите от сгради се определят;
• доходите се капитализират.

Метод "Заложи"

Федералната кадастрална служба включва информация за земята. За преценка може да се използва методът за разделяне на земя на парцели. Изпълнява се в следната последователност:

• определя броя и размера на участъците;
• цената се определя;
• разходите се изчисляват;
• се определя нетната печалба;
• се определя дисконтов процент, в който рисковете ще бъдат отразени.

За развитието на земята ще са необходими разходи за изчистване на територията, планиране и разделяне на парцели, изграждане на инженерната система, пътища, заплати за служители, застраховане, реклама.

Редът на

Такава работа може да бъде извършена от институциите за оценяване. Процедурата може да бъде разделена на следните етапи:

1. Договорът е формализиран. За да я съберете, трябва да знаете целта на работата, стандартите, категорията на земята, вида на ползване, възможността за собственост, ограниченията, информацията от кадастъра, наличието на сгради.
2. Датата на изпълнение на задачата е зададена.
3. Информацията се събира и анализира: документи, характеристики, описание, особености на земята.
4. Вземат се предвид икономическите показатели.
5. Организирана проверка на обекта и територията.
6. Подготвя се документация.
7. В ход анализ на пазара на недвижими имоти.
8. Създава се възможност за оценка.
9. Резултатите са съгласувани.
10. Съставя се отчет.

Федералната агенция по кадастъра съдържа информация за недвижимите имоти, включително земя. При извършването на различни транзакции са необходими искания от тази организация.

доклад

Резултатите от кадастралната оценка на земята са формализирани под формата на писмен отчет. Съдържанието му трябва да бъде според изискванията на федералното законодателство. На практика няма нито една форма на доклада, така че всички организации могат да предоставят документи, които са различни по външен вид.

Но информацията, формата на събитието и резултатите трябва да отговарят на следните изисквания:

• наличие на данни за разходите;
• съдържанието и метода на оценяване;
• проверка на резултатите;
• обоснована информация;
• принципът на уникалност;
• тълкуване на термини;
• възможност за контрол;
• липса на междинна незадължителна информация.

Когато пише доклад, изпълнителят трябва да предаде резултатите във времето, да определи датата на изпълнение, стандартите. При определянето на стойността на неговите критерии се определят. Докладът ще съдържа важни данни за използвания метод. Докладът е номериран и зашит, подписан и подпечатан.

Ако сайтът е известен с кадастрален номер, ще бъде много лесно да се намери необходимата информация за него. Цената на събитието се определя от площта на обекта, местоположението му и възложените му задачи. Във всички региони на страната цената е различна, но средната стойност е 2 хил. Рубли. Оценката не е по-голяма от 5 работни дни.

Определението за кадастрална стойност ще позволи продажбата на парцела на подходящата цена. Тъй като се променя, процедурата трябва да се извърши преди операцията. Цената се променя поради промяната в местоназначението. Процедурата е необходима за правилната регистрация на различни сделки с земя.