Неотделимите подобрения са ... Наемане и поддръжка на помещения

Гражданският кодекс на Руската федерация в рамките на лизинговите отношения позволява работата на наемателя да направи каквото и да е имущество на неразделни подобрения по отношение на наетия обект. Изпълнението на такива действия предполага формиране на различни правни последици. Във връзка с неотделимите подобрения на наетия обект могат да възникнат индивидуални права и задължения както със собственика, така и с лизингополучателя на съответната собственост. Тяхната специфичност може да бъде определена от типа собственост, както и от условията на договора между собственика и наемателя. Какви са основните норми на закона, уреждащи правните отношения, чийто предмет е продукт на неразделни подобрения в лизинга? Какви са нюансите на облагане на резултатите от подобна модернизация на съоръженията?

Същност на неразделни подобрения на наетия обект

Едно лице или организация, която е наета всяко имущество - най-често в този контекст ние говорим за недвижими имоти - може по някакъв начин да се модернизира, реконструира, да се подобри неговата функционалност.

Извършването на тези произведения може да доведе до формирането на фундаментално нови свойства в съответния обект. Обратните действия в отношенията му са трудни и могат да доведат до невъзможност за използване на структурата. Ето защо съответното подобрение на собствеността се признава за неделимо. Значителен критерий за неделимостта на собствеността е промяната в качествените характеристики на изходния обект, в резултат на което неговата стойност може да се увеличи, което се дължи на евентуално увеличаване на експлоатационния му живот или потребителските свойства.

Как изглеждат несравнимите подобрения? Извадка от подобна модернизация може да бъде представена по различни начини. Така че може да отразява факта, че сградата е придобила значително по-различни характеристики в сравнение с първоначалното състояние.

Неотделими подобрения в договора

Струва си да се отбележи, че процедурата за отдаване под наем на правоотношения позволява на субекта, който е наел имота, да направи подходяща модернизация само при съгласие със собственика. За предпочитане е писмено, фиксирано в договора. Неотделимите подобрения са юридически значими действия и тяхното изпълнение трябва да бъде формализирано.

В договора между собственика на имота и неговия наемодател може да бъде предписан предмет за евентуално обезщетение от собственика на съответната модернизация на обекта. В същото време основните параметри на подобренията и тяхната предварителна стойност могат да бъдат фиксирани. Ако наемателят е направил неразделни подобрения в структурата на собствеността без съгласието на собственика, той няма да има никакви права за резултата от съответната модернизация. Всички възможни предпочитания от оптимизирането на обекта могат да се използват само от собственика му.

Същността на отделящите се подобрения

Какви са основите на отделящите се и неразделни подобрения? Тук всичко е много просто. Ние отбелязахме по-горе, че основният критерий за неделимост е загубата на функционалност на даден обект в случай на опит да се върне в първоначалното му състояние. Неразделни подобрения могат да се кажат като необратим процес.

От своя страна, разделени модернизация обект може да включва сравнително достъпни неговото връщане в първоначалното си състояние. Друг нюанс подходящи подобрения - те може да се задейства от наемателя без съгласието на собственика. Като цяло, всички права за използване на отделими ресурси остават с наемателя - освен ако не е предвидено друго в договора. Ако наемателят е направила постоянни подобрения на обекта, е необходимо да ги анализират за прилики с резултатите от действия, насочени към поддържане на имота в функционално състояние с помощта на ремонт и поддръжка.

Разбира се, в повечето варианти разликата в този случай може да бъде очевидна. Но ако наемателят е извършил основен ремонт на обекта, така че на недвижими имоти значително се промени външния му вид, все пак е резултат от работата си, най-вероятно, няма да бъдат признати като обект на подобрение. Теоретично, разходите за ремонт могат да бъдат по-високи, отколкото съответната модернизация на имота. Но това няма съществено значение.

По този начин неразделни подобрения в наетата собственост се характеризират с факта, че:

- те трябва да бъдат координирани със собственика на имота;

- като цяло те стават собственост на собственика на обекта и не са компенсаторни.

От своя страна, самостоятелна модернизация може да бъде направена от наемателя без съгласието на собственика на имота. Той формира ресурсите, собственост на наемателя. Въпреки това, лице или организация, която премахва жилище, може, на своя отговорност, да продължи да прилага неразделни подобрения на наетия имот. Ще проучим какви правни последици може да доведе до това.

Некоординирани неотделими подобрения: правни последици

Ако наемателят е направила постоянни подобрения отдадени под наем жилища, без съгласуване на действията с домакините, а след това, тъй като ние отбелязахме по-горе, той няма право да иска обезщетение от собственика. Освен това, ако съответният модернизацията е довело до влошаване на състоянието на недвижими имоти, дори и в субективното мнение на собственика, наемателя е длъжен да приведе обекта в първоначалното му състояние.

Последователни неотделими подобрения

Вторият сценарий - когато модернизацията на недвижимите имоти е съгласувана между наемателя и собственика. В този случай, условията за прилагане на съответните подобрения, както отбелязахме по-горе, трябва да бъдат предписани в договора. Един от условията на договора може да бъде компенсация за разходите за модернизация от наемодателя. В зависимост от конкретния момент на подобрение собственикът може да заплати разходите на наемателя при изтичане на срока на договора или по време на неговия срок на валидност. Договорът може да се използва и за определяне на намаляването на наемната цена - като компенсация за неразделна модернизация.

Неотделими подобрения: данъчно облагане

Нека разгледаме този аспект, както данъчната сметка за неразделни подобрения. Ние се съгласяваме, че наемателят и собственикът на имота се договарят за тази процедура. На първо място тя струва да се обръща внимание на факта, че подобренията, които са договорени между наемателя и собственика на обекта не се прилага винаги да амортизируема собственост, но само ако те са за сметка на собственика на обекта.

На свой ред възстановяването на разходите на наемателя за подходяща модернизация може да бъде взето предвид от собственика на обекта за целите на облагането на доходите. Самият наемател може също така да използва направените разходи, за да оптимизира размера на данъците - за определен отчетен период.

Възможността е възможна, при която обезщетението за неразделни подобрения от собственика на недвижимо имущество не е предписано в договора, независимо от факта, че собственикът се е съгласил на подходящата модернизация. В този случай амортизацията също не се натрупва и първоначалната стойност на имота не се увеличава. Също така няма основание за оптимизиране на данъчната основа.

Може да се отбележи, че в случаите, когато неразделна надстройка не се компенсира от наемодателя, наемателят има право да натрупа амортизация върху имота. Специфични за данъчното облагане на резултатите от модернизацията на съоръженията, можем да разгледаме примера на страните, изпълняващи правоотношения задължения за плащане на данък сгради.

Ако договорът сключва юридическото лице, т.е. нежилищните помещения се отдават под наем, то те трябва да платят съответните суми към бюджета. Данък върху имуществото в този случай трябва да плати на страната, която определя разходите за подобряване на обектите в сметките. Обикновено това се отнася до собствеността върху подобренията. Ако наемателят ги притежава, тогава данъците са задължени да плащат.

Ако собственикът на подобренията е наемодателят, той изпълнява съответните задължения при прекратяване на лизинговия договор. Но докато този договор е в сила, наемателят извършва изчисления с бюджета. Друг критерий, по който се определя сумата на плащането на имуществения данък, е отчитането на съответния ресурс в баланса. Какво означава това? Ако има подобрения в баланса на наемателя, той плаща съответния данък. Ако сметката им се поддържа от наемодателя, плащанията към бюджета трябва да бъдат извършени от него.

Подобрения на собствеността и ДДС

Съществуват редица нюанси, които характеризират таксата ДДС в рамките на правни отношения, предмет на които е отдаването под наем на имущество, придружено от продукт от неразделни подобрения в него. Нека да ги изучаваме. Ако неразделни подобрения бяха прехвърлени на наемодателя, докато те бяха извършени от изпълнителя - това прехвърляне трябва да бъде признато за изпълнение. За него трябва да се плати ДДС. Той се представя от изпълнителя на лизингополучателя и може да се приложи приспадане. Може да се отбележи, че при изчисляването на данъка върху печалбата подобренията в обекта, прехвърлени на собственика, не се вземат предвид.

Участието на трета страна в модернизацията на съоръжението е ключов критерий за задължението на дружеството да изчислява ДДС за неразделни подобрения. Факт е, че ако наемателят е възстановил обекта сам - тогава в този случай влизат в сила и други правни норми. В съответствие с тях ДДС върху подобренията не може да бъде натрупан.

Това се дължи на факта, че за квалифицирането на подобрения като част от подлежащото на прехвърляне имущество, за да се наложи ДДС, се изисква прехвърляне на собствеността. В съответствие с нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация, който регулира правните отношения, в рамките на които има неразделни подобрения, по подразбиране съответните правни механизми не се прилагат. Гражданският кодекс на Руската федерация всъщност не включва разпоредби, които предполагат, че наемателят има права на собственост върху резултатите от модернизацията на съоръженията. Те не могат да се считат за самостоятелно имущество, отделно от основния обект на недвижимо имущество. Така, когато наетите помещения се върнат на собственика, прехвърлянето на собствеността не се извършва. Оказва се, че неотделимите подобрения, направени от наемателя, не подлежат на облагане с ДДС.

Отчитане на отделящите се подобрения

Ще бъде полезно да се разгледат основните нюанси на данъчното счетоводство, на свой ред, разглобяеми подобрения в недвижимите имоти. За да изчислите правилно данъка върху тях, първо трябва да определите цената и продължителността на действието на съответните подобрения. В случай, че разходите за модернизиране на недвижимите имоти не надвишават сумата, установена от Данъчния кодекс на Руската федерация и срокът им на използване е по-малък от 12 месеца, тогава подобренията трябва да се припишат на материалните и производствените резерви. Ако съответните разходи са по-високи от критерия, определен в Данъчния кодекс за радиочестотния спектър и периодът на използване е повече от 12 месеца, стойността на имота трябва да бъде отписана чрез амортизация.

Ако предметът на правоотношения за наема е юридическо лице, то вероятно на ниво местни актове ще бъде одобрена счетоводната политика. И ако в него границата на прехвърляне на имуществото на амортизираната е по-ниска от тази в Данъчния кодекс на Руската федерация - тогава, за да се вземат предвид отделящите се подобрения, е необходимо да се използва точно този индикатор, който е одобрен в местния акт. Може да се отбележи, че данъкът върху недвижимите имоти не се изплаща, ако се осъществи съответната модернизация. Това се дължи на факта, че отделящите се подобрения в общия случай са класифицирани като движимо имущество.

Как да регистрирате съгласието на собственика за неразделни подобрения в договора?

След като проучихме как се извършва счетоводството на неразделни и отделяеми подобрения, нека разгледаме такъв аспект като правилната формулировка на съгласието на собственика на имота за подходяща модернизация на обекта. За целта трябва да бъде подписано отделно споразумение между наемателя и собственика на имота. Тя може да допълни тази, в съответствие с която се извършва отдаването под наем на нежилищни помещения или, обратно, тези, свързани с апартамента. В този договор трябва да се определят условията: какъв вид работа се очаква да се направи за подобряване на съоръжението, кой ще плати за модернизацията, изцяло или отчасти, как трябва да се възстановят разходите за подобряване на недвижимите имоти.

Компенсацията на разходите на наемателя за модернизация може да се извърши, както отбелязахме по-горе в статията, чрез намаляване отдаване под наем. Или договорът за продажба на неразделни подобрения е възможен. Всичко е определено от страните по договора. Правилният му състав е важен аспект на правните отношения. Ако някоя от страните не направи това, другата страна има право да получи своите предпочитания в съда. Например, наемателят може да възстанови неразделно подобрение в еквивалентна сума, ако собственикът не заплати разходите за съответната модернизация, въпреки че се ангажира да го направи по договора.

Липсата на писмено споразумение между наемателя и собственика означава, че нито една страна не може да използва разходи за данъчни цели. В допълнение, както отбелязахме по-горе в статията, неразделни подобрения, наемодателят има право да поиска отстраняване от обекта - но така функционално състояние не боли. Споровете между собственика на имота и неговия наемател могат да бъдат решени в съда.

Наем на предприятието и неговите неразделни подобрения: нюанси

В началото на статията решихме, че като цяло неделимите подобрения са характерни за недвижимите имоти. Но това не винаги е така. Това се случва, че неразделни подобрения са собственост на обекти, които не са непременно недвижимо имущество. Например, това може да е предприятие. В този случай правните отношения, свързани с неговия лизинг, се уреждат от други правни норми, отколкото в случая на недвижимо имущество.

Например, ако наемателят е направил, за да се подобри структурата на предприятието, е в съответствие с руското законодателство, има право на възстановяване на разходите си за съответните подобрения, дори и да не сте съгласни с наемодателя за изпълнението на тези действия. Освен ако, разбира се, друго не е установено чрез договор между собственика на предприятието и неговия партньор.

Наемодателят обаче може да избегне задължението да компенсира лизингополучателя за разноските за съдебни подобрения. За да направи това, той трябва да докаже, че неотделимите подобрения на наетия имот не го модернизират толкова ясно, че оперативният капацитет на производствените активи на предприятието е станал недостатъчен по отношение на необходимостта да се компенсират разходите на лизингополучателя. Освен това, ако собственикът на фирмата може да се опита да докаже пред съда, че наемателят няма обективна нужда от модернизация.

Подобрения в продажбата на жилищни имоти

Какви правни последици могат да характеризират неразделни подобрения при продажбата на един апартамент на друг?

В този случай ще бъде полезно да се обърнете към анализа на същите разпоредби на закона, които регулират правните отношения, предмет на които са сделките с всеки недвижим имот. Това е по принцип тези, които разгледахме в контекста на корпоративното взаимодействие на различни бизнеси в сделките с нежилищни недвижими имоти. В този случай правната същност на съответните правни отношения е еднаква и се ръководи от същите правни норми.

Неотделимите подобрения в наетия апартамент обикновено са собственост на лизингополучателя, освен ако в договора между него и собственика на апартамента не са посочени други условия. В случай, че наемателят е направил неразделни подобрения на наетия обект със съгласието на собственика на апартамент, тогава при прекратяване на договора за наем той получава правото да получи компенсация за разходите си за подходяща модернизация. Отново - ако прехвърлянето на неразделни подобрения не се осъществи по друг начин поради някои разпоредби на договора между наемателя и собственика.

Ако модернизацията на съоръжението не е договорена между собственика и наемателя, като цяло разходите, направени от втория, не са компенсаторни. Но при продажба на собственика на апартамента може да ги включи по желание в цената на обекта.

Ако подобренията в имота са направени за сметка на таксите за амортизация, които се дължат на него, тогава правото на собственост върху тях се възлага на наемодателя. Това правило е приложимо за правни отношения с участието на юридически лица, чийто предмет е наемането на апартамент.

По този начин, по отношение на неразделни подобрения, могат да се прилагат различни правни норми - например, ако се сравнят наемните на жилища и предприятия. Освен това те могат да имат нюанси по отношение на тълкуването. Участниците в лизинговите отношения следва да наблюдават появата на нови норми в Гражданския кодекс на Руската федерация, както и тяхното тълкуване в различни ведомствени нормативни актове и документи.