Вторичен пазар на жилища в Москва: анализи и ревюта

Основният сегмент на недвижимите имоти е вторичния пазар на жилища в Москва. Споделянето на апартамент за най-доброто или закупуването му е доста справедлива стъпка, дори за един напълно успешен човек. Най-често това се предхожда от продажбата на стая или апартамент, а често и преселването на общински апартаменти. Тази статия ще предостави информация за апартаментите на нашия капитал под формата на рецензии и анализи, базирани на данни от различни мозъчни тръстове, както и тематични статии от пресата.

Не вярвайте на очите си

Вторичния пазар е много често (според проучването Incom-Real Estate, повече от половината от случаите) предоставя "алтернатива", което е далеч от реалната информация за свободната продажба на апартаменти, предлагани от вторичния пазар на жилища в Москва. През последните три години делът на продадените по този начин недвижими имоти се е увеличил до 46% от общия брой предлагани апартаменти, включително в нови сгради.

Преди това беше много по-малък - само 28% от общия брой. Това се доказва от централизираните бази данни. Тази динамика обаче не се потвърждава от броя на транзакциите, но е явно непропорционална. Експерти твърдят, че има недостатъчно търсене и огромна конкуренция в продажбите. Ето защо легендите и митовете се състоят от обектите, които се продават, за да може купувачът да обърне внимание на това. Това означава, че в предоставената информация вторичният пазар на жилища в Москва много често дава неточна информация.

Продажби: директни и алтернативни

Имотът може да бъде продаден по два начина. Когато алтернативен продавач също е купувач, защото използва вторичния пазар на жилища в Москва, не само за продажба, но и за последваща покупка на друг апартамент. И ако продажбата е директна, продавачът просто получава парите на ръка. Най-често в столицата има алтернативни продажби, но те почти винаги се опитват да се прикрият като директни. Във всеки случай може да се преследват един или два цели: или просто да получите пари или да подобрите дома си, като продадете стария и закупите нов апартамент.

Купувачът, разбира се, повече прилича на директни продажби, защото е много по-удобен и по-бързо се продава и формализира. Търсенето е много по-голямо за тези апартаменти. Следователно, вторичният пазар на жилища в Москва поставя цените им малко по-високи от общото ниво. Продавачът, който възнамерява незабавно да купи друг апартамент, с лице на директните продажби с някои недостатъци: то е необходимо временно да се подпише на всяка друга жизнено пространство (роднини, познати, и така нататък), и то трябва да бъде направено преди продажбата, в противен случай купувачът може просто да изплаши , Във всеки случай повечето от алтернативните продажби се държат днес като директни.

алтернатива

Това, което изглежда, вече е ясно: сделка, която едновременно обхваща както продажбата, така и закупуването на жилища. Преди това бяха съставени дълги вериги на зависими транзакции до двадесет. До днешните времена това е немислимо. И организирайте и задръжте цялата верига без никакво възбуждане е много трудно, а не всички брокери са в състояние да. Много нервна работа, особено когато плащате. В една банка, за да вкараш пари в едно и също време в двадесет клетки - това е огромна отговорност. И парите не са малки.

Сега най-дългата верига се състои от две или три връзки, но в същото време хората са много нервни на финансовия маркер. на вторичния пазар на жилища Анализ на Москва е задължително, дори и само защото хората често не могат да продават апартамента ми, само защото те не могат да разберат едно просто нещо: не може да го оценявам така, както искате, което трябва да знаете на търсенето, да са наясно с конкуренцията между продавачите , проследявайте обема на предложенията и с всичко това, за да коригирате цената на продадените жилища.

пример

Често срещан случай, който многократно демонстрира вторичния пазар на жилища в Москва. Двустайните апартаменти се продават по различен начин и се оценяват с широко разпространение. Пример за това: за единадесетте месеца "Инком-недвижими имоти" за продажба апартаменти не гледам най-удобният оформлението и реновиран през 1955 г., където боя обелва почивни парцали, както и съответния статут комуникация. Оценяваме го на четиринадесет и половина милиона рубли. И хазната не възнамерява да намали цената, защото иска да се раздели на два двустайни апартамента с цена от около седем милиона.

Дори ако се поддаде на убеждаване и се опита да продаде апартамент само за четиринадесет милиона, тя няма да го получи, защото цената и качеството на жилищата не съвпадат. Колко години този апартамент вече се предлага, е страшно да си представим. Въпреки че преодоляха пазара на вторичния пазар на жилища Москва апартаменти с една спалня, но от една, а не от най-добрите три стаи две двустайни стаи не работят на всички желание. Защото за десет милиона, тази "treshka" ще "висе" никой не знае колко. Цената трябва да бъде реална, руски купувачи сега не могат да намерят.

Няколко цифри

Тази година, в началото на май, бяха пуснати 17,200 обекта, обявени за продажба на продавачи, само 46,4% от общия обем на офертите на този сегмент. И през 2014 г. на пазара за вторични жилища в Москва чрез централизирани бази данни е въведена за продажба в размер на 12043, което е 28,9% от всички представени жилища за продажба. Изследователите са сигурни, че делът на обектите за свободна продажба в момента достига своята максимална стойност. Вследствие на тази динамика, обемът и дяловете на алтернативните и директните продажби би трябвало да бъдат преразпределени: очевидно има по-малко алтернативи и по-преки.

Но съдейки по броя на сделките, такива промени не са настъпили, а алтернативните продажби все още имат предимство, ако вземете предвид броя на притежаваните. Те са приблизително 80%, според профилното отделение на Incom-Real Estate. През 2015 г. и 2016 г. "алтернативите" бяха още по-големи, тъй като търсенето падна рязко и имаше недостиг на преки купувачи.

причини

Привидната несъответствието на такава информация - декларираните и действителните данни - казва само за неправилен символ на голяма част от информацията, предоставена от продавача или от същите безскрупулни представители, когато го поставите в бази данни. Тази тенденция се вижда от проучването на пазара втори жилища в Москва. Най-вероятно причината е кризисен период в продажбата на недвижими имоти, заздравяване на конкуренцията, засилена борба за купувача.

Повече от половината от апартаментите, обозначени като "директна продажба" в бази данни, действително ще се изпълняват като алтернатива. Оказа се само на прегледа, че собствениците няма къде да се движат, те нямат други жилища. Що се отнася до позиционирането на продажбата като пряка, никой дори не извинява лъжата.

Те уверяват, че ще се преместят в своята майка, приятели, съседи и купувачът ще бъде помолен да изчака няколко месеца, преди да вземе друг апартамент. Какво е, ако не и алтернативна продажба? Доставчиците се намират, за да привлекат хората да гледат, и вече са на място по някакъв начин да ги интересуват от закупуването на това жилище. Но всички на вторичния пазар на жилища в Москва страда от такива лъжи.

Едностайни апартаменти: "Гостички", студия

Днес много студия са не само в нови сгради, но и на вторичния пазар на жилища. Те са изключително малки, понякога по-малко от тридесет квадратни метра в една стая, която веднага се появява във всички прояви - както като кухня, като трапезария, като спалня, така и като хол. В СССР има подобен формат, наречен "настаняване в хотелски стил". И този апартамент не е за туристите!

През 60-те години започна активното строителство на малки апартаменти, което беше като междинен етап между пълноправен апартамент и хостел. Така живеят младите специалисти, дори и тези, които не са били семейни (но често оставали в "хотела" до голям брой деца), толкова много работници са живели. Броят на тези къщи беше много различен - от пет до шестнайсет, най-често с един или два входа и дълъг коридор вътре, където от двете страни имаше десет до петдесет врати към апартаментите. По-горе можете да разгледате схема, която показва това.

"Gostinka"

Районът на "gostinka" съветски модел са от 11 до 25 метра, понякога има две спални малко повече от 30 метра. Апартаментът разполага с комбинирана баня с малка сешоар или душ. Кухни наематели са оборудвани в коридора, където има малка ниша - до 3 м², но има оформления, в които е осигурена кухня - около 5 метра.

Трябва ли да си купя съветски "хотел"? Това е трудно да се реши. Това жилище е морално остаряло и ако стаята е само 11 метра, дори един човек ще бъде претъпкан. Ако на същата площадка са концентрирани десетки апартаменти, има постоянна опашка за асансьора, съседите обикновено нямат време да се запознаят и контингентът на живеещите е най-вече съмнителен. Съвременните студиа със сигурност са по-внимателни и удобни от старите "gostinok", особено тези, които предлагат вторичен пазар на жилища Нова Москва. Въпреки това, има и много едностайни жилища от стария тип.

области

Като цяло жилищното настаняване на хотелския тип на пазара не е толкова голямо, а стоката се изпълнява. Агенция за недвижими имоти Miel предостави данни, от които може да се заключи, че сред общото предлагане на "gostinka" от малко повече от 1% до около 5%, в зависимост от районите. В отдела за недвижими имоти оценка KG "Uphill" се съгласи с тези цифри, но те уточниха, че най-богатият град за такива апартаменти е Москва.

Цените за жилищно строителство на вторичния пазар на столицата са просто небесни и много често "хотелът" може да си позволи много имигранти. Такива жилища е съсредоточена в областта на метростанции "Kuntsevskaya", "Schelkovskogo", "Skhodnenskaya", "Petrovsko-Razumovskaya", в области Golyanovo, Solntsevo, в района на Октомври октомври и VDNKh, в Tekstilschiki, в Очахово, на магистралата на ентусиастите. Има "гостинка", а в Централния административен район - по точката.

Ценоразпис

Средно един квадратен метър от тези жилища струва от 120 до 125 000 рубли. Двустаен апартамент в "Хрушчов" - до 140. Така, това е най-бюджетен вариант - апартамент от тип хотел. Общият бюджет е приблизително следният: "gostinka" 18 m² малко повече от 2 милиона, и "Хрушчов" - най-малко 5 милиона, зависи от района. Разликата е още два пъти! Тъй като разходите са ниски и обемът на предлагането е малък, "gostinki" за много категории купувачи са много търсени въпреки всички недостатъци.

Те се придобиват не само от посетители, които са елементарни няма достатъчно пари до нормален апартамент. Някои московчани правят "добър" бизнес, купуват веднъж след няколко години още едно малко жилище. Те ремонтират там и ги отдават под наем. Между другото, това не е по-евтино от нормален едностаен апартамент. Това се оказва много изгодно, тъй като няма да има увеличение на цените за закупуване на такива жилища, защото това е привлекателен малък бюджет, в противен случай купувачът няма да бъде възпиран.

"Stalinka"

Имаше доста време, изглежда, наскоро, когато къщите на Сталин бяха предназначени за елита и бяха считани за най-престижните жилища. Сега тяхното търсене естествено е намаляло, но не е много. Купувачите днес искат да купят този апартамент. Цените, трябва да кажа, за тях и до днес са малко над средното ниво, както казва анализаторът. Вторичният пазар на жилища в Москва отбелязва голямото търсене на апартаменти в сталинистки къщи. Разбира се, такова жилище не е без недостатъци, то е построено от 30-те години на миналия век до края на 50-те.

Но сталинистката империя, която е чуждо на конструктивизма, все още привлича високи четири метра високи тавани, често с циментова замазка, удобна, не близка планировка, огромни прозорци. В центъра на Москва жилищата на сталинските къщи са предназначени за художници, писатели, военни лидери, изтъкнати учени и високопоставени партийни работници. Малко по-прости, но и качествено построени къщи някъде в Измайлово или Перово - за фабрични инженери, работници. Единственият недостатък на такива апартаменти е износените комуникации. Това означава, че ако направите добро, почти ремонт, по-добре от този жилища днес и да търсите не е необходимо.

периоди

В къщите на Сталин от различни години може да забележите значителни разлики. През 30-те години те са построени нискоетажни - максимум 6 етажа. Материалът обикновено беше червена тухла, а подовете между подовете често бяха дървени. Разделителните стени между помещенията са били направени предимно от дърво, върху чиято мазилка е поставена мазилка.

През 40-те години на сталинските домовете си добавят монументалност: те са се увеличили до 16 етажа, имам стоманена рамка и конкретни тавани, красиви, понякога дори и облечени с сложна фасада и оформление, включени помещение за служители. 50-те, напротив, почти се връщат към бившия аскетизъм, но пространството в апартаментите не намалява. Основният недостатък на такива жилища е само на възраст от. Сградите са запазени перфектно - качеството на строителството не се намира никъде. Съобщението обаче ще трябва да се промени точно преди да се премести. Това е електрическа инсталация, водопровод и отопление.

Ценоразпис

Делът на жилищата на Сталин в общия обем на предложението в Москва е малко над 7%. Най-голям брой "stalinok" на Сокола, в района на Твер, в областта на Ломоносов, Гагарин, крос-кънтри, академичен, Butyrskaya, Savyelovskiy на Арбат, в Dorogomilovo в Khamovniki.

Средната цена на квадратен метър в апартамента на Сталинската къща е 195 000 рубли, а средната стойност е 170 000, което означава, че тя е с 15% по-висока. В съвременните домове цената на квадратен метър невинаги е равна на сталин метъра. И ако смятате, че кадрите в такива апартаменти са много по-високи от модерните в подобен апартамент, тогава тази покупка ще струва много повече.