Какъв е данъкът върху продажбите на недвижими имоти?

Процедурата за изчисляване и събиране на данъка върху недвижимите имоти е посочена в съответния код. Законите се променят от година на година. Същевременно правата и задълженията на гражданите в областта на данъчното облагане се променят. Фактът, че остава непроменен, е необходимостта от плащане на данък.

Какъв е данъкът върху продажбите на недвижими имоти?

Правото на собственост върху недвижим имот може да принадлежи на частно лице, частно предприятие или общински орган. Видовете недвижими имоти включват различни варианти: жилищни помещения, търговски помещения (търговски или офис сгради), производствени съоръжения, земя и земеделска земя. Собственикът може да има право на еднолично притежаване или като част от дял. Във всички случаи, ако сделката попада в описанието на облагаемия данък, данъкът върху продажбите на недвижими имоти остава задължителен.

Системата за контрол се упражнява от данъчните органи и техните териториални подразделения. Фактът, че плащането или неплащането на данък се отразява в годишната декларация, подадена от гражданите.

Общи принципи

Според руското законодателство всеки вид официално получена печалба се облага с данък. От тази гледна точка отчуждаването на недвижимо имущество се счита за признание в полза на собственика. Ето защо от продавача се изисква да плати данък върху продажбите.

Член 224 от Данъчния кодекс уточнява, че размерът на приходите от прехвърляне на недвижими имоти трябва да бъде обложен със ставка от 13%. Този закон обаче не е приложим във всички случаи. Подробностите ще бъдат обсъдени в този материал.

Друг закон, който трябва да се посочи, е федерален закон № 382. Той е валиден от началото на 2016 г. Според правилата на този закон, данъкът върху продажбата на недвижими имоти в правната област се основава на условията на собственост. Този документ разглежда два вида мандат:

• Прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти до 2016 г.
• Собствениците на недвижими имоти, чиито права са фиксирани след 01.01.2016.

Първата категория граждани в отчуждаването на недвижимите имоти се ръководи от разпоредбите на закона, в сила до началото на 2016 г. Според този закон данъкът е задължителен за всички собственици, които отчуждават недвижими имоти в първите 3 години след прехвърлянето на собствеността. За втората категория има нова поръчка, според която срокът е 5 години.

Кой не може да плати?

Ако разгледаме общата процедура за събиране на данъци, законът предвижда обстоятелства, при които данъкът върху продажбата на недвижими имоти за физически лица губи значение независимо от периода на собственост. По-специално се разглежда начинът на преход към собственост. Това са следните случаи:

1. Когато обектът на недвижимото имущество стигне до собственика при условие, че той ще бъде подкрепен през целия живот на бившия собственик.
2. Недвижими имоти наследени.
3. Отчуждаване на недвижими имоти, чието право възниква в резултат на приватизацията.
4. Основата за притежание е споразумение за подарък.

Ако нотариалният акт попада в една от тези категории, тогава сделката не следва да бъде класифицирана като допълнителен доход и следователно да бъде обложена с данък.

Характеристиките са също по регион. Както знаете, вътрешните закони са разделени на федерални и териториални. Местните власти имат правото да адаптират определени федерални закони без основни противоречия. На практика по този начин обстоятелствата за определена категория граждани обикновено се облекчават. Данъкът от продажбата на недвижими имоти не е изключение.

Например, за Ханти-Мансийск автономен окръг, правото, което, според които приходите от продажбата на недвижими имоти не се облагат с данък, дори и по време на първите 3 години от собствеността. Подобни правила се прилагат на територията Ставропол: тук термина облагаеми сделки намаляват от 5 до 3 години. За да научите за какъв вид данък върху продажбата на недвижими имоти трябва да заплати в даден регион, трябва да следите промените на териториалните закони.

Как да изчисляваме?

Citizen SA продаде апартаментна къща, купена преди 1,5 години за 6,300,000 рубли. Неговият случай във всяко отношение съответства на определението за закон. Той е официално нает, а старшинството му е повече от 10 години. Какъв ще бъде размерът на данъка върху продажбата на недвижим имот за гражданин SA.

За да подготви декларация за годината, следва да се вземе следната информация:

6 300 000 - 1 000 000 = 5 300 000 - размерът на данъчната основа

Размерът на данъка: (6 300 000 - 1 000 000) х 13% = 689 000 рубли

Но много преди крайния срок за подаване на декларацията SA събра документите за приспадане и получи потвърждение от данъчната служба. Размерът на приспадането беше максималният. Сега изчисленията изглеждат различни:

(6 300 000 - 5 300 000) х 13% = 130 000 рубли действителна сума за плащане.

Ако гражданин SA сключи сделка 5 години след покупката, той ще бъде включен в категорията на освободения.

За лицата

Данъкът върху продажбата на недвижими имоти за физически лица, неговите особености и редът за плащане е обявен в глава 23 от Данъчния кодекс на Руската федерация. По този начин субектите на правото, които имат право да получават доходи на територията на Руската федерация, попадат в три категории:

1. Гражданинът на страната е гражданин, който е живял в Русия за последната година, но не по-малко от 183 дни.
2. Нерезиденти са лица, които не попадат в предишната категория.
3. Условно определение - жителите на валута са граждани на Руската федерация, които са живели в друга държава за последната година, но посещават Русия най-малко веднъж годишно.

При продажбата на недвижимо имущество от чуждестранно лице данъците и редът за тяхното уреждане се уреждат от член 209 от Данъчния кодекс. Така че за тях се използва отделна колекция от данък върху доходите на физическите лица.

За юридически лица

Когато юридическото лице отчуждава недвижим имот, който се намира в собствения си баланс, процедурата за изчисляване на данъчното облагане се определя в голяма степен от избраната данъчна система. Но сигурен е фактът, че при продажба на недвижими имоти, юридическо лице получава доход. Съответно, този доход трябва да бъде отразен в баланса на дружеството. Ние продължаваме да разглеждаме данъка върху продажбата на недвижими имоти. Колко и в какъв ред трябва да я плати юридическото лице? Трябва да се вземе предвид принадлежността към един от следните данъчни режими:

1. UTII.
2. Опростена система.
3. Патентна система.

Видът на обекта на недвижима собственост също се взема под внимание. То може да бъде жилищен, търговски, земя или подпочвено.

Съответната информация, а също и действителната собственост: дали фирмата е в действителност търговска дейност, основателите са местни или чуждестранни лица на Руската федерация? За да отговорим на всички тези въпроси, трябва да се ръководим от член 23 от Данъчния кодекс.

При продажбата на жилище от юридическо лице доходът не подлежи на облагане с ДДС, но данъкът върху печалбата е задължителен. Данъкът върху доходите също зависи от гражданския статус на учредителите (местни или чуждестранни). Ако става въпрос за отчуждаване на нежилищни помещения, намиращи се в счетоводния баланс на дадено предприятие, тогава размерът на дохода подлежи както на данък върху доходите, така и на ДДС. В същото време, данъкът върху дохода се изчислява не на сумата на сделката, а на размера на нетния доход.

Важен нюанс: данъкът върху продажбата на търговски недвижими имоти не отчита броя на годините на собственост. Друг нюанс от областта на данъчната оптимизация е, че предприятието има право да намали размера на дохода до остатъчната цена на обекта. Ако след счетоводните изчисления разликата между сумата на транзакцията и крайната сума е отрицателна, тогава стойността се класифицира като загуба на предприятието.

Трябва ли пенсионерите да плащат?

Дали данъкът се отнася до продажбата на недвижимо имущество на физически лица - пенсионери и други специални категории граждани? Съгласно действащите закони не се предвиждат данъчни привилегии или облагодетелствания, свързани със социалния статус на гражданите. Пенсионерите трябва да плащат данък, ако попадат в общата категория на данъчно задължените лица.

Важно е да се прави разлика между имуществения данък и данъка върху доходите на физическите лица. Данъкът върху имуществото от 2014 г. не е релевантен за пенсионерите. Изключения са случаите, когато пенсионер използва недвижима собственост за печалба. В противен случай те се подчиняват на общия ред: данъкът върху продажбата на недвижими имоти за 3 години за тях ще бъде задължителен.

Но пенсионерите имат възможност значително да намалят данъка или дори да бъдат освободени. За това трябва да прибегнат до приспадане на собствеността. До 2012 г. приспадането не се отнася за пенсионерите. Приемането на Федерален закон № 330 им дава право.

Благодарение на този закон пенсионерите могат да получат едно от следните данъчни удръжки след продажбата на недвижими имоти:

• Ако собствеността е записана преди повече от 3 години, те се освобождават напълно на общи основания.
• Ако периодът на собственост е по-малък и стойността на обекта не надвишава 1 милион рубли, те могат да получат намаление на данъчната основа до сумата, която е била изразходвана за придобиването на обекта.

удръжки

Субектите на облагане имат право на приспадане на данък сгради. Тя се отнася за онези граждани, които са официално наети и с данъчната си приспаднат доходите доходи или лична ставка подоходен данък от 13%. Има три възможности за приспадане:

• Пълно освобождаване.
• Частичен.
• Данък за цялата сума на приходите.

В същото време, максималната сума, която може да намали размера на данъка, е 1 милион рубли.

Пример: гражданин продава апартамент, закупен преди 2,5 години за 4 500 000 рубли. Към момента на подаване на декларацията гражданинът подготвя и документи за приспадане. Той разчиташе на максималното отчисление. В резултат на това размерът на данъчната основа възлиза на 3 500 000 рубли, а данъци - 455 000 рубли.

Отговаряйки на въпроса какъв вид данък върху продажбата на недвижими имоти трябва да бъде платен, важно е да се спомене възможността за съвместна собственост. Ако собствеността върху недвижими имоти се простира до няколко души, тогава задължението за плащане на данъка се разпределя и в зависимост от дела на всеки от тях. Или съсобствениците могат да се договорят помежду си и да поемат данъчна отговорност в различна последователност.

Приспадането на гражданите може да се използва многократно, тъй като се отнася за всяка единица на сделката. Но в рамките на една година се допуска само едно приспадане. Поради такова облекчение, размерът на данъка върху продажбата на недвижими имоти може да бъде значително намален.

Методите за изпълнение на приспадането са три:

• Доставка на средства в брой.
• Прехвърляне към банковата сметка на бенефициента.
• Издаване на известие до работодателя, в което се посочва освобождаването на гражданина от плащането на данък върху доходите на физическите лица за периода, през който е натрупана определената сума.

Как да подадете за приспадане?

Заявлението за приспадане се прави през отчетния период, в който се сключват сделките. Приспадането може да бъде получено в две форми: фиксирана сума или сума, равна на разходите. Изборът зависи само от кандидата: той може първо да изчисли коя опция е по-изгодна за него и да го подаде за този вид.

Приспадането е подходящо в случай, че гражданинът трябва да докаже разходите за предишната покупка на недвижим имот, продаден през отчетния период. Следователно, тези разходи ще трябва да бъдат обезпечени с копия на документи върху тях. За тази цел на данъчния орган се представят следните документи:

• Договор за придобиване на недвижими имоти (покупка и продажба).
• Документ, удостоверяващ използването на услугите на компании за недвижими имоти.
• Акт за приемане - прехвърляне във владение.
• Документи от продавача при получаване на пари: разписка (ако парите са получени в брой) и извлечение от банката (ако парите бяха прехвърлени по сметката).
• Платежни нареждания.
• Други документи, формирани в процеса на сделки и представляващи финансово значение.

След като потвърдите заявлението за приспадане от данъчния орган, трябва да се върнете към въпроса за данъка върху продажбата на недвижим имот. Колко трябва да плащам? Облагаемата база ще бъде значително намалена. Важно е да се има предвид, че статията не включва застрахователни плащания и ипотечни плащания с приспадащи се разходи.

Цели на закона и практиката

След гражданите да научат за това, което се облага с данък продажба на недвижими имоти в кратък период от време на собственост, и ще разберете на данъчните ставки, те не може да помогне на заинтересованите варианти спестовни фондове законно. За отговора е необходимо да се обърне внимание на първоначалната цел на въвеждането на даден данък.

Смята се, че мотивът на собствениците на линейката след покупката е желанието да печелите от разликата. Всеки си спомня времето преди кризата, когато цените на недвижимите имоти нараснаха динамично, а правителството нямаше директен ливъридж. От тази гледна точка този данък играе ролята на индиректен инструмент за наблюдение на пазара на недвижими имоти. И това е вярно, тъй като при твърде високи цени за недвижими имоти, като правило, той винаги ще спечели само определен социален слой за сметка на другите.

Но помисли за друг случай: гражданин на MS се нуждае от жилища разширяване, също не би имал нищо против да се премести по-близо до централната част на града, но не притежава собствени средства. Той открива компромис: да продават само у дома временно да живеят в семейство с баба и дядо и да организира ипотека за по-подходящо място за настаняване. Всичко вървеше по план, но след това кризата от последните години направи корекции. Собственикът беше сред тези 20%, които не се справиха с връщането на средства. Въпреки усилията на кредитополучателя, рефинансирането в друга банка не се осъществи.

Единственото истинско решение беше продажбата на имота, преди банката да го продаде от откритите търгове. В резултат на това гражданин губи пари под формата на лихви по ипотека и плаща данък върху продажбите. Ако цената на жилищата се е променила, може би вече не може да си купи апартамент. И това не е изолиран случай.

На етапа на обсъждането на законопроекта беше обсъдена възможността за освобождаване на лицата, чийто продаден недвижим имот беше единственият. Законодателите обаче се опасяваха, че тази позиция може да бъде използвана от спекулантите, когато се запознаят с данъка, начислен върху продажбата на недвижими имоти.

Не мога ли да платя?

Има възможност за оптимизиране на размера на данъка, различен от приспадането. В допълнение към случаите, предвидени от закона, все още има опции:

• Предоставете документация за направените разходи. Тази разпоредба е официално разрешена. Например, дори ако дадено лице закупи имот за по-нататъшна продажба, размерът на дохода му не е равен на цялата стойност на сделката. Приходите се признават само за разликата между закупената и продадената стойност.

Разходите са: разходите за съоръжението, разходите за разширяване, изплащане на съществуващи дългове за обществени услуги, работа в мрежа и разрешени видове реконструкция, подобряване на удобства и други ремонти.

• Прилагането на двойно приспадане. Чудите се колко пари се облага с данък при продажба на имот, трябва да се вземат под внимание за правния статут на данъкоплатеца: в рамките на изпълнението на този вид данък е продавач, така и на купувача. Друго важно условие е извършването на две сделки (покупка и продажба) в рамките на една календарна година. И накрая, третото условие е, ако покупката е направена по-рано от продажбата. Това означава, че има възможности за оптимизация само за тези, които нямат един дом. Ако купувате първата приспадане апартамент не бе заявена, а сега за своя сметка може да се дължи на ангажимент, без значение какъв вид данък върху продажбите на недвижими имоти ще допринесе за бюджета.
• Използване на редуциращ коефициент. Съгласно условията на член 217 от Данъчния кодекс сумата, равна на умножаването на намаляващия коефициент с кадастралната стойност, се счита за приход. В този случай дори има възможност да се намали данъчната основа до нула.

Ако статутът е личен предприемач?

Ако даден предприемач продаде имота преди да бъде официално регистриран като ИП, сделката се извършва в данъчната администрация под формата на нормално деклариране на данъка върху доходите на физическите лица. Ако по време на сделката продавачът има статута на предприемач, тогава възниква логическият въпрос: каква сума трябва да плащате данъци при продажбата на недвижимо имущество?

Важно е да се прецени дали имотът е посочен в кода на OKVED като основно средство за търговските ценности, които генерират доходи или не. Вторият определящ фактор е данъчната система на отделните предприемачи. Съществуват два типа: USN - опростена система и начинът "доходи минус разходи".

В първия случай сумата на транзакцията се добавя към общата база за изчисляване на данъка. Данъчната ставка е 6%. При системата "доходи минус разходи" сумата на транзакцията увеличава размера на печалбата. Но в разходите е важно да се вземат предвид разходите за закупуване на съоръжението и парите, изразходвани за неговото поддържане и подобряване на условията. Като доказателство за придобиването трябва първо да премахнете копие от документите за собственост и след това да ги подадете в данъчната служба.

Когато IP е ликвидиран

Обмислете случая, когато дадено предприятие преустанови дейността си и ликвидира статуса на ИП. Какви данъци се плащат при продажбата на имот в този случай? Предприемачът не е обхванат от тригодишното правило и той е длъжен да плати данък върху доходите в бюджета като физическо лице, което е получило допълнителни доходи. Експертите препоръчват предварително подготовка за процеса на ликвидация, преди да се пристъпи към опростена данъчна система. Този метод значително намалява разходите. От гледна точка на оптимизирането на данъчното облагане е препоръчително да се продават недвижимите имоти в статута на физическо лице, а не на ПР.

Срок на плащане

В края на всяка година стопанските субекти и физическите лица, които работят на официална основа, трябва да предоставят информация за потока на наличните средства. В тази връзка, действителният въпрос става: при продажбата на недвижими имоти какъв данък да плати, така че по-късно няма претенции на данъчните власти.

Лицата представят отчет за формата на 3-NDFL до 30 април след края на отчетния период. Органът за подаване е местният клон на органа на IFNS. Ако документът съдържа грешки от техническо естество или свързани с неправилни изчисления, данъчният орган няма да приеме доклада. Не можете да редактирате съществуващ документ. Коригираният отчет се изготвя на нов формуляр на заглавната страница, в който ще има информация за повторното предаване. Документът се оформя в две идентични екземпляра. След получаване на доклада, срокът за изплащане на сумата на данъка се задържа. Обикновено този период продължава до 15 юли на годината, в която е подаден докладът.

Укриването на плащане и забавянето при подаването на доклади се наказват:

• За да не осигуряват нулеви показатели - от 1000 рубли.
• В други случаи - до 30% от определената сума на данъка.
• Ако данъкът не бъде платен навреме, сумата на данъка плюс 20-40% от сумата му се начислява като глоба.
• В допълнение към основните санкции се налагат санкции за всеки ден закъснение.

Ето защо е важно да се подхожда отговорно към данъчните и правните задължения. В държавната система жизненоважните дейности на цялата страна зависят от данъците.