Общата собственост на една жилищна сграда е какво? Поддръжка и ремонт на общата собственост на жилищната сграда

Многофамилните къщи имат значителна площ, свързана с обща собственост. Каква е спецификата на използването му? Как гражданите вземат решения, свързани с поддържането на обща собственост?

Какво означава общо имущество в къщата?

В съответствие с нормативните актове, приети в Руската федерация, общият имот на жилищната сграда е споделен ресурс на собствениците на апартаменти, разположени в обект за недвижимо имущество. Основните елементи на тази инфраструктура могат да бъдат представени в широк диапазон. Като правило, това са стаи, които не включват апартаменти, както и:

- Използва се за обслужване на няколко помещения в сградата;

- кацания;

- асансьори;

- коридори;

- тавански помещения;

- технически подове и мазета;

- различни инженерни комуникации;

- покрив;

- структури, които изпълняват защитна функция;

- различни видове оборудване, разположени в къща извън апартамента;

- земята, в която се намира къщата, растенията, които са засадени върху нея, елементите на подобрението, разположени върху нея.

Основните нормативни актове, регламентиращи правните отношения в съответната сфера, са Жилищният кодекс и Правителственото решение № 491 от 13 август 2006 г. В общия случай трябва да се консултират разпоредбите на Кодекса за жилищното строителство. По отношение на съдържанието на съответните съоръжения е необходимо да се прочете вече споменатото решение на правителството. Общата собственост на жилищната сграда се характеризира с голям брой нюанси по отношение на използването и поддръжката.

Нека да ги изучаваме.

Характеристики на използването на общи домакински ресурси

Собствениците на съответните помещения ги използват в съответствие с федералното законодателство на Руската федерация. Промяната в стойността на общата собственост на къщата е възможна само със съгласието на всички собственици на тази инфраструктура. Освен това е възможно да бъдат прехвърлени съответните помещения на собственост на други лица. Основното е, че при осъществяването на такива правни отношения критерият е спазен - общата собственост на собствениците на помещения в жилищна сграда може да бъде прехвърлена за използване само ако тази процедура не нарушава правата и интересите на гражданите и организациите.

Парцелите, в които се намират жилищни имоти, могат да бъдат прехвърлени на ограничено ползване за други лица. Ако преди влизането в сила на законодателството, уреждаща използването на обща къща ресурси, парцели данни са били използвани от всеки, достъп до тях не може да се отрече. Ново натоварване на обекта се установява в съответствие със споразумението между собствениците на апартаменти и лицето, което ще използва обекта. Възможните спорове в рамките на тези правни отношения се решават в съда.

Характеристики на съдържанието на обикновени предмети на къща

Сега ще проучим как се осъществява поддръжката на общ имот в жилищна сграда.

В съответствие със законите в областта на жилищното право на Руската федерация собствениците на апартаментите поемат разходите за решаване на въпросния проблем съвместно. Делът на тези разходи, които се приписват на определен собственик, се определя на базата на дела в обща собственост, принадлежащи на човека. Дори ако собственикът на апартамент не живее в него, той все пак трябва да плащат такса за поддържане на общата собственост в панелен блок. Ако човек не използва асансьора, например, поради причината, че живее на 1-ви етаж, той трябва да плати за съответния елемент от инфраструктурата на жилищна съоръжението.

Специфичен списък от дейности, които съставляват съдържанието на общи ресурси в къщата, зависи от характеристиките на конкретното жилищно съоръжение, от климатичните условия, в които се намира. Като правило те включват:

- периодична проверка на имота, която се извършва от собствениците на апартаменти и други отговорни лица, за да се установят недостатъци в структурата на съответните съоръжения;

- осигуряване на функционалността на системите за захранване;

- почистване и санитарно-хигиенично третиране на помещения, земя, на която се намира къщата;

- отстраняване на боклук и отпадъци, генерирани в резултат на работата на фирми, които използват различни помещения в къщата;

- прилагане на мерките за противопожарна защита, предвидени в законодателството на Руската федерация;

- грижи за растенията, засадени върху земята, която прилепва към къщата;

- Поддържане на подобрените елементи в съответната територия;

- изпълнение поддръжка обекти, подготовката им за работа в определен сезон;

- прилагането на мерки, насочени към подобряване на енергийната ефективност на жилищна сграда.

Може да се отбележи, че списъкът от дейности, които представляват поддръжката и ремонта на общата собственост на жилищна сграда, не включва:

- поддържане на функционалност на вратите в апартаментите на наемателите - външни и вътрешни, прозорци;

- затопляне на балкони;

- подмяна на очила;

- грижа за земя, която не е част от общата собственост, включително засаждане върху нея.

Тези задачи се решават от собствениците на апартаментите.

Броят на основните дейности, извършвани в рамките на използването на обща собственост, включва ремонт. То може да бъде ток и капитал. Нека да проучим неговите характеристики.

Ремонт на къщи

Ремонтът се извършва в съответствие с решението на събранието на собствениците. Токът е предназначен да предотврати износването, както и да поддържа функционалността на въпросните обекти. основен ремонт общият имот в жилищната сграда включва подмяна или реконструкция на отделни елементи от инфраструктурата на жилището. Произвежда се и при изтичане на срока на експлоатация на съответните съоръжения.

Текущи (както и капиталови) ремонти на обща собственост в жилищна сграда могат да се извършват от управляващи дружества, ако това задължение е установено върху тях с решения на собствениците. Участието в тези правни отношения е изключителна компетентност на собствениците на апартаменти. Наемателите също така установяват поддръжка и график на работи по ремонт на общи ресурси в къщата.

Обърнете внимание, че от управляващите компании се изисква да извършват настояща и неотложна работа, необходима за поддържане на функционалността на съоръженията, дори ако в договора със собствениците няма конкретен списък на съответните работи. Собствениците на апартаменти за финансиране на тези дейности формират капиталов ремонт фонд за общата собственост на жилищни сгради. Нека да разгледаме нейната специфичност.

Използването на фонда от взаимни фондове на собствениците на апартаменти

Въпросният фонд се поставя на специална сметка. Тя се отваря в кредитна и финансова организация, която има правомощия да провежда съответните транзакции. Депозираните средства по отделна сметка и принадлежащи на собствениците на апартаменти, които се използват, като по този начин, чиято цел ремонт ресурси.

Формирането на съответния фонд се извършва за сметка на вноските на резиденти, както и санкциите, начислени върху тези суми по предвидения от закона начин. В някои случаи е възможно банката да начислява лихва за внасяне на средства по съответната сметка. Фондът за основен ремонт се разпределя между собствениците на апартаменти, пропорционално на размера на техния принос.

Собствеността на тези средства принадлежи на собственика на определено жилище. Ако дадено лице продава апартамент, то и неговият купувач става собственик на дял в капитала за ремонт. Заслужава да се отбележи, че средствата в отделна притежатели на сметки не могат да ги използват за други цели, освен за цялостна ревизия на ресурсите в къщата.

Сега ще проучим как се провеждат събитията, в рамките на които собствениците установяват правилата за поддържане на общ имот в жилищна сграда. Става въпрос за срещите на общото събрание на собствениците на апартаменти.

Среща на общото събрание на собствениците на апартаменти: спецификата на събитието

Общото събрание на собствениците на жилищни помещения, в съответствие със законите в сферата на жилищното право на Руската федерация - основното тяло на управлението на къщата. Всъщност, това е едновременно среща и следователно може да се разглежда като събитие. Срещата на собствениците има дневен ред и включва изготвянето на списък с решения, взети чрез гласуване.

Общата собственост на жилищна сграда е обекти, които според резултатите от събранието на собствениците на апартаменти могат да бъдат:

- реконструиран;

- допълнени с икономически сгради за различни цели;

- ремонт - включително при използване на капитала за ремонт.

На заседание на общото събрание на собствениците на апартаменти могат да се вземат решения:

- за създаване на капиталов ремонтен фонд;

- върху размера на вноската за капиталови ремонти - спрямо минималното ниво;

- за избора на гражданин, който ще открие специална сметка за съответния фонд и ще извършва сделки по тази сметка;

- за избор на банка, която ще обслужва финансови транзакции, свързани с изчисляването на собствениците на апартаменти с доставчици на услуги за поддържане на общи ресурси;

- за получаване на HOA, CC или друга компетентна организация на заеми за основен ремонт на къщата;

- за разработването на гаранции за изпълнението на такива финансови транзакции;

- върху използването на земята, съседна на къщата;

- за използването на обекти, включени в общите ресурси на къщата, от трети лица - например за рекламни цели;

- за упълномощаване на лицата, участващи в подписването на договори за ползване на съоръжения;

- за въвеждането на информационни системи в взаимодействието на собствениците на апартаменти, както и за идентифициране на лицата, които имат право да използват такива технологични решения;

- относно процедурата за финансиране на разходите, свързани с установяването на срещи с участието на ЦК, ХОГ или друга компетентна организация;

- изборът на механизми за управление на дома;

- за необходимостта от непрекъснато поддържане на собствеността.

Ще проучим как могат да се проведат засегнатите срещи.

Форми и процедура за провеждане на събрания на собствениците на апартаменти

Събитието може да се проведе:

- под формата на глас "лице в лице" - когато собствениците го присъстват лично, обсъждат въпроси и вземат решения по тях;

- чрез отсъствие на глас на наематели - по реда, определен от нормативните актове на Руската федерация;

- в смесена форма.

Нормативно-нормативните актове на Руската федерация също така установяват процедурата за провеждане на съответното събитие. На първо място, законът установява, че, колко често трябва да се провеждат срещи, за създаване на начина, по който собствениците на домашни възползват от обща собственост на сградата. Това е много важен критерий по отношение на ефективността на управлението на съответните обекти.

По този начин въпросните срещи трябва да се провеждат веднъж годишно, освен ако не е предвидено друго от местните норми, установени от собствениците на апартаменти. В допълнение към основната среща на собствениците могат да се провеждат извънредни събития, свързани с обсъждането на различни аспекти на управлението на къщите. Те могат да бъдат инициирани от всеки гражданин от собствениците на апартаменти.

Общото събрание на собствениците се признава за законно, ако се спази кворумът. В съответствие с жилищното законодателство на Руската федерация, тя трябва да бъде 50% от общия брой гласове. Ако кворумът не бъде изпълнен, се провежда още една обща среща.

Ако някой от собствениците на апартаменти решава да предяви за обсъждане на въпроса, например, как трябва да се извърши текущ ремонт на общ имот в жилищна сграда, в изключителния начин, той трябва да информира другите наематели по своя собствена инициатива в рамките на 10 дни преди датата на съответното заседание , Лице трябва да изпрати информация за събитието на съседите в писмен вид или да публикува съобщения за срещата на собствениците на апартаменти на специални щандове. Този документ трябва да съдържа:

- информация за инициатора на извънредното заседание на собствениците;

- данни за формата на срещата;

-дата, място и час на събитието;

- основните въпроси от дневния ред на срещата на собствениците;

- процедурата за изучаване на собствениците на апартаменти с информация, която ще бъде разгледана на срещата.

Собствениците на апартаменти, които имат 10% или повече от гласовете на срещите, могат да подадат молба до КЗ или ХОА с искане за провеждане на общо събрание. Тази жалба трябва да бъде в писмена форма и да включва въпроси по дневния ред. Наказателно или в ефир в рамките на 45 дни след получаване на документа, но не по-късно от 10 дни преди датата на общото събрание, трябва да уведоми съответната наематели събитието.

Такива инициативи могат да бъдат свързани с обсъждането на нюансите, които характеризират ремонт на общата собственост в жилищни сгради или, например, използването на ремонт на фонда. Инициаторът на съответната среща може да бъде самото управляващо дружество или партньорството на собствениците. Същевременно в дневния ред могат да бъдат включени елементи, които обикновено са в компетентността на събранието на собствениците на апартаменти.

Нека сега разгледаме как решенията се вземат от собствениците на жилища.

Характеристики на вземането на решения на срещите на собствениците на жилища

Както отбелязахме по-горе, изпълнението на дейностите, свързани с поддържането на общи ресурси в къщата, се извършва въз основа на резултатите от гласуването на събранието на собствениците на апартаменти. Съответните решения се вземат от собствениците в общия случай с мнозинство, но понякога две трети от наемателите са длъжни да подкрепят този или този въпрос.

Характеристики на гласуването на събранието на собствениците на апартаменти

Ще бъде полезно да се проучи как се провежда гласуването по въпроси от дневния ред на съответните заседания. Така например, по отношение на процедури, като например ремонт на общата собственост на жилищни сгради или за изплащането на средствата, които трябва да се използват подходящи цели. Гласуването на събрание на собствениците на апартаменти може да се извърши лично или чрез представител, който действа въз основа на пълномощно. Всеки собственик има определен брой гласове, пропорционални на собствения му дял от собствеността върху общите ресурси в дома. Информация за лицата, участвали в гласуването, е определена в минути от заседанието собственици на апартаменти.

Резултатите от гласуването в рамките на събранието на собствениците на апартаменти се определят в специални протоколи, които са официални документи. Подготовката и прилагането на разпоредбите, съдържащи се в тях, могат да имат правни последици.

Регистрация на резултатите от срещата на собствениците

Копия от съответните протоколи трябва да бъдат подадени от упълномощения гражданина в Наказателния кодекс, за Хоа или друг компетентен организация в рамките на 10 дни след края на срещата на собствениците на апартаменти. От своя страна CC, HOA или друга структура в рамките на 5 дни след получаване на документа трябва да изпрати протокола до регулаторните органи. Ако държавните данни агенции да получат две или повече от съответния вид източник в продължение на 3 последователни месеца, те трябва да започне извънредно проверки на дейността на гражданите, свързани с управлението на къщата. Например - ако наемателите активно обсъждат какви услуги от съдържанието на обща собственост на дейностите по жилищен блок трябва да формират съдържанието на съответните обекти, компетентните национални органи да видите как се легитимира действията на гражданите в рамките на решаването на подобни въпроси.

Протокол от заседанието собственици не трябва да включват решения по въпроси, които не са включени в дневния ред, инициаторите на събитието. Жителите на апартаментите са информирани за резултатите от срещата на наемателите в рамките на 10 дни след регистрацията на съответния документ. Като правило - чрез поставяне на специални щандове. Протоколи, фиксиращи се на срещата на собствениците на апартаменти, се съхраняват на място, които определят наемателите. собственици, които отговарят протоколи уреждащи начина, по който трябва да се използва обща собственост на жилищна сграда - източник на стандарти, задължителни за всички жители, при условие, че обсъжданите в дневния ред на срещата въпроси, са в компетентността на контрола у дома.

Решенията, взети от заседанието на собствениците на апартаменти, могат да бъдат обжалвани от собствениците на жилището в съда. Например, ако един от гражданите не беше доволен от начина, по който е установена процедурата за изразходване на средства за ремонт на общата собственост на жилищна сграда без участието му или ако той гласува против и смята, че правата му са нарушени. Лице може да се обърне към съда в рамките на 6 месеца от момента на запознаване с решението на събранието на собствениците на жилища.

По този начин трябва да се използва общата собственост на собствениците в жилищна сграда, като се вземат предвид интересите на всеки наемател. Той има право да ги изрази лично - на срещи на собствениците на апартаменти или в съда.