Участие в строителството: закон, документи, нюанси

Много хора предпочитат да купуват апартаменти на етап изграждане на жилищна сграда. Това ви позволява да купувате обекти на по-ниска цена. Този процес се нарича капиталово участие в строителството. За да се гарантира, че капиталовият инвеститор е надеждно защитен срещу загуба на средства, е необходимо компетентният подход на избора на предприемача, както и проучването на внимателно изготвения договор. Този документ осигурява защита на правата на купувачите на незавършени обекти.

Същността на участието в капитала

Процесът предполага, че многофамилни жилищни сгради са изградени за сметка на бъдещи купувачи на апартаменти. Те инвестират парите си в изграждането на къща и след като я пуснат в експлоатация, те могат да формализират собствеността върху един апартамент.

Процесът се регламентира от специалния закон на Федералния закон № 214 "За съвместно строителство" и той редовно въвежда различни промени, гарантиращи защитата на правата на титулярите. Основните характеристики на капиталовото участие в строителството включват:

• правата и задълженията на всяка страна се появяват само след подписване на договора;
• DDU уточнява всички нюанси на сътрудничество и има признаци на различни споразумения, които включват инвестиционното и договорното споразумение, както и предоставянето на услуги и покупката и продажбата;
• се купува по този договор апартамент, който е в недовършена къща;
• привлечени при такива условия, много притежатели на лихви, което позволява на разработчика да изгради обект с минимални собствени инвестиции на пари;
• притежателите на лихви могат да станат не само физически лица, но и дружество;
• участниците не могат да повлияят на промяната в проекта, условията и други условия за изграждане на къщата.

Често, гражданите, които купуват апартаменти в къщи в процес на изграждане са изправени пред измами или фалит на разработчиците. В този случай правата на съинвеститорите са защитени от разпоредбите на ДДУ. В трудни ситуации може да се упражнява прехвърляне на права на участие в строителството на други дружества или лица, ангажирани с възстановяването на средства.

Законодателна уредба

Когато купувате къща в недовършена сграда, трябва да обърнете внимание на разпоредбите на основния закон на Федерален закон № 214. Той беше приет през 2004 г. и той е този, който регулира всички отношения, които възникват между разработчиците и инвеститорите. На този законодателен акт бяха направени много промени и изменения. Тя е разделена на множество части и предмети, всяка от които има своя цел. Основните промени и разпоредби включват:

• уточнява правилата за съставяне и прекратяване на договора за дялово участие в строителството;
• е предвидена възможност за прехвърляне на права на трети лица;
• има наказателна отговорност за предприемачите, ако те не изпълняват задълженията си по споразумението;
• със сигурност трябва да бъдат открити от разработчиците специални сметки, предназначени за прехвърляне на средства от съинвеститори, и парите могат да бъдат използвани изключително за изграждане на обекта;
• разработчиците трябва да имат свой собствен официален уебсайт, който разкрива цялата информация за тяхната работа, която включва проекти, разрешителни и други документи.

Сега всички разработчици отварят сметка за доверителна сметка, предназначена за прехвърляне на пари от съинвеститори. FZ за участие в съвместно строителство показва, че такава сметка се закрива едва след пълното използване на средствата. Тези условия не могат да се превърнат в пречка за възлагането на права.

В допълнение, законът предвижда създаването на компенсационен фонд. Представлява застраховка за съинвеститори, тъй като ако по някаква причина предприемачът не изпълни задълженията си, загубите за притежателите на акции се покриват за сметка на средствата от този фонд.

Предимства и недостатъци

Използването на DDU за закупуване на жилище има много предимства за всеки купувач на жилище, но е важно да се вземат предвид някои недостатъци на подобно решение. Участието в съвместното строителство на недвижими имоти се счита за рисковано, тъй като винаги е възможно предприемачът по различни причини да не може да се справи с техните задължения.

Поради гореизброените плюсове и минуси, всеки човек трябва да реши сам дали участието в капитала в строителството е целесъобразно и изгодно за него.

Как да купя жилище според DDU?

Процесът се смята за не твърде сложен, но за да се гарантира неговата рентабилност и ефективност, потенциалните купувачи трябва да изпълняват определени последователни действия.

Преди да се свържете с разработчика, е важно да намерите обратна информация за него, да прегледате официалната документация и да проверите как се извършва бързо изграждането на конкретна къща.

Получаване на информация за компанията

Първоначално трябва да сте сигурни, че апартаментите за продажба в DDU са наистина надеждни, доказани и официално регистрирани организации. FZ за участие в съвместно строителство показва необходимостта от получаване на информация за предприемача:

• тя трябва да бъде представена от официално регистрирано дружество;
• е желателно предприятието вече да е изградило и предоставило съоръжения;
• не трябва да има открити спорове по отношение на организацията;
• всички предишни къщи трябва да бъдат пуснати в експлоатация в предварително определено време;
• Всички документи, представени на уебсайта на организацията, са подробно проучени, включително проекти, разрешителни за работа, декларации и други документи;
• фирмата трябва да има права върху мястото, където се извършва процесът на изграждане на обекта.

Ако тези документи и разрешения не са налице, не се препоръчва да се състави DDU с разработчика.

Каква информация се съдържа в декларацията?

Особено внимание се отделя на проучването на декларацията за сградата. Тя трябва да се намира в открити източници 14 дни преди сключването на първото споразумение с лихвените лица. Този документ трябва да съдържа важна информация за всеки участник в строителството. Той включва:

• името и адреса на фирмата-строител;
• Разрешени са разрешенията за работа;
• получените по-рано лицензи;
• вписва се срокът на валидност на лицензията;
• са изброени всички основатели на компанията;
• предходните издигнати обекти са изброени за три години от функционирането на компанията;
• да се посочат финансовите резултати от работата;
• дължими сметки и вземания;
• се посочват други сделки, въз основа на които са били отпуснати средства за строителство.

Договорът за дялово участие в строителството с акционери е едва след като предприемачът купува или наема земя, където се планира строителството на къщата.

Какво трябва да включва документацията за проекта?

Тя се счита за важен документ за всеки участник в строителството. Документацията трябва да бъде съставена и публикувана 14 дни преди момента, в който е сключен първият договор с лихвения приносител. Основната информация от проекта е:

• информация за строителя;
• информация за всички основатели;
• данни за финансовото състояние на дружеството;
• разрешения и разрешителни за строеж;
• периодът, през който се планира да се построи обект;
• местоположението на построената къща;
• собственост на дружеството;
• разходи за строителство и участващи изпълнители.

Можете да промените информацията в проектната документация, ако финансовото състояние на компанията се промени за една четвърт. Всички тези корекции обаче трябва да бъдат публикувани в открити източници.

Нуанси за изготвяне на споразумение

Веднага след като цялата информация за строителя бъде проверена, е възможно да се състави DDU с него, ако е надежден и проверен. Участието в строителството включва проектирането на този конкретен документ, тъй като други ценни книжа няма да защитават притежателите на акции въз основа на разпоредбите на Федерален закон № 214.

Със сигурност този документ съдържа информация:

• предмет на споразумението, което представлява апартамента, с квадратура, брой етажи, брой стаи, големина и наличност на балкон или лоджия, точен адрес, наличност на различни комуникации, както и много други технически параметри;
• цена на недвижим имот;
• процедурата за сетълмент;
• времето, когато къщата трябва да бъде пусната в експлоатация;
• продължителността на гаранционния период, която не трябва да бъде по-малка от пет години;
• Начина, по който завършеният апартамент ще бъде прехвърлен на притежателите на акции;
• условия за необходимост от завършване на жилищните помещения.

С правилното изготвяне на документ за дялово участие в строителството, притежателите на лихви ще бъдат надеждно защитени от измама от страна на предприемача или от несъстоятелността му. Някои разработчици предлагат възможността да платят за апартамента на вноски.

Регистрация на договори

След сключването на споразумението се изисква официално да се регистрира. Само при такива условия е законно произведена обща конструкция. Условията за участие предполагат, че е необходимо да се подготви DDU, плана на съоръжението, декларацията за проекта и личните документи на купувача, след което тази документация се прехвърля на Rosreestr.

Процесът на регистрация отнема около 10 дни. За това трябва да плащате на гражданите 350 рубли.

Какви са притежателите на права?

Въз основа на DDU, купувачите на жилища имат много различни права. Те включват:

• ако срокът за въвеждане на обекта в експлоатация се забави, гражданите могат да налагат санкция по договор за дялово участие в строителството;
• след регистрацията на договора, недвижимото имущество и обектът, построен върху него, са заложени като обезпечение;
• е възможно да се сключи договор за прехвърляне на правото на искане по договора;
• Готовият апартамент се приема само при съставянето на специалния сертификат за прехвърляне;
• ако има значителни нарушения при проверката на жилището, актът не може да бъде подписан, след което акционерът може да поиска коригиране на недостатъците.

Ако се установят различни проблеми след началото на използването на жилището, то въз основа на гаранционния срок купувачът може да поиска тяхното отстраняване от предприемача.

Как да се разтваря?

Условията за прекратяване на този договор са предписани директно в параграфите му. Възможно е да има различни основания за това. Най-често, прекратяването на договор за участие в съвместно строителство се изисква, ако предприемачът не изпълнява задълженията си, например, къщата не е пусната в експлоатация навреме, има значителни нарушения или квадрат недвижими имоти не съответства на предварително установени размер.

Процесът на прекратяване е официално регистриран.

заключение

По този начин участието на гражданите в съвместно строителство се счита за популярен начин за закупуване на евтини и висококачествени недвижими имоти. Важно е да изберете правилния строител, с който да се компилира допълнително DDU. Този документ трябва да има установен формуляр и да съдържа цялата необходима информация за участниците.

Въз основа на DDU, купувачът на жилища има много права, които може да защити в иск или съдебна процедура.