Споделено строителство: какво трябва да знаете? Закон за съвместно строителство

Участието в акциите беше широко разпространено в Русия. Дружествата привличат инвеститори, изграждат къща по своите средства, които след това стават собственост на последните. По този начин можете да си купите апартамент на вноски и да изплатите дълга преди завършване на строителството. Но това не са всички възможности, които споделя строителството. Какво трябва да знаете за този процес за страните по сделката, какво да търсите - прочетете нататък.

нюанси

На теория всичко е просто и разбираемо, но в медиите този процес се покрива отрицателно. Защо се случва това? Интересите на страните по сделката са защитени от Закона за съвместно строителство, който беше приет през 2004 г. Той въведе строги изисквания за разработчиците. В момента това е единственият регулаторен документ, който регламентира обща конструкция. Какво трябва да знаете за клиента при сключването на договора?

Разработчикът и обектът на транзакцията. Ако компанията работи дълго време на пазара, има редица реализирани предмети, то може да се счита за партньор по договора. Комуникирайте с неверни организации, особено хора, които сключват сделка за първи път, не си струва.

Законът "За съвместно строителство" № 214 се прилага само за договори със същото име. Друга формулировка е неприемлива. Ако предприемачът предлага да подпише "Инвестиционното споразумение", той се опитва да избегне разпространението на изискванията на такива нормативни актове: Закона "за съвместно строителство", Федералния закон "За защита на правата на потребителите".

Преди да сертифицирате документите, помолете компанията да ви предостави разрешение за строеж, разберете къде се намира декларацията за проекта и я прочетете. Съгласно закона наличието на публикация е задължително изискване за предприемача.

Договорът за съвместно строителство се счита за сключен от момента на държавната регистрация. В противен случай това ще се счита за невалидно. Документът трябва да съдържа описание на предмета, датата на прехвърляне, разходите и процедурата за сетълмент, гаранция.

Проверете документите

ФЗ предвижда, че дружеството може да набира средства само след получаване на разрешение, публикуване на декларация за проекта и регистрация на собствеността. Ако поне едно от тези условия не е изпълнено, гражданинът може да поиска възстановяване на средства с лихва. Те се изчисляват при двойна рефинансираща ставка. Съгласно договора, дружеството трябва в определен срок да построи обект от недвижимо имущество и след получаване на разрешение от държавните органи за въвеждане в експлоатация да го прехвърлите на участника в транзакцията. Другата страна се задължава да плати договорената цена и да приеме обекта (с разрешение).

Трябва да се регистрира писмено споразумение за дялово участие в строителството. Едва след това ще влезе в сила. Преди подписването на документите гражданинът има право да се запознае с тези ценни книжа:

- съставни документи строителят;

- удостоверение за държавна регистрация;

- удостоверение за данъчна регистрация;

- одобрени годишни отчети за последните три работни периода;

- одиторски доклад.

Увеличете сигурността на транзакциите

От 2014 г. започва да действа Федералният закон "За застраховане на отговорността на разработчиците", който се прилага за съвместното строителство. Какво означава това? В случай на неизпълнение или фалит на дружеството, едно лице ще може да върне парите. При държавната регистрация на документи, предприемачът трябва да предостави договор за отговорност или гаранция застраховка. Преди това беше възможно да се предостави обезпечение като обезпечение за транзакцията.

Нюанси на застраховката

Договорът се сключва в полза на бенефициента - гражданин или юридическо лице, чиито пари са участвали в строителството.

Застрахователно събитие - пълно или неправилно изпълнение на задълженията на строителя, което се потвърждава от съдебно решение.

Валидността на документа е подобна на тази, посочена в съвместното споразумение за строителство. Бенефициентът обаче може да получи обезщетение дори две години след изтичането на прехвърлянето на помещенията.

Минималната застрахователна сума се изчислява въз основа на цената на жилището. Но тя не може да бъде по-ниска от пазарната цена.

По този начин се гарантира участието в строителството. FZ също така предвижда такава процедура за изчисление:

1. Беше сключено гаранционно споразумение. Ако предприемачът не е изпълнил задълженията си или не е осигурил последователен отговор в рамките на договореното време, клиентът може да подаде заявление до съответната банка-гарант.

2. Сделката е обезпечена със застрахователен договор. Бенефициентът трябва да подаде заявление до дружеството или взаимозастрахователната компания (OVS) в рамките на определения давностен срок за обекта на залог. Законът предвижда, че плащането трябва да бъде извършено не по-късно от тридесет дни от датата на подаване на документите. В същото време, съществуването на дълг на предприемача към застрахователна компания няма значение. Този указ е валиден само за договори, сключени след 2013 г.

Начини за гарантиране на пасивите

Вече разгледахме по какъв начин (според законодателството) клиентът може да върне изхарчените пари. Въпреки това, наличието на тази клауза в договора не гарантира изплащане на обезщетение. В документа е възможно да се въведат различни условия и резерви, чрез които е възможно да се забави изпълнението на задълженията. И всички тези "ако" не могат да надхвърлят закона.

Когато строителството е бавно или не започва дълго време, клиентът може, не чака крайния срок, да поиска да прекрати документа в съда. Такъв вариант се предоставя, ако:

1) е прекратено или прекратено строителството на къщата, което включва обект с дялове, при условие че има обстоятелства, показващи, че обектът няма да бъде прехвърлен на участника в сделката в определения в документа срок;

2) има съществени промени в проектната документация, включително значителна корекция на размера на споделения обект;

3) има намаление или увеличение на общия брой на апартаментите, включени в новата къща.

Какво друго трябва да знаете за споделеното строителство?

Датата на въвеждане на съоръжението в експлоатация трябва да бъде ясно определена (например "не по-късно от 15.10.14"). Много често разработчиците използват рекламната фраза: "през ​​IV тримесечие на 2014 г.". Тази формулировка е неправилна. След два месеца от посочената дата акционерът може едностранно да прекрати съвместния договор за строителство. Трябва само да изпратите писмено известие. Изпълнителят е длъжен в рамките на 20 календарни работници да върне получените пари в сметката на клиента и да му плати глоби. Или направете тази сума на депозит, който е отворен за името на притежателя на лихвата.

Общата стойност на апартамента, посочени в документите, се изчислява от цената на квадратен метър жилища, умножена по площта на помещенията. Тези цифри също трябва да бъдат нарисувани. Заслужава да се обърне внимание и на описанието на параметрите на жилищното пространство: местоположение, етаж, адрес, площ, брой стаи. Гаранционният срок за построения апартамент е 5 години.

При изучаване на документи е целесъобразно да се обръща внимание на момента, в който акционерът трябва да плати комунални и оперативни разходи. Ако липсва този елемент, задължението възниква от момента на подписване на акта за прехвърляне на апартамента, а не от пускането му в експлоатация.

Проблемите не могат да бъдат избегнати?

Понякога програмистите специално "забравят" да включат някой от елементите в документа. Но клиентът може да претърпи материални загуби, дори ако договорът "Споделяне на строителството" е правилно изпълнен. Какво означава това? Възложителят може да прехвърли права на собственост върху друго юридическо лице. В този случай той ще му продаде практически за сметка на правото на всички апартаменти. След това посредническата фирма по пазарна цена възлага на своите притежатели на лихви. На пръв поглед не трябва да има никакви проблеми. Въпреки това, в случай на риск от незавършено строителство или фалит на строителя инвеститорът може да предявява искове въз основа на сумата, посочена в договора. Но апартаментите се продават на цена, а не на пазарна цена.

Друга обща схема

Регистрацията на общи договори за строителство определя момента на влизането им в сила. Но много често кредитополучателите използват различна схема. Те предлагат подписване на предварителен договор. Той съдържа почти същите позиции, както обикновено, с изключение на информацията за влизането му в сила. Такива документи не подлежат на задължителна държавна регистрация. В същото време страните стигат до устно споразумение, че вторият участник незабавно плаща всички пари за апартамента. Изпълнителят се задължава да сключи основен договор за дялово участие в строителството някъде в бъдеще. Лихвеният собственик е сигурен, че транзакцията е изпълнена правилно. Но тази "сива" схема приема документа само от закона.

И тук е друга популярна маневра. Възложителят сключва споразумение с купувача, чийто предмет не е задължението за прехвърляне на имота на инвеститора в капитала, а нещо друго: финансиране на инвестиционни дейности, прехвърляне на право на рекламации и други подобни. Това означава, че цялата същност на документа се определя от съдържанието му. Но по делото на акционера съдът може да го признае за невалиден, тъй като всъщност документът е създаден с цел да се избегне отговорността съгласно Закон № 214.

Сутрин - влезте, вечерта - пари

Договорът се счита за влязъл в сила едва след вписването на данните в Rosreestr. Вземете парите до този момент разработчикът няма право. Така че, този документ трябва да бъде написан в документа. Повярвайте на твърденията на служителите, че документите ще бъдат регистрирани след това "цяла купчина", но сега са необходими пари за строителство, не си заслужава. В редки случаи подобни уверения съответстват на реалността. Прехвърлянето на всеки документ в Камарата отделя отделно дълго време. Но клиентът може и мами. Ето защо е по-добре да сте сигурни и да изчакате, докато се регистрира сделката за изграждане на акции. Възложителят може да настоява за предплащане. Но в този случай, помолете да покажете съгласие по този обект, който е сключен по подобна схема. Регистрираният документ има печат, печат, подпис на отговорното лице на Roister и номер. Ако сделката е била платена чрез ипотека, тогава трябва да свидетелстват за това печатът на тежестта.

Често разработчиците самите не искат да заобиколят закона и да получат средства, преди да издават документи. Но в този случай те се нуждаят от допълнителни гаранции. Например, открит акредитив в банка. Клиентът допринася за това при подписването на договора. Но разработчикът ще получи достъп до тях само след като участието на акциите в изграждането на къщата ще бъде регистрирано. Тази мярка гарантира едновременно платежоспособността на клиента и позволява спазването на законодателството.

Приемане на обекта от разработчика

Какво трябва да знаете за съвместно изграждане на етапа на пускане на апартамента в експлоатация?

Първо, този процес трябва да се третира с мисъл. Всички въпроси трябва да бъдат изяснени преди подписването на документите. Всички открити недостатъци трябва да бъдат отразени в писмен вид в случая на несъответствие на обекта. Задълженията на строителя са правно приложими от момента на подписване на приемането и прехвърлянето на помещенията. Участникът има право да иска безвъзмездно премахване на дефекти или намаляване на цената на сделката. Ако вече са открити дефекти в процеса на експлоатация, тогава предприемачът трябва да компенсира клиента за елиминирането му.

На второ място, не се поддавайте на убеждаване. По-долу са най-често срещаните схеми на разработчиците, които са насочени към оказване на натиск върху клиента:

- Те искат да подпишат документите, като гарантират, че всички проблеми ще бъдат премахнати след това;

- твърдят, че те ще представляват "друг акт", в който ще бъдат отразени всички твърдения;

- заплашват, че в случай на нарушение на сроковете за обработка на документи клиентът ще трябва да плати глоба за отхвърляне на обекта.

Компетентна помощ

Има много нюанси, които трябва да обърнете внимание. Поради това е по-добре да потърсите помощ от специалист, който знае как правилно да издава документи за съвместно строителство, какво трябва да знаете и да разгледате на всеки етап от сделката. Специалистите предоставят помощ в следните области:

• Избор на строител, проверка на документите му.
• Те съпътстват процедурата за подписване на доклади: анализират договори, съветват за възможни рискове, договарят промени в условията.
• Подгответе и изпратете документи за регистрация.
• Придружава клиента при приемането на обекта, регламентира въпросите за недостатъците на помещенията, условията на доставка, заплащането на наказания, включително в съда.
• Изпълнение на прекратяването на документа: контрол на връщането на платената сума, събирането на глоби, лихвата за ползване привлечени средства, както и обезщетение за вреди, надхвърлящи конфискацията (плащане на адвокатски услуги). В подобни области помощта се предоставя чрез прекратяване на предварителното споразумение, инвестиционния договор, заема и т.н.

заключение

Закупуване на апартамент на първичния пазар може да бъде, след като е издал съвместно строителство. Какво трябва да знаете за участник в транзакцията? Има много нюанси. Като се започне с правилата за избор на подходящ кредитополучател и завършва със спецификата на попълване на акта за прехвърляне. Поради това е по-добре да използвате услугите на опитен адвокат, който ще придружава клиента на всички етапи от сделката.