Договор за дялово участие (ДДУ) 214-ФЗ: какво да обърнем внимание? Федералният закон "за участие в съвместното изграждане на жилищни сгради"

Купуването на нов апартамент е сериозна и отговорна стъпка. Преди да купите къща в новопостроена къща, трябва да претегляте всичко и да мислите добре. Продажбата на помещения предполага сключването на DDU (214-FZ). Какво трябва да търся при подписването на този документ? Това ще бъде обсъдено в нашата статия.

Първи редове на договора

Преди да се ангажирате с задължения към определена строителна фирма, трябва внимателно да проучите DDU (214-FZ). Какво да търсите от самото начало? На първо място, е необходимо да се установи кой е регистриран в документа като разработчик. Пълното име на строителната фирма трябва да бъде посочено в текста. Няма да навреди и по-подробна информация - датата и мястото на регистрация на предприемача, доказателство за удостоверение за влизане в предприятието в Единния държавен регистър, и така нататък.

Договорът трябва да бъде сключен от името на строителя, посочен в декларацията за проекта, разрешение за строеж и договор за наем, или закупуване и продажба на земя за изграждане на обекта. В същото време от името на дружеството може да действа като генерален директор. Това е неговият подпис трябва да бъде в документа. Ако договорът е подписан от друг управител, при съдебни дела могат да възникнат непредвидени трудности. Друг служител има възможност да представлява интересите на дружеството само чрез пълномощник и трябва да бъде прикрепен към ДДУ.

Какво ще продължи разговорът?

Предмет на договора трябва да бъдат посочени ясно, без възможност за несъответствия. Дял в изграждането на жилищна сграда включва придобиване на конкретно имущество в предварително определено време. Необходимо е да се определи това в документа. Включват се всички други въпроси - участие в инвестиционни дейности, съвместно финансиране на строителството, прехвърляне на право на заявяване на помещения след обекта, - нямат нищо общо с предмета на ДДУ. Закон 214-FZ директно посочва това. И това няма значение, е написано в заглавието на документа "договор за участие в съвместно строителство" или не.

Подробно описание е ключът към успеха

Закон 214-FZ относно участието в обща конструкция предписва, че DDU трябва да съдържа всички възможни характеристики на обекта. Той трябва да съдържа адреса на сградата на къщата, кадастралния номер на парцела, предложеното жилище, етажът, на който се намира. Освен това елементът на финансовите гаранции, предоставени от разработчика на клиентите му, е задължителен.

Документът трябва да бъде и писмен гаранционен срок за недвижимите имоти и техните инженерни услуги. По правило гаранцията за жилищно помещение продължава 5 години, а за оборудването - 3 години. Възложителят не може законно да намали периода на отговорност за прехвърления обект.

Въпросът за цената на един апартамент

Договорът за собственост трябва да съдържа точно техническо описание на бъдещите жилища. Тя трябва да посочва площта на апартамента, размера на балкона, лоджията или терасата, като се има предвид редуциращ фактор. Строителните компании имат традиционно се опитват да се включат в клаузата за DDU се посочва, че ако резултатите от измерванията ОТИ площ на жилището е по-малко, отколкото е посочено в договора, на притежателите на интереси е длъжен да плати за допълнително пространство, или на разработчика ще се върне част от парите за недовършена квадратен метър. Понякога в документа се посочва, че без значение какъв е крайният резултат, никой не трябва да прави нищо за никого.

Опитните адвокати припомнят, че законът на 214-FZ не забранява включването в договора на позицията за преразглеждане на цената. Въпреки това, в съответствие със закона за правото на потребителя, купувачът има право да поиска от строителя за липсващата площ, докато строителната компания не може да получи нищо за допълнителните квадратни метри. В съдебната практика този въпрос се третира по различен начин.

Подробен "портрет" на апартамента

заключителна споразумение за споделяне, купувачът е по-добре да обърне специално внимание на детайлите. Например разработчикът трябва да включи в DDU подробно техническо описание на имота. В документа са посочени подробно всички атрибути - .. дограма, входни и интериорни врати, подови замазки, стените и тавана, и т.н. Ако жилището се прехвърля с глоба покритие, договорът трябва да посочат всички, дори и класа на тапети по стените. В 214-FZ за участие в съвместно строителство това не е изрично посочено, но не можете да представите устни задължения на предприемача в съда. Затова бъдете бдителни и изисквайте DDU да има пълно техническо описание на апартамента.

Понякога строителна фирма се стреми да сключи споразумение с точка за правото да прави промени в декларацията на проекта, оформлението и инженерните характеристики на съоръжението без съгласието на лихвения притежател. От гледна точка на закона обаче това е неприемливо: купувачът трябва да получи пълна информация за закупения продукт.

Кога да чакам изпълнението на задълженията?

Сроковете за изпълнение на всички декларирани задължения в DDU (214-FZ) трябва да бъдат ясно посочени. Какво трябва да потърся, когато изучавам тази част от договора? На първо място, тя трябва да укаже срока на валидност на самия документ. И формулировката трябва да следва, че тя е валидна, докато страните изпълнят всички задължения.

Освен това DDU трябва да посочи датата на прехвърляне на апартамента на клиента. Строителна фирма често не предвижда определен период и на квартала, в който планира да предаде ключовете за притежателите на помещения по интереси. Това не се счита за нарушение на закона, но дава на клиента неудобства. Факт е, че защитата на интересите му в случай на нарушение на сроковете е ясно изяснена в 214-FZ. Обобщение на законодателството включва един много важен момент - клиентът може да прекрати договора само след два месеца след датата на прехвърляне на обекта, посочена в него. Това означава, че потребителят ще трябва да изчака края на тримесечието, а след това още два месеца, за да отправи претенциите си към предприемача.

И строителната компания активно търси възможност да заобиколи 214-FZ. Наказанието за неуспеха на условията може да бъде тежко бреме за раменете на предприемача, така че той винаги се опитва да хеджира. Включва например в договора условие, при което то е финансово отговорно само в случай на собствена вина или неоснователно разширява списъка с обстоятелства на непобедима сила. Така че бъдете внимателни! Традиционно непреодолимата сила включва терористични атаки, военни действия или природни бедствия. Въвеждането на промени в законодателството, неблагоприятните метеорологични условия и бездействието на контрагентите не се отнася за него.

Качеството е друго DDU под водата

214-FZ за участие в съвместно строителство предвижда, че в случай на недостатъци в апартамента, компанията трябва да ги елиминира в разумен срок или да плати на клиентите подходяща компенсация.

Някои разработчици се опитват да предвидят евентуални недоразумения и да включат в клаузата DDP, че разрешението за поръчка се приравнява към потвърждаването на съответствието на обекта на документацията на проекта. По този начин предприемачът се опитва да сведе до минимум отговорността си за лошо качество на жилищата. Възможността за искане от собственика на елемента все още не изключва, но може да причини проблеми по време на процеса.

Как да спестите парите си?

Паричната страна на транзакцията е най-важната точка на DDU (214-FZ). Какво да търсите в този проблем? Първо, в договора трябва ясно да се посочва стойността на недвижимите имоти. По-добре е да се посочи в рубли. За съжаление, цената на квадратен метър често се определя в конвенционалните единици, без да се фиксира определен курс в документа. Това значително влошава условията на договора.

На второ място, в DDU (пробата може да се намери във всяка кантора, едно, ние представяме по-долу) следва да уточни по кое време и за какви средства ще бъдат плащане. Тя може да бъде ваше собствено спестяване или ипотечен кредит, например. И трябва внимателно да проучим момента, в който задълженията на клиента по договора ще се считат за изпълнени. Разработчиците настояват, че това се случва след като кредитите на средства по сметката на строителната компания. В резултат на това личният притежател е изложен на голям риск. В края на краищата, прехвърлянето на пари през банката става в рамките на няколко дни и през цялото това време купувачът е в празнота. Решението на този проблем е съвсем проста - в договора на собствения капитал, за да се включи клауза, според която задълженията към разработчиците считат за изпълнени към момента на вземане на пари в банката.

Кой носи свързаните с него разходи?

Важно е да се изясни въпроса коя страна ще плати за регистрацията на имота в Службата на Rosreestr. Освен това следва да се определи кога купувачът трябва да плати общи плащания.

Често разработчиците се опитват да включат в DDU точката, в която клиентът плаща сметките за вода и светлина от момента на пускане в експлоатация на къщата. Въпреки това, прехвърлянето на апартамент по акта може да се осъществи само след няколко месеца. Оказва се, че все още не се урежда в новия апартамент, собственикът ще трябва да плати за "общински". Няма нищо справедливо в това, затова ви приканваме внимателно да проучите тази клауза на договора.

Как да прекратим DDU?

Собственото участие включва не само сключването на договор, но и възможното освобождаване от отговорност на предприемача. Ако това се случи по инициатива на клиента, той трябва да плати наказание. По време на подписването на договора трябва да обърнете внимание на размера му. Обикновено тя варира в рамките на 1-15% от стойността на имота. Строгите санкции за участниците в съвместно строителство в този случай не са посочени в 214-FZ. Обобщението на законодателния акт показва, че този въпрос е оставен на преценката на страните. Спомнете си възможните финансови загуби при анулирането на договора и обърнете внимание на размера на санкцията - това ще ви помогне да спестите.

В заключение искам да отбележа, че лихвеният процент не трябва да настоява, че всички клаузи на договора са подробни. По време на процеса ще бъде взето предвид законът за защита на потребителите, който напълно защитава интересите на физическите лица.