Съдебна практика по чл. 558 Граждански кодекс на Руската федерация

Понастоящем най-често срещаната сделка с жилищни помещения е тяхната покупка и продажба. Собственикът и придобиващият недвижими имоти сключват договор. При извършване на сделка страните се ръководят Чл. 549, 558 Граждански кодекс на Руската федерация,

Обща информация

Както е посочено в Част 1 от чл. 558 Граждански кодекс на Руската федерация, като съществено условие на договора за продажба на жилища (къщи, апартаменти или части от тях), в които живеят актьори, запазват правото си да го използвате, след като обект актове за покупка на купувач, които се съдържат в списъка с данните за документи на физическите лица във връзка с техните правни възможности. Споразумението е задължително подлежи на държавна регистрация. Прилага се съответното правило Част 2 от чл. 558 Граждански кодекс на Руската федерация. Договорът се счита за сключен от момента на регистрацията. В трета част Чл. 558 Граждански кодекс на Руската федерация се установява, че характеристиките на покупката и продажбата на помещения, които отговарят на условията за класифицирането им като жилища икономична класа, са определени със закон. Тези изисквания се определят от упълномощения федерален орган.

Чл. 558 Граждански кодекс на Руската федерация с коментари

Във въпросната норма особеностите на продажбата на помещения, в които пребивават лица, които имат самостоятелно право да използват своята собственост. Например, сделката се извършва с обекта, в който живеят близките на собственика. В такива ситуации, в съответствие с Чл. 292, 558 Граждански кодекс на Руската федерация, както и 31 членове от Жилищния кодекс, членовете на семейството си запазват правото да използват помещенията. Това положение е възможно и при отчуждаване на обект, закупен по договор за наем, ако пребиваването на продавача в жилищно пространство е съществено условие за обекта. Както показва частта 1 супена лъжица. 558 Граждански кодекс на Руската федерация, Списъкът на предприятията, които имат съответните права, трябва да бъде включен в договора.

Изпълнение на споразумението

Страните сключват договора в писмена (обикновена) форма. Споразумението е един документ, подписан от страните. Участниците в сделката имат право да осигурят нотариална заверка на сделката. Условията на споразумението се установяват от страните, с изключение на тези, определени от законодателните или други нормативни актове. Договорът ще се счита за формализиран, ако страните постигнат съгласие по основните си въпроси.

Съществени условия

Те включват:

1. Предмет на транзакцията. Както се обслужва стаята. Договорът трябва да съдържа информация, която ви позволява определено да определите обекта, който ще бъде прехвърлен на приобретателя. Задължителната информация включва, наред с други неща, данни за местоположението на структурата (част от нея) върху парцела, апартамент (част от нея) в къщата.
2. Цената на стаята. Цената може да бъде определена за целия обект или единица площ. Ако транзакцията се извършва чрез вноски, се посочват условията, редът и сумата на плащанията.
3. Списъкът на гражданите, който въз основа на закона си запазва правото да използва съоръжението след продажбата му (Чл. 558 Граждански кодекс на Руската федерация). Те включват по-специално близкия собственик, работодателите и техните близки, наематели, лица, които експлоатират помещенията във връзка със завещателния отказ.
4. Срокът на изпълнение от купувача на задължението за плащане на договорената стойност на обекта.
5. Условия за качеството на стаята.

държавна регистрация

Споменава се в част втора Чл. 558 Граждански кодекс на Руската федерация. Договор, който не е преминал държавна регистрация, ще се счита за несъгласен. Процедурата по тази процедура се определя от инструкцията, утвърдена по заповед на Министерството на правосъдието през 2001 г. Разпоредбите му се прилагат за частните къщи, апартаменти и техните части. За извършване на държавна регистрация страните по сделката получават документи за самоличност, договор и изявление. Приложени са:

1. План на обекта (ако се продава частна къща), заверено от органа, който извършва кадастрална работа. По правило, това е комисията по управление на земите.
2. Планът на помещенията, сертифициран от органите, упълномощени да извършват техническата инвентаризация и счетоводството на държавната собственост. Ако не съдържа пълната информация, необходима за въвеждане на информация в USRM, се предоставя допълнителен документ, съдържащ необходимите данни.
3. Информация за гражданите, които имат право да използват помещенията, заверени от служител, отговарящ за регистрирането на лица в мястото на пребиваване / пребиваване. Документите се предоставят в оригинали и копия.
4. Съгласието на органа по настойничество и попечителство за сделката, ако собственикът на стаята стои малка, инвалидност или напълно недееспособни гражданин, а ако собственикът на отчуждените семействата площ живеят по-малко от 18 литра.

Ако предметът на договора е дял в закона, трябва да се представят документи, удостоверяващи, че продавачът е уведомил други участници за собствеността за своето намерение, като посочи условията и цените, за които възнамерява да направи това.

нюанси

Към броя задължителни и необходими документи за държавната регистрация на сделката, инструкцията включва и съгласието на съпруга за сключване на договора. Тя трябва да бъде изпълнена писмено и нотариално заверена. Това правило се прилага в случаите, когато един от съпрузите е купувачът и помещенията се придобиват в съвместната им собственост.

Съдебна практика по чл. 558 Граждански кодекс на Руската федерация

Продажбите и покупките са предмет на разпоредби, регулиращи взаимоотношенията, включително погасяване на задължения и отговорност за допускане на нарушения. В съответствие с договора продавачът трябва да предостави на купувача помещения, които не са обременени с правата на външни лица. Ако това изискване бъде нарушено, съдът може да наложи на продавача задължение да възстанови вредите, които е настъпил на купувача. Изключения са ситуации, при които придобиващият се съгласява или трябва (по силата на закона) да приеме обект с натоварване на правата на граждани на трети страни. Ако продавачът е иззет от продавача, за да погаси задълженията, възникнали преди сключването на сделката, той трябва също да компенсира загубите на купувача, освен ако не докаже, че последният е знаел или е трябвало да знае за съществуването на дълга.

Специфична характеристика на задължението

Отчуждаването на обект не изключва задълженията на трети лица към купувача, ако те са установени със закон. Например разработчикът е отговорен за нормалната, безопасна работа на структурата. Приемането на помещенията от купувача, което не отговаря на условията, предвидени в договора, не действа като основа за освобождаване на собственика от отговорност за неправилно изпълнение на договора. Това правило се прилага и ако несъответствието е предвидено в закона за прехвърляне.

Недостатъци на собствеността

Ако дефектите на обекта не са посочени от страните и са били разкрити по-късно, придобиващият може да поиска тяхното елиминиране, компенсиране на разходите на купувача, ако самият той извърши коригирането или намали стойността. Ако откритите недостатъци на имуществото са съществени, купувачът има право да откаже да изпълни условията на сделката. В този случай той може да поиска връщане на сумата, платена на продавача. Последният от своя страна е освободен от отговорност, ако може да докаже, че дефектите са настъпили след прехвърлянето на обекта на новия собственик.

Правни документи

Техните реквизити задължително са посочени в договора. На практика начините за придобиване на собственост са много разнообразни. Най-често срещаните методи се считат за приватизация и закупуване на недвижими имоти поради граждански сделки. Последният включва, между другото, покупко-продажба. При приватизацията в регистрационния орган се изготвя договор, който се изпълнява от собственика и от организацията, отговорна за експлоатацията на съоръжението. Като правило, това е DEZ, Жилищно и обществено ползване, RER. За някои граждански правни сделки се предоставя задължителна нотариална заверка. Това обаче не важи за покупката и продажбата. Но при искане и съгласие на страните може да се извърши нотариално извършване. В този случай договорът трябва да включва името на лицето, което е сертифицирало транзакцията. Освен това документът уточнява подробностите за вписването в регистъра (дата, номер).

заключение

Понастоящем повечето договори за продажба и покупка на жилища са чрез посредничеството на агенции за недвижими имоти. Такива компании предоставят пълен набор от услуги за подпомагане на транзакциите. Агенцията използва компетентни адвокати, които разбират сложността на правните въпроси. В същото време, експертите препоръчват да се подхожда отговорно към избора на посредник. Агенцията трябва да има известен опит на пазара, добра репутация. Не забравяйте също така, че посредниците вземат определена комисионна за подпомагане на транзакциите. Като правило, тя се начислява на продавача. Сделката може да бъде извършена без участието на посредника. В този случай трябва да знаете не само общите разпоредби на статиите, регулиращи връзката между продажба и покупка, но и някои от тънкостите им.