Продажба на земеделска земя. Пример за договора за продажба

Земите, подходящи за отглеждане на хранителни култури, необходими във всички страни, се считат за стратегически цели. В Русия, въпреки че се смята за "зона на рисково земеделие" на по-голямата част от територията си, тя е подходяща за земеделие с изобилие от земи и като всякакви полезни ресурси те са под контрола на държавата.

Земя за нуждите на селското стопанство като обект на сделката

През периода на перестройката, когато имаше почти пълна промяна на законодателната база в страната, държавата загуби статута си на единствен собственик на земята. Приет на 25.04.1991 г. от Кодекса за земята на RSFSR и измененията на Конституцията от 1978 г., лицата имат неограничен брой парцели за различни нужди. В същото време, мораториум е установено върху продажбата на земеделска земя с продължителност от 10 години, в случай на безплатен разписка, и 5 години от датата на закупуване срещу такса.

Въпреки това, с приемането на Конституцията на Руската федерация през 1993 г., всички ограничения бяха премахнати и парцелите станаха пълноправни участници в гражданското движение.

Land кодекс на Руската федерация (RF LC) в член 11.1 се определят областите, като част от повърхността на Земята, границите на които са изложени и регистрирани в специален закон. Също така, те са неподвижни, делими, без консумативи, прехвърляеми неща, които имат определена функция под формата на правен статут (категория), който се определя в зависимост от целта на земя.

Сред тези, изброени в закона категории земя, използвани за нуждите на селскостопанското производство, са на първо място, което се дължи на тяхното особено значение за държавата. В част 1 на член 77 от RFTT те включват следните предмети:

• Обекти, разположени извън населените места и предназначени за селскостопански дейности - сеитба, добитък, сено, както и поставяне на съответните обекти (ферми, зърнени култури и др.).
• Зони, в които можете да се занимавате със земеделие, но свързани с други категории - земни селища и извън горски земи на горския фонд.

Всички описани обекти са хетерогенни по отношение на състава и могат да бъдат включени в парцела, предназначен за продажба, следните видове:

Независимо от състава и съотношението на земя, продажбата им ще бъде предмет на специални правила, определен RF Land кодекс и Федералния закон № 101-FZ (по-нататък - Закона за оборот). Има обаче някои характеристики на продажбата и закупуването на земеделска земя със значително включване на помощни земи. По-специално, техният състав, условията на възникване и по-нататъшната му употреба задължително трябва да бъдат включени в текста на договора.

Ограничения при продажбата на земя

Гражданският оборот на парцелите се извършва в съответствие с ограниченията, установени в Гражданския кодекс, Кодекса на земята на Руската федерация и други закони. Те разбират условията, забраните, които ограничават собственика по време на отчуждаването на собствеността (подчинение, ипотека, управление на доверието, наем и т.н.).

Съгласно разпоредбите на Закона за оборота, закупуването и продажбата на земеделска земя има следните ограничения:

1. Много не се прехвърлят собствеността на чужди граждани (физически лица или фирми), лица без гражданство, както и руски компании, ако тяхната уставен капитал дял на чуждестранната собственост на повече от 50%.
2. Сайтовете не могат да бъдат продавани с последваща промяна в категорията (дестинация). В същото време след сделката е допустимо да се промени разрешената употреба на земя. Например местата за сенокосване могат да се прехвърлят на пасища.
3. Съгласно член 4 от Закона за оборота само една област (от 10 до 100% от общия брой на земите в границите на общините) може да бъде собственост на едно лице (лице или фирма). По-специфични ограничения се определят от регионалните актове.

Права за предсрочно покупка при закупуване на парцели

Член 8 от този закон определя основната пречка за свободното движение на земите - приоритет на региона за придобиване на поземлен имот при продажбата му. Предвид стратегическото и хранително значение на териториите, ограничението, което предвижда специален ред за отчуждаване, е напълно оправдано.

Същността на правото на преференциално действие е, че продавачът, ако възнамерява да сключи договор за продажба на обект в бъдеще, трябва да предостави следната информация в писмен вид:

• земя стойност и срок между страните (не повече от 90 дни);
• площ на обекта в хектари и квадрат. м;
• местоположението (адреса) на обекта по кадастрални записи;
• кадастрален (условен) номер на поземления имот;
• информация за продавача, включително данни за контакт.

В уведомлението не се изисква да въведете информация за купувача. Законът изисква само посочване на желания за отчуждаване на собственост. Също така, този документ не води до възникване на задължение за продажба.

Известието се изпраща до службата на органа или се изпраща с писмо със списък на приложенията. Впоследствие съответните марки и документи ще бъдат основните доказателства в съдебен спор относно валидността на договора за продажба.

Ако изпълнителният орган (отдел, министерство, отдел) област откаже да купи, продавачът с подходящо уведомление, продажбата на земя земеделска земя трябва да се проведе в продължение на 1 година. Но решението за закупуване на земя може да бъде положително. В този случай, започне да действа регионални закони статия, предвиждащи специфични процедури за обявлението за продавача (известие, заповед или регулационни) и регистрация на последващата договор за покупко-продажба.

Така например, продажба на земеделска земя в района на Москва, въз основа на параграф 3 от член 10 от номера на Закон 75/2004-OZ на града 12.06.2004, което ще се проведе в рамките на 60 дни след приемането на общинския орган за придобиване на земя.

В допълнение към правата на региона или на общинското образувание, законодателството на Руската федерация дава предимство на други субекти:

1. Наемателят по чл. 22, ал. 8 от ЗКФ има правото да изкупи наетата земя от държавната земя на всички други заинтересовани лица.
2. С фалита на собственика - земеделската организация - притежателите на права на съседните земи имат право на преференциално придобиване на имуществото си.

Спазването на условията за преференциална покупка е задължително. В случай на нарушение покупката и продажбата на земеделска земя не може да се осъществи или да бъде обявена за недействителна в съда.

Оферта за продажба на земя: проба

Нормите на членове 101-FZ също се развиват на регионално ниво чрез издаване на отделни закони. Например, продажбата на земеделска земя в Иваново се урежда със Закон № 31-ОЗ от 8 май 2008 г. "За движението на земя в района на Иваново". В други региони разпоредбите за отчуждаване на тези обекти са включени в общите закони под формата на отделна глава или абзац.

Същото се случва и по отношение на съобщенията за бъдещата продажба на сайта. В повечето региони се предлага да се изпрати писмо в произволна форма, като в него се посочи цялата необходима информация. Но в някои организации формата е одобрена от изпълнителната власт. Например в района на Нижни Новгород обявата задължително трябва да отговаря на Приложение № 1 към Правителствено решение № 453-р от 13 март 2012 г.

Подготовка за придобиване на поземлен имот

Договорът, като правен факт, се появява в резултат на процедурата за сключването му между независими страни (продавач и купувач), която се състои в постигането на споразумение за всички условия. За сключването на договор обаче са необходими следните условия:

1. Образуване на земя.

Продажба на земеделска земя може да се направи само по отношение на някои отделни обекти, което означава, че те преминават през процес на проучване (за създаване и консолидиране на границите на земята) и кадастрален регистрацията в съответствие с Федералния закон № 221-ФЗ от 24.07.2007 г.

2. Уведомяване на изпълнителните органи на региона и / или района за желанието да продадат обекта при конкретни условия и да получат подходящ отговор от тях.

3. Получаване на съгласие за продажба от трета страна, изразено в писмен вид. Съществуващите закони предвиждат следните видове:

• Съгласие на съпруга на собственика за продажба (клауза 3 от член 35 от Наказателния кодекс на Руската федерация).
• Съгласието на временен управител, събранието на кредиторите или на лице, предоставящо финансово обезпечение (членове 64, 82 и 101 от Федералния закон № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. "На несъстоятелност").
• Съгласие на собственика (PFH, земеделско предприятие) на съседни територии, ако продавачът на самия парцел е в състояние на несъстоятелност на етапа производство по несъстоятелност.

Списъкът на условията е открит, тъй като необходимостта от определени действия за сключване на договор за продажба зависи от много фактори, включително самия сайт, местоположението му, носителят на правата, начинът на отчуждаване.

Например, когато се купуват и продават отново, кадастралната работа не се изисква, тъй като предмет на договора вече е поставен на съответната сметка. Уведомяване на органите за намерения за продажба се изисква само ако продавачът е физическо лице.

Съществени условия

Разпоредбите на член 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация (Граждански кодекс на Руската федерация) се определя, че преди действителното приключване на сделката и прехвърлянето на имущество и пари, страните трябва да се договорят за следните условия:

1. Предметът на договора е пълно описание на поземления имот, което прави възможно разграничаването му от останалите. Практиката е разработила набор от информация, която трябва да бъде посочена в договора:

• кадастрален номер;
• адрес (местоположение);
• площ в хектари или квадрат. м;
• категорията и разрешената употреба.

2. Цената на отчуждената земя е материален израз на задължението за плащане от продавача на неговите условия и условия на договора за продажба. Тя може да бъде посочена както за цялата територия като цяло, така и за единицата площ. Страните са свободни да избират размера на цената, но те не могат да я променят произволно.

При отсъствие на тези условия договорът за продажба на обекта няма да бъде сключен и отчуждаването му в собственост на друго лице просто няма да се осъществи.

Права и задължения на продавача на парцел

Земя за продажба на земеделска земя означава не само определението на обекта и цената, но и пълна регулация на действията на страните (продавач и купувач) на прехвърляне, приемане и изплащане на имота, както и последващото документа за регистрация в Rosreestra.

Правата и задълженията на собственика са определени в действащото законодателство на Руската федерация и са както следва:

1. Задължения и права на продавача.

1.1. Предоставяне на цялата налична информация за тежестите (ограниченията) на обекта, качеството и перспективите за предназначението му. Тази информация:

• относно разрешението за поддържане на специфични видове земеделие (подреждането на лозята, създаването на обекти и т.н.);
• Наличие на съседни обекти, които оказват влияние върху придобития обект;
• качествените качества на земята, които влияят върху нейната употреба и стойност;
• Други данни, които по някакъв начин могат да променят решението на купувача да купи.

Правата върху земя могат да бъдат ограничени до създаването на регионално ниво, специфични изисквания за употребата и начина на управление и да бъдат свързани със защитата на животните и растенията светове, опазването на почвите, местообитание на редки видове животни или птици, естествено миграционни пътища и така нататък.

Собствениците на парцелите може да не са запознати с всички налични ограничения, но трябва да посочат в договора онези, които са му известни.

1.2. Прехвърляне на земя.

Съгласно тази разпоредба действията на продавача относно действителното и законосъобразно въвеждане на придобиващия в притежание на поземления имот са подразбиращи се. И това не означава буквалното значение на "предаването", но това, което се въвежда в думата със закон.

Съгласно точка 1 от член 224 от Гражданския кодекс на Руската федерация, всяко нещо се счита за предадено след директното получаване от купувача. Последният може да бъде изразен под формата на освобождаване на участък от собствеността на продавача или прекратяване на управлението.

Задължението за прехвърляне е формализирано под формата на специален документ - акт на приемане и предаване, подписан от страните по договора и едва след като се счита за изпълнен.

2. Основното право на продавача е способността да изисква навременно плащане на земя съгласно условията на договора за продажба. Ако имотът е отчужден от органа на изпълнителната власт, той има право:

• контролира защитата и използването на обекта;
• да изискват целево използване на собственост, както и да изпълняват други задължения за ползване на територията.

Права и задължения на купувача на поземления имот

Разпоредбите относно действията и възможностите на придобиващия по правило са сходни с тези на продавача. Освен това последният може да не може да изпълнява задълженията си без подходящо действие на купувача. Като цяло те могат да бъдат разделени на 2 групи:

1. Основни задължения.

1.1. Плащане на цената на парцела в размера, сроковете и процедурата, установени в договора за продажба. По правило това се изразява в прехвърлянето на средства към текущата сметка по реда на пълно предплащане.

1.2. Изпълнение на действия, насочени към приемане на поземлен имот в действително владение на парцели и подготовка на акт на приемане-прехвърляне.

Броят на допълнителни отговорности, възложени на купувача, е доста голям и обикновено включва договор да плащат данък земя не е от датата на промяна на собственика на земята в регистрите на данъчните власти, и от датата на сключване на договора за покупко-продажба или началото на действителното използване на обекта. Това е, като правило, задължени да извършват и плащат за регистрация на прехвърляне на права върху земята в руските Регистрация органи.

Ако органът на обекта на продажба действа като собственик на обекта на продажба, други задължения могат да бъдат прехвърлени на приобретателя, включително:

• поддържане на поддръжката и осъществяване на прилежаща територия и пътища за достъп;
• условия и процедура за развитие на сеитбената площ;
• осигуряване на свободен достъп на представителите на държавните органи до обекта с цел проверка на характеристиките на управлението;
• запазване на гранични и геодезически знаци;
• определен набор и график на мерките за опазване и подобряване на състоянието на земята.

2. Основното право на купувача е отговорност на продавача и се състои в изискването за навременно прехвърляне на земята с възможност за безпрепятствено упражняване на правомощията на собственика:

• изграждане на сгради и съоръжения за нуждите на селското стопанство;
• да използват за собствени нужди мините, подземните води и затворените водни обекти;
• напояване, отводняване, рекултивация, изграждане на язовири (езера и напоени кариери).

Договорите за придобиване на земя не са задължителни и се сключват съгласно общите правила за закупуване и продажба на недвижими имоти. Но не е забранено използването на по-ранни актове, форми на договори. Например, с Орден на руския комитет на Руската федерация от 1-16 / 770 от 02.06.1993 г. беше одобрен примерният договор за покупка и продажба на земеделска земя. Понастоящем този документ е загубил своята сила, но може да служи като отправна точка за сделки за отчуждаване на земя.

Невалидни разпоредби на договора за продажба

Член 37, параграф 2 от RF Land Code изброява условията, при които продажбата на земеделска земя ще бъде невалидна:

1. Правото на продавача или на друго лице да възстанови имуществото обратно по желание или при каквито и да било условия. Съществуването на такава разпоредба противоречи на самата същност на собствеността.
2. Ограничения на новия собственик (приобретател) във възможността за по-нататъшно разпореждане с получения имот. Например, забрана за регистрация на ипотеки, засяване на определени култури, лизинг и т.н.
3. Освобождаване на продавача на парцела от отговорност в случай на възникване на искове и претенции към обекта от трети лица или държавни органи. Задължението да се компенсира купувачът за оттеглянето или пречките при използването на обекта е предвидено в член 461 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
4. Описание на действията на бъдещия собственик по какъвто и да е начин, свързан с промяната в категорията на парцела или използването му за други цели, т.е. не за нуждите на селското стопанство.

Установяването на тези ограничения има определено значение и ефективност. Например, поради тях, случаите се изключват, когато под прикритието на продажба се сключва договор за залог. В зависимост от степента и обема на включване в договора продажбата на земеделска земя може да бъде частично или изцяло обезсилена.

Начини за сключване на договор за продажба

Предвид формата на собственост и състава на предмета, се посочва следната процедура за продажба на земеделска земя:

1. Придобиване на частен обект съгласно универсалните правила за продажба, предвидени раздел 7 от глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация, членове 30 и 38 от RFT, член 8 от федерален закон № 101-FZ.
2. Придобиване на сайта чрез наддаване (състезания или търгове). Обикновено тази процедура се извършва с отчуждаване на парцелите в публична собственост. Отделни правила, които определят конкретна продажба на земеделски земи чрез търгове, липсват и нормите на Закона за оборот се отнасят за стандартни разпоредбите на член 38-38.1 на RF на LC.
3. Придобиване на земята от лизингополучателя. По този начин на закупуване формата на собственост е от голямо значение. Ако продажбата е обект на специална секция, сделката ще се проведе на универсалните правила. Но закупуване на наетата земя от държавата или региона, както следва от точка 4 от член 10 от Закона за оборот, възможно е в изгодна начин, но само при липса на съответните нормативни актове, издадени от държавни или общински органи да предоставят земя под аренда.

Принципът на свободата на договаряне се прилага, в частност, както и по пътя за сключването му, което го прави възможно да се разпорежда на земята, не само за универсални правила, но чрез частни земя търгове (търгове). Разпоредби на Закона за оборот не позволяват, задължаваща изпълнят задължението си в орган уведомление на темата за намерението да продаде земята.