Ранно изплащане на ипотека: условия, документи

Ако решите да погасите заема преди време, трябва да се запознаете с всички подробности по договора. Банките са нерентабилно предсрочно погасяване на ипотеката. Поради това те предписват ограничителни условия в документите.

сърце

рано погасяване на заем означава, че заемът е изплатен предварително. Тя се нарича завършена, ако клиентът донесе цялата сума наведнъж. Частичното предсрочно погасяване на ипотеката предполага увеличение на месечните плащания с 2-3 пъти (в зависимост от условията на договора). Във втория случай, заедно с намаляването на дълга, се променя графикът на плащанията.

схеми

Възможността за погасяване на дълга преждевременно зависи от кредитната система: има анюитет или диференцирани плащания. Ако дългът се изплаща през цялото време в равни размери, тогава през първите няколко години почти всички средства се изпращат за изплащане на лихвата. Така че банката увеличава печалбите си и минимизира рисковете.

По-изгодно за клиента е схема с диференцирани плащания. Първите плащания ще бъдат много големи, защото се състоят от тялото на заема и лихвата, натрупана върху салдото. Тъй като дългът се погасява, сумата постепенно ще намалее.

Обезщетения на длъжника

Най-привлекателната за клиента е диференцирана схема. Органът и лихвата по заема се изплащат на равни вноски. Не е важно след колко години (3, 5 или 10) длъжникът ще иска да закрие заема. Той просто ще трябва да депозира баланса.

Схемата за анюитети има по-малко предимства. През първите няколко години почти всички средства се изпращат за изплащане на лихвата. Докато клиентът реши да затвори дълга, той вече ще плати такова комисионно, че въвеждането на баланса на сумата веднага на семейния бюджет няма да спести.

Ако длъжникът все още решава да плати по-рано ипотеката (например в Sberbank), кредитната институция ще преизчисли. След това има две възможности:

• клиентът ще запази първоначалния срок на ипотеката, но месечните плащания ще намалеят;
• намаление срокът на споразумението, а размерът на плащанията ще остане същият.

Калкулаторът за погасяване на ипотеката може да бъде намерен на уебсайта на всяка кредитна институция. С него можете да изчислите приблизителната сума на плащането и да сравните двете схеми за отпускане на заеми. Но изчисляването може да се извърши независимо.

пример

Клиентът иска да издаде ипотека за 1 милион рубли. за период от 20 години (240 месеца) с 12% годишно. Първо, ние определяме размера на месечните плащания и лихви.

Чрез диференцирана схема:

1000: 240 = 4, 166 хиляди рубли. - Кредитът.

Изчисляване на лихвата се извършва чрез умножаване на салдото по годишния лихвен процент и разделяне на стойността с 12 месеца:

1000 х 0.12: 12 = 10 000 рубли. Дали сумата от лихвата.

Така размерът на стандартното месечно плащане ще бъде:

4 166 + 10 000 = 14 166 хил. Рубли.

Според анюитетната схема:

1000 х (0.01 + (0.01: (1 + 0.01)²⁴⁰ -1)) = 11 011 000 рубли. - размера на анюитета, където:

• 0.01 = 1:12;
• 240 - броят на месеците за отпускане на заеми.

За сравнение, изчислете процента от първото плащане:

1000 х 0.12: 12 = 10 000 рубли.

Това означава, че от 11 011 000 рубли. в първия месец само 1011 рубли. ще бъде насочена да изплати тялото на заема, а останалите - на лихви.

След 10 години клиентът ще плати на банката: 11 011 х 120 = 1321, 32 хил. Рубли.

Чрез същия термин по диференцирана схема клиентът ще плати за един месец:

4,166 + (1000 - (4,166 х 120)) х 0,12: 12 = 9,167 хил. Рубли.

Ранното погасяване на ипотеката, в което се използва схемата с диференцирани плащания, е изгодно само през първата половина на договора. С течение на годините размерът на плащанията намалява, голяма част от лихвата вече ще бъде изплатена.

нюанси

Както показва практиката, ако кредитополучателят очаква предсрочно погасяване на ипотека, той не само трябва незабавно да избере по-изгодна програма, но също така да направи по-голяма сума на месец.

Ползата отсъства само ако парите, които кредитополучателят планира да използва за заема, в момента могат да донесат повече приходи, когато инвестират, например, в депозити или други недвижими имоти. Депозитът може да стане по-изгоден, ако заемният период е 25 или повече години, тъй като месечното плащане ще намалее бавно.

Процедура за депозиране на средства

След като кредитополучателят реши да плати по-рано ипотечната сума в Сбербанк, той трябва да вземе решение за начина на усвояване на средствата. По-добре е да плащате месечни траншове в по-голям обем, отколкото периодично да плащате суми от две до три пъти. Но, на първо място, клиентът не може винаги да допринася в такава степен. На второ място, самите банки предвиждаха ограничения. Например, те приемат предсрочно погасяване едва в деня на отписване на средствата, те първо трябва да кандидатстват за промяна в схемата. Ако кредитополучателят промени мнението си, той ще трябва да плати глоба. Ето защо решението на този въпрос зависи от това дали клиентът иска да напише месечно изявление, да отиде в банката за нов график, да се притеснява за непредвидени разходи и така нататък.

Възстановяване на ипотеката от капитала на дружеството майка

Законът предвижда използването на matkapital за придобиване или строителство на недвижими имоти. Можете да похарчите пари за плащане на авансовото плащане, главницата или лихвата. За кредитополучателя най-неблагоприятно е първата схема. На първо място, не всяка банка приема акциите като аванс, и второ, лихвените проценти се увеличават по тези програми. Беше, че ако клиентът не може да направи първото плащане сам, тогава той е неплатежоспособен или ненадежден. Днес банките правят отстъпки, но освен това застраховат рисковете.

Най-често държавните средства плащат главницата на дълга. Прехвърлянето на пари в лихвената сметка има смисъл, ако платецът не планира по-рано да върне заема. В този случай той ще плати комисиона за сметка на средствата на matkapital, намалявайки месечния транш.

В банката трябва да предоставите такива документи, за да изплатите ипотеката:

• паспорта;
• сертификат за приемане на маткапила;
• молба за погасяване на заема.

Банков служител ще издаде сертификат, съдържащ информация за остатъка от дълга и лихвите, удостоверение за собственост.

Пенсионният фонд трябва да даде своето одобрение за погасяване на ипотеката от капитала на дружеството майка. За целта е необходимо да се събере и предостави такъв пакет документи:

• паспорт на лицето, което има право да получава държавни средства;
• сертификат;
• документи, потвърждаващи задължението за плащане на кредита: ипотечно споразумение и удостоверение от банката;
• сертификат от правото на собственост върху апартамента, договорът за продажба;
• изявление в ПФ относно желанието на кредитополучателя да прехвърли средства по кредитната си сметка;
• други документи при поискване.

Служител на PF трябва да издаде разписка за получаване на документи и да посочи в него датата на приемане. В рамките на един месец ще бъде взето решение за плащане на банковите средства или за отказ.

застраховка

Задължително условие за ипотечната програма е застраховането на дълг или имущество, а понякога и на двете. След като заемът е закрит преди изтичането на срока, клиентът има право да поиска компенсация за част от разходите за услуги. Договорът за жилищно осигуряване може да бъде прекратен и предсрочно (ако не противоречи на условията за отпускане на заеми), плащайки голям залог. След това месечното плащане ще бъде намалено със сумата на застраховката.

рефинансиране

Клиентът може да кандидатства в друга банка, за да подмени ипотеката: да промени начина на плащане, продължителността на програмата, ставката и други условия. Промяната в кредитора не означава премахването на тежестта. Апартаментът все още ще остане в ипотеката, но вече с друга институция. Въпреки очевидните недостатъци (събиране на нов пакет документи, подновяване на договора, допълнителни комисионни), този метод е подходящ, ако клиентът желае да промени схемата за погасяване на кредита на по-привлекателна.