Как да обменя апартамент за апартамент? Ред на процедурата и изпълнение на документите

Обменът на недвижими имоти не е най-лесният и най-удобен начин за промяна и подобряване на жилищните условия. И все пак, въпросът за това как да се размени апартамент за апартамент винаги ще бъде от значение. Такъв план в алтернативната версия на него включва много по-бързо преминаване към ново място, а карането на участниците от подготовката и завършването на сделката е много по-малко. Има разнообразни възможности и много начини за обмяна на апартамент за апартамент. Вероятно няма експерти по недвижими имоти, които да не обсъждат и класифицират всеки случай. Тази статия ще предостави списък на обичайния пакет документи, който ще трябва да събере, преди да обмените апартамент за апартамент.

Причини за обмен и цели

можете да се изброят един дълъг списък от причини за споделяне и всички от тях с голяма сила да насърчи хората да обменят своя собственост, промяна вече е станала обичайно местопребиваване. И тъй като е имало много начини за това как да обменят апартамент в апартамента, в зависимост от условията във всеки отделен случай. Обменът има както предимства, така и недостатъци. Най-честата причина за размяна на имот е необходимостта от подобряване на жилищните условия, т.е. разширяването на жизнено пространство (например, допълнена с нуждите на семейството или нужда от по-голям комфорт на), а след това ще бъде потърсен вариант, при който има възможност за обмен на своята собственост.

Размяната на апартамент за апартамент, според брокери, може да се изисква за изменение финансовото положение, когато се обменя голямо пространство за по-малка стая с допълнително заплащане. В този случай мястото за живеене се запазва и има средства за подобряване на качеството на този живот. Но много по-често в последно време има случаи само на обратното - при запазване на недвижимите имоти, хората обменят апартамент за апартамент от по-малко до големи, добавя пространство под формата на допълнителни квадратни метра. Не по-рядко един голям апартамент се обменя за две по-малки, ако семейството реши да напусне. Това се случва с разводите, които сега са много много част от наследството или преселването на възрастни деца в отделен корпус. Например, обмяната на 1-стаен апартамент за 1 стая е по-рядко срещана. Тук причината може да бъде промяната на района до по-престижна или поредица от къщи с по-удобно разположение.

опции

По време на съветската епоха апартаментите практически не се продават, тъй като почти всички са, както се казва, в общинска собственост. Тъй като такава сделка с недвижими имоти, като обмен, надделя. Тогава еквивалентът не беше необичайно, особено когато се движеше, когато в града се разменяха апартаменти за града. Обикновено това се случва, когато промените мястото си на работа, когато промените обстоятелствата в живота. Размяната на дълги разстояния беше спасителна атака, макар че отне много време и усилия. И сега не освобождава търсенията на купувача в собствения си град, търсенето на апартамент в някой друг. И само добра агенция за недвижими имоти помага на хората в тези проблеми. Такъв обмен обикновено се извършва чрез продажбата и последващата покупка. Съществуват и алтернативни сделки, както и директен обмен на апартамент (вторично жилище), но много по-рядко. Тези три опции се използват най-често от агенциите за недвижими имоти.

Първият вариант е най-простият, затова най-често се използва. Ако собственикът на апартамента има достатъчно опит с недвижими имоти, професионален недвижимост, той може да не е в състояние да. В този случай процесът е разделен на две операции: търсенето на купувач и продажбата на апартамента им, като едновременно с това се разглеждат новите жилища, отговарящи на всички претенции. При директен обмен без посредник обикновен човек е малко вероятно да се справи. Тук един недвижим имот се нуждае от достатъчно опит, който може да обменя както приватизирани, така и неприватизирани апартаменти. Трудностите произтичат от факта, че онези, които искат да живеят, са многократно по-склонни да продават, отколкото тези, които желаят да обменят. Малко повече от тези, които искат да направят обмяна на апартаменти за апартамент с допълнително заплащане.

рискове

И все пак, изборът остава изключително тесен за всяка от страните по сделката. Алтернативната сделка се извършва само от опитни брокери, тъй като финансовите рискове за участниците са много високи. Купувачът на апартамента дава аванс, а продавачът на жилища прави егео за апартамента, който трябва да купи. По този начин цената на апартаментите е фиксирана и се потвърждава сериозността на намеренията (след извършване на авансово плащане е трудно да се откаже сделката).

Нестабилността на финансовото положение в страната създава специални рискове за тези, които обменят апартамент чрез продажба и последваща покупка. Особено се отнася до хората, които са решили да направят обмяна на апартамент за апартамент с допълнително заплащане. Всеки брой такива случаи, когато внезапният скок в цените улови хората, след като продаде стария си апартамент и преди да си купи нов. Няма достатъчно пари, но няма къде да живеем. Алтернативна транзакция изключва този риск. Има и друг начин, изпробван от брокерите на столицата и използван доста често, когато размяната на апартаменти в Москва.

Размяна на вещи

Този метод се нарича търговия, при който клиентът, който обменя жилища, бързо се премества в нова сграда, а в платежната му сметка се приема старият му апартамент. В момента в столицата този метод е доста търсен. Методът е удобен и бърз - цялата транзакция отнема три дни. Разбира се, на вторичния пазар все още се доминира броят на сделките, но повече хора искат да обменят старата къща за нова сграда, и този метод все повече се практикува, което го прави още по-изгодно да обменят 1-стаен апартамент за 1-стаен апартамент.

Реновирането в Москва сега се движи в същата посока. Има и размяна с използване на допълнителни плащания от майчинския капитал, а досега такава сделка изобщо не е екзотична. Подобна услуга е в списъка на всяка агенция за недвижими имоти, зачитаща себе си. Размяната на апартаменти в Москва до голяма степен се изразява в сделки с капитала на майка (но това може да се направи, ако детето, което притежава средствата, вече е навършило три години).

Обмен с ипотека

Въпросите за обмяната на апартамент, който е в ипотека, се издигат доста често. Това е друг доста сложен вид работа с недвижимите имоти, като с течение на времето става все по-често срещано, тъй като голяма част от апартаментите се купуват на кредит. Тази операция изисква не само одобрение, но и пряко участие на банката, която е отпуснала заеми за закупуване на жилища.

Техническата страна на тази сделка е, че няма един, а два договора едновременно: един е за продажба, а вторият е за покупка. Купувачът, когато продава апартамент, трябва да изплати дълга на банката вместо на продавача, или да му бъдат прехвърлени дългови задължения. Последните банки правят повече, отколкото неохотно. В допълнение към това се налага тежест върху апартамента едновременно с пререгистрацията и това в бъдеще няма да позволи на новия собственик да продаде имота преди пълното уреждане на дълга.

Обмен с общинска собственост

Друг вариант е обмяната на собствения апартамент за общински и обратно. Необходимо е да се каже, че огромна част от имуществото дори в столиците все още не е частна собственост, а в общинските фондове има много общинска собственост. Това, разбира се, не означава, че такъв апартамент не може да бъде заменен. Всички граждани на страната имат същото право да претендират за най-добрите условия на живот. Можете да промените района или да разширите жизненото пространство, но единственият начин да направите това е да обмените апартамент за нов.

Методите за покупка и продажба тук не могат да работят. Дори обменът в този случай ще бъде доста труден в сравнение с приватизираните апартаменти. Много от документите ще трябва да бъдат събрани от собственика на общинските жилища, а собственикът на приватизирания няма да получи почти никаква полза от обмена. Договорът за обмен на апартаменти се поддържа от договора за социално наемане, който урежда пребиваването в общински апартамент, а собственикът на частно жилищно пространство ще трябва да го поднови. И собственикът на общинския апартамент получава нов в пълна собственост. Тези, които искат да променят условията си на живот, собствениците на апартаменти могат да избират метод от набор от изброени такива, т.е. да използват апартамент за по-малък апартамент, като се разчитат на допълнителна такса или прилагат договор за продажба, договори за замяна и други подобни. Живот в общински апартамент са в напълно различни условия - има само обмен. Много от първите приватизационни жилища, а след това вече се продават и обменят, така че е по-лесно и по-изгодно.

Данък и пакет от документи

И един от най-важните аспекти на обмяната на апартаменти е данъчното облагане. Данъчният кодекс по никакъв начин не регулира данъка върху директния обмен на апартаменти, но в Гражданския кодекс в член 567 се казва, че споразумението за бартер преминава по същите данъчни правила като покупката и продажбата. Страната, която прехвърля правата на собственост, се признава от продавача и другата страна от купувача и следователно плащането на данъка за всеки от апартаментите ще се изчислява в зависимост от естествената форма на цената на жилищното пространство, която се отразява в договора за бартер. Данъкът не се събира при размяна, само ако апартаментът е собственост на собственика за повече от три години.

За пакета документи най-добре се посочва в списъка със съдържание:

1. Документи, които определят собствеността на жилищното пространство.

2. Кадастралният паспорт.

3. Копие от личната сметка и извлечение от книгата за дома.

4. Стойността на документа за оценка на апартамента след оценката на имота.

5. Документи за самоличност (удостоверения за раждане и паспорти на местни лица).

6. Свидетелства за развод или брак (ако имотът е придобит преди развода, за транзакцията се нуждаете от писменото съгласие на бившите съпрузи).

7. Сертификатът на службата за настойничество на малолетни и непълнолетни (ако са регистрирани или притежават акции).

гаранции

Транзакциите, включващи обмен на един имот с друг, винаги са по-сложни от обикновената продажба и покупка. Тази процедура със сигурност ще изисква професионален подход, но дори и в този случай има известни рискове. Много време се губи и се полагат много повече усилия.

Само привличането на услугите на компетентен посредник по някакъв начин спестява време и нерви. При проверката на документи съществуват специални рискове. Специалист от агенция за недвижими имоти ще бъде в състояние да предотврати поне тези проблеми, свързани с обмена на вторични жилища. В края на краищата има вероятност да бъдат променени няколко собственика и поради това има опасност признаването на сделката като невалидна, ако правата на някого са били нарушени.

Размяна на дълги разстояния

Особено рискът се отнася до транзакции на дълги разстояния, дори ако един апартамент се обменя за предградие. Това и в рамките на един град, задачата е доста трудна, защото това е най-трудният тип операции с жилища. И тук собствениците и обектите са отделени един от друг чисто географски, а на различни места практиката на сделките с недвижими имоти е различна и е хубаво, ако това е просто, че е забележимо различно, а не кардинално.

Но има и последна възможност, която сериозно засяга крайния резултат на това предприятие. Организирането на такива сделки е изключително трудно. Най-простите въпроси с разрешение за пребиваване и извлечение, с физическото освобождаване на апартамент, могат да бъдат решени дори по споразумение, не е толкова просто. Но почти винаги става дума за много по-трудни задачи.

Директен обмен и алтернатива

Има два основни начина за обмен на апартаменти между градове - в преки и алтернативни технологии. Директен обмен е известен от времето на Съветския съюз и се осъществява от взаимен интерес на страните, че е, например, жителите на Москва, които искат да се движат в Рязан, Рязан трябва да намерят желаещи да се премести в столицата, както и, така че място за настаняване отговарят на желанията на двете страни. Най-трудното е намирането на опции. Всички съществуващи методи за търсене не са достатъчно ефективни, дори и в Интернет. Следователно само първият етап на обмена често трае с години. Вторият начин е насрещната покупка (алтернатива). Това е вариант на пазарен характер, който осигурява висока вероятност за успешна транзакция. Най-важното е, че първо трябва да продадете апартамент в Москва, а след това да купите в Ryazan.

Exchange се извършва чрез пряко финансиране, но тъй като ще стане по-бързо и по-високо качество, въпреки че без определени трудности и не мога да направя (в момента на закупуване на нови жилища, когато старото трябва да се освободи, например, или perepropiska). Един от най-важните моменти - свързване на време на всички етапи на сделката, които трябва да бъдат подготвени така, че никой от неговите етапи не са имали закъснения. Също така ключовата точка е извършването на изчисления. Най-често (и това е най-добрият вариант) се използва банкова клетка. Цялата сума е предназначена за закупуване на апартамент в деня на подписване на документите и договора е поставен в килия, в който продавачът получава достъп само след държавна регистрация на договора, след което тя автоматично става собственик на жилищната площ.