Как да продавате правилно апартамент самостоятелно и чрез агенция: стъпка по стъпка инструкция

Продажбата на апартамент се счита за сложен и специфичен процес. Тя може да бъде направена самостоятелно или с помощта на брокери. Много хора не искат да прекарват времето си в търсене на купувачи, да демонстрират недвижими имоти и да сключват сделка, така че да използват платените услуги на професионален посредник. Но често е необходимо да продавате обекта на по-висока цена, за която се изисква да комуникира с клиентите самостоятелно. Ето защо е необходимо да се разбере как да продавате подходящо апартамент и в двата случая.

самостоятелно продажба

Ако има време и желание да участвате във всички процеси по своему, важно е да разберете правилните етапи на тази процедура.

Стандартният процес е разделен на следните етапи:

• изготвяне на документация за продажбата на апартамента;
• извършване на козметичен ремонт;
• премахване на мебели и недвижимо имущество;
• търсене на купувачи и демонстрация на жилища;
• сключване на предварително споразумение;
• регистрация на прехвърляне на депозит;
• подписване на основния договор, който не се изисква да се регистрира в Rosreestr;
• прехвърляне на ключове от апартамента и изготвяне на сертификат за прехвърляне;
• получаване на останалите пари за апартамента;
• плащане на данък, ако апартаментът принадлежеше на продавача по-малко от три или пет години.

Всеки етап има свои собствени нюанси и ако трябва да решите колко бързо да продавате апартамент, е желателно да определите малко по-ниска цена от средната цена на подобни съоръжения на пазара.

Предварителни етапи

Тъй като не е планирано да се свържете с недвижимост, всички действия се извършват независимо от собственика на обекта. Предварително изпълнени операции:

• се подготвят преки недвижими имоти, за които трябва да бъдат освободени от мебели и всичко;
• ако е необходимо, малък козметичен ремонт;
• всички граждани, регистрирани в жилищното пространство, се освобождават;
• също така е желателно собственикът да се откаже, така че потенциалните купувачи да са уверени в правната чистота на сделката.

След като апартаментът е готов за продажба, започва подготовката на документацията.

Какви документи са необходими?

Ако продавачът ще има цялата необходима документация за недвижимите имоти, това ще окаже положително влияние върху бързината на продажбата на имота. Как да законно правилно продаде апартамент? За това продавачът трябва да има следните документи:

• sv-o на регистрация;
• екстракт от EGRN;
• извлечение от книгата за дома, съдържаща информация за всички собственици и регистрирани лица;
• извлечение от личната сметка, показващо липсата на дългове за комунални услуги;
• ако между собствениците има непълнолетно дете, трябва да се получи съгласие от органите за настойничество за продажбата;
• паспортите на всички съсобственици;
• технически паспорт и технически план за апартамента и с помощта на тези документи потенциалните купувачи ще могат да разберат дали е имало незаконно преустройство в недвижимия имот;
• удостоверение от Федералната данъчна служба, което доказва, че няма дългове върху имуществения данък;
• ако продавачът е в официален брак, тогава съпругът му е нотариално заверено съгласие за процеса.

Ако е необходимо, потенциалните купувачи могат да поискат допълнителна документация.

Каква е цената?

Самите граждани могат да определят цената, като се ръководят от различни фактори. Да вземем например годината на строеж на къщата, състоянието на инженерните комуникации, местоположението на съоръжението, наличната инфраструктура, отдалечеността от магазините и спирките, както и етажите и други фактори.

Препоръчително е да погледнете средните цени на подобни съоръжения, за да установите оптималната цена.

Как бързо да продаде апартамент? За да направите това, препоръчително е леко да се намалят разходите. Също така, скоростта се влияе от верността на съставянето на обявата за продажба.

Търсите потенциални купувачи

За тази цел е оптимално да изпращате реклами до вестници или специализирани уебсайтове в Интернет. Как да продадете апартамента правилно? За тази цел са взети предвид следните препоръки:

• Рекламата трябва да е интересна и привлекателна;
• незабавно трябва да уточни цената и всички предимства на недвижимите имоти;
• е позволено да се рекламира не само на свободни ресурси, но и на билбордове в града, ако е необходимо операцията да се извърши оперативно.

Когато демонстрирате недвижим имот, трябва да говорите за всичките му положителни характеристики. Някои недостатъци могат да се превърнат в предимства, например, ако има приземен етаж, тогава той ще бъде подходящ за възрастни хора или семейства с малки деца.

Правила за регистрация на сделката

След като бъде намерен купувачът, трябва да разберете как правилно да продавате апартамента от правна гледна точка. Препоръчва се да се използва помощта на адвокат, но ако имате реални познания, процесът се извършва независимо. Как да продадем апартамент? Инструкцията стъпка по стъпка се състои от няколко стъпки:

1. Изготвяне на предварителен договор. Това показва намеренията на двамата участници да сключат сделка. Изброяват се важни точки: предметът на споразумението, неговата цена, процедурата за сетълмент, времето на прехвърляне на недвижим имот и подписването на основния договор.
2. Гаранционен депозит на купувача. Той действа като гаранция, че хората няма да се откажат от купуването. Ако отказът бъде получен, средствата не се връщат от продавача. Вместо депозит, може да се състави споразумение за депозит.
3. Плащания за апартамента. Как да продадем апартамент без посредници и да не бъдете изложени на измами? За да направите това, е важно да следвате внимателно всички стъпки и особено да обърнете внимание на правилата за плащане на наема. Затова е целесъобразно да се използват банкови клетки. За да направи това, купувачът трябва да наеме клетка в банката за периода, необходим за регистриране на транзакцията. Средствата в необходимата сума се внасят от купувача в присъствието на продавача и служителя на банката. Пакетът със средствата е запечатан и запечатан с подписите на всички присъстващи лица. След като регистрира правото на собственост от купувача, продавачът ще може да събере парите.
4. Сключване на основния договор. Се правят 3 екземпляра, като един остава с продавача, другият се изпраща на купувача, а третият се изисква от нотариуса. Не е необходимо да се регистрира договора с Rosreestr, но е желателно да го регистрирате при нотариус.
5. Купувачът регистрира обекта в Rosreestr или MFC.
6. Продавачът прехвърля апартамента и ключовете към него на новия собственик и затова е желателно да се състави акт за прехвърляне.
7. Продавачът може да вземе останалите средства за апартамент от банката или друг предварително договорен метод.

След като сте разбрали как да продавате апартамент без посредници, ще можете да извършвате правилно всички действия и да не плащате значителни средства за услугите на брокерите.

Често срещани грешки

Ако един човек продава сам, често се случват типични грешки. Как да продадем апартамент? За целта е желателно да се вземат предвид някои грешки, които много търговци извършват:

• неправилно определяне на цената на недвижимите имоти, което може да доведе до забавяне на процеса или невъзможност да се получат ползите от продавача;
• липса на компетентно предпространяващо обучение;
• всички необходими документи не са подготвени.

Ако не използвате услугите на посредник, ще трябва да се подготвите за сложна и продължителна процедура.

Продажба чрез посредници

Ако няма желание да се включите в процеса на продажба по своему, тогава можете да използвате услугите на брокери. Предимствата на контактните посредници включват:

• професионалистите подготвят самостоятелно всички документи, така че те могат само да помолят продавача да получи този или онзи сертификат;
• Брокерите сами оценяват правната чистота на продажбата, тъй като много купувачи са по-лоялни към такова придобиване;
• според статистиката, апартаментите се продават много по-бързо, отколкото при независимата регистрация на транзакцията;
• всички етапи на регистрация на сделката се обработват от служители на агенцията за недвижими имоти.

Недостатъците на контакт с брокерите са, че трябва да продадете апартамент на по-ниска цена, отколкото е планирано.

Процесът на продажба чрез посредник

Ако се вземе решение да се използват услугите на посредник, първоначално е необходимо да се избере подходяща агенция за недвижими имоти. Тя трябва да работи на пазара от дълго време и се препоръчва да прочетете всички прегледи за това предварително. След като намерите правилната компания, трябва да разберете как правилно да продадете апартамент чрез агенция. За тази цел се изпълняват следните действия:

• с избраната организация се сключва споразумение;
• документите се прехвърлят на всички собственици и на агента по недвижими имоти;
• недвижимите ключове към апартамента се предоставят на недвижимия имот, така че специалистът да може да демонстрира обекта пред потенциални купувачи;
• веднага след откриването на купувача се сключва договор с него;
• уреждането и изпълнението на сделката;
• ключът към апартамента се прехвърля на новия собственик.

Поради участието на посредника е възможно да се продават недвижими имоти за много кратък период от време, така че ако собственикът няма възможности за самостоятелна продажба, този вариант се счита за идеално решение.

Нуанси за продажба на вноски

Някои купувачи не могат да си позволят незабавно да прехвърлят на продавача всички средства за апартамента, затова поискайте вноски. Как да продаваме правилно апартамент на части? За тази цел се вземат под внимание нюансите на процеса:

• след изготвянето на договора се формира график на плащанията;
• депозитът при официално съставяне на споразумението задължително се повдига;
• първата вноска трябва да бъде най-малко 70% от цената на апартамента;
• останалата сума може да се прехвърля на равни вноски месечно или тримесечно;
• възможността за ползване на капиталови или други обезщетения може да бъде предварително определена;
• плащането може да бъде извършено в брой при задължително изготвяне на разписка, банкова клетка или безкасов трансфер на пари.

При тези условия продавачът рискува факта, че дори когато апартаментът е заложен като залог, купувачът отказва да плати оставащите средства. Ето защо трябва да се обърнете към съда. Продавачът може да начислява лихва за предоставяне на вноски.

Специфичност на продажбата на стая в общ апартамент

Ако има една стая в общинския апартамент, тогава е доста трудно да се продаде. Как да продадем един общ апартамент? За тази цел се вземат под внимание нюансите:

• съседите имат предпочтително право да купуват, така че собствеността е първоначално предложена им;
• ако откажат, отказът се оформя с официален документ, нотариално заверен;
• непознати не могат да продават стая повече от сумата, която е била предложена на съседите в апартамента.

В противен случай такава сделка не се различава от стандартната продажба на апартамент. Ако напълно разберете как правилно да продавате стая в апартамент, в бъдеще няма да има проблеми с факта, че бившите съседи се опитват да оспорят правото на купувача на закупения обект. Ето защо е желателно да се организират всички действия с помощта на нотариална заверка на документацията.

Мога ли да продам в ипотека?

Дори и при продажбата на дребно, търговците често са изправени пред факта, че от купувачите се иска да формализират покупката с ипотека. Процесът е сложен и отнема много време, но ако е добре разбран, тогава няма да има проблеми. Как правилно да продаде апартамент на ипотека? Процедурата се извършва на няколко етапа:

• две страни се споразумяват за всички нюанси на сделката;
• се образува предварителен договор;
• се предоставя депозит на продавача, за който е съставена разписка;
• Оценката на недвижимите имоти се извършва и услугите на независим оценител се заплащат от купувача;
• продавачът прехвърля всички документи за недвижими имоти, които след това се изпращат до банката, така че организацията да е убедена в законната чистота на сделката;
• след получаване на одобрение от заемодателя се сключва стандартен договор между продавача и купувача;
• се подписва договор за заем с кредитна банка;
• се издава апартамент за нов собственик в Rosreestr, където допълнително се записва тежестта върху недвижимите имоти;
• Екстракт от EGRN с други документи се изпраща на банката;
• Продавачът получава останалата сума от банката за апартамента си.

Поради участието на банката можете да сте сигурни, че средствата ще бъдат действително прехвърлени на бившия собственик на апартамента. Селища могат да се представят чрез безкасово прехвърляне или банковата клетка може да бъде използвана.

По този начин, ако разберете добре как да продавате апартамент, няма да има никакви затруднения с този процес. Процедурата може да се изпълнява самостоятелно или със съдействието на посредник. Позволено е да се предоставят на клиентите план за вноски или да се извърши продажба за сметка на ипотеката на купувача. При определени условия, без затруднения, се продава дори стая в общ апартамент. В същото време е важно да се подготвят документите за жилищно настаняване и да се разбере кои етапи трябва да се извършват от всяка от страните по сделката, така че процесът на продажба да бъде правно чист и безопасен.