Ипотеката е регистрирана ценна книга, която е регистрирана в рамките на споразумение

За ипотечните кредити се характеризира с наличието на обезпечение под формата на недвижим имот. Този вид сделка изисква официално потвърждение с помощта на специален документ, защото заемът за недвижимо имущество е заем с доста голяма сума пари. Освен това тук говорим за определен залог, чиято роля играе придобитата къща, апартамент или друго жилище.

В тази връзка руските банки въведоха на практика регистрацията на ипотека заедно с ипотечно споразумение.

Какво е ипотека?

Ипотека е хартия за сигурност, регулиране на връзката между кредитора и кредитополучателя.

Благодарение на него собственикът на две права едновременно:

1. Право да изпълнява парични задължения по ипотечен кредит, без да предоставя други доказателства за неговото съществуване.
2. Право на използване на имущество, издадено под ипотека като обезпечение.

По-точно дефинирайте какво е ипотека и как тя се различава от договора за ипотека, можете да използвате следната таблица:

Обща информация

Ипотека е дълг, чието действие приключва едва след пълното изплащане на всички задължения на кредитополучателя към кредитора. Въпреки че валидността му не е изтекла, банката носи правото да изплати и продаде ипотеката на други финансови и кредитни организации. Разбира се, само с личното съгласие на кредитополучателя. Това обаче няма значителен ефект върху самата сигурност: условията на ипотечното споразумение, като условията на ипотеката, са непроменени.

Руската кредитна практика не предвижда задължително изпълнение на този документ. Големи банки, например, не смятат за необходимо да се задължат кредитополучателя да подпише ипотека, тъй като в своите резерви налагане на финансови активи, което е, по този начин те не са изложени на риск от загуба на някои значителна сума за себе си. Но не толкова големи участници на кредитния и финансовия пазар настояват за изготвяне на ипотека, за да се защитят.

Важна особеност на ипотеката е, че нейните условия са по-високи от споразумението за ипотека по приоритет. Оказва се, че ако задълженията за несъответствие ще бъдат изпълнени от разпоредбите на ипотеката.

Договорът за ипотечен заем е основният документ на тази сделка, той удостоверява ипотека, а ипотеката е нейната гаранция. Оригиналът ипотека остава в банката, която предостави заем, на кредитополучателя получава копие, заверено от нотариус.

Ипотеката е ценна книга, чието регистрирано притежание не позволява на кредитната и финансовата институция да я прехвърлят на трети лица без писменото разрешение на кредитополучателя.

Същност на ипотеките

Ипотека е връзката между пазара на недвижими имоти и пазарите на ценни книжа. Същността на ипотеката е да рефинансира, т.е. ипотечният дълг може да бъде продаден или ипотекиран. В последно време беше представен Ипотечният институт, който несъмнено означава напредък в развитието на пазара на дългови ценни книжа. По този начин банките ще могат да продават дълг на вторичния пазар, като по този начин си предоставят огромна парична база за дългосрочно кредитиране.

В ипотеката, най-важното е масивното кредитиране от страна на банките на жилищата, които са построени и готови. дългосрочен жилищни кредити не може да се основава само на депозити и други сметки на вложителите. Масовото и дългосрочното кредитиране на строителството и закупуването на частни недвижими имоти изискват възможност за рефинансиране, включително и на фондовия пазар. Световната финансова история доказа невъзможността за нормално развитие на пазара на жилищни кредити без ипотеки.

Условия за издаване на ипотека

Тази гаранция може да бъде издадена при три условия:

• основното задължение е паричната;
• когато сключва договор за ипотека, размера на дълга по него или критериите, по които ще бъде възможно да се определи;
• в споразумението за ипотека трябва да има точка по емисията ипотека.

Това не означава, че ипотеката или основният договор губи своята сила. И двете продължават да са валидни. Но трябва да се помни, че ипотеката е ценна книга, задълженията, по които са обезпечени със залог. Притежателят може да възстанови сумата на ипотечния заем или да получи изпълнение по основния договор за ипотека, а не въз основа на ипотека или основен договор. В допълнение, една от характеристиките на ипотеката е задължителната държавна регистрация на тази гаранция.

Документът се издава от ипотека. Ипотека е споразумение за залог, което се издава в едно копие, писмено, по специална форма на стандартния формуляр. Държавната регистрация на ипотека изисква наличието на индивидуален регистрационен номер и печат, без който тази сигурност се счита за невалидна.

Категории предмети

Ипотеката е ценна книга, сигурността на която може да бъде една от следните категории:

• апартаменти, жилищни сгради и техните части;
• недовършени обекти;
• поземлени имоти;
• гаражи, градински къщи, вили и други сгради за потребителска употреба;
• плавателни съдове за вътрешна навигация, кораби и самолети и космически обекти.

Ипотека не може да бъде изпълнена, ако предметът на договора е недвижим обект със специфични свойства, като например:

• парцел земя;
• предприятието като единен и неделим имотен комплекс;
• гора и др.

В договора за ипотека правото на лизинг може да бъде посочено като обект.

Какво е ипотека на пазара на ценни книжа?

Ипотека е сигурно обезпечение на дълг. Дружество, което притежава портфейл от такива ипотеки, има право да започне да издава свои собствени облигации, за да привлече допълнителни средства. Изплащането им се дължи на изплащане на лихви по ипотеки, притежавани от дружеството, което е издало тези облигации.

Ипотека на пазара на ценни книжа е документ, който отговаря на редица изисквания. По-специално, тя трябва да бъде буквална, т.е. трябва да има определени реквизити на хартията. Наличието не на всички от тях автоматично отменя своята стойност.

В допълнение към законоустановените артикули и данни, ипотеката може да съдържа информация, определена от залогодателя и залогодателя. Например, може да се окаже някои санкции, приложими към кредитополучателя в случай на закъсняло плащане на следващото плащане, или някои допълнителни функции, се очаква да се запази на заложеното имущество. Банката има право самостоятелно да определя тези допълнителни условия без участието на длъжника.

Прехвърляне на ипотека и нейните правни последици

Трансферната ипотека в правния смисъл е разделена на два етапа:

• регистрация прехвърляне надпис в полза на кандидата (на трето лице);
• действително прехвърляне на оригинала.

Упълномощеният (този, който прехвърля обезпечението) е длъжен да предостави на длъжника писмено уведомление за факта на прехвърлянето на ипотеката. След като получи документа, учредителят става собственик на всички права на ипотекаря по ипотеката и основните договори. Упълномощеното лице отговаря пред него за степента на надеждност на информацията, съдържаща се в прехвърлената ценна книга. В допълнение, прехвърлянето на ипотека означава потвърждаване от добросъвестно на всички задължения на длъжника по договора. След прехвърлянето на документа, залогодателят отхвърля всяка отговорност пред упълномощителя за провала на длъжника да изпълнява задълженията си.

Въпреки това, има резерви в Закона "за ипотека", който предвижда определянето на условия за отговорност. Така купувачът на ипотеки увеличава собствения си комфорт и сигурност на инвестициите си.

Рефинансиране с ипотеки

Законът "За ипотека" предвижда няколко метода, които позволяват рефинансиране с ипотеки:

• продажба на ипотека;
• залогът му;
• продажба на този документ със задължително условие за неговото обратно изкупуване;
• издаване на ипотечни ценни книжа.

Много важен нюанс по този въпрос е, че е възможно да се рефинансира ипотека само докато длъжникът изпълни всички задължения по заема.

Предимства и недостатъци на ипотечните ценни книжа

Предимства на емисията ипотечни облигации и сертификатите са:

• получаване от ипотечния пазар на финансови средства, които позволяват увеличаване на мащаба на ипотечното кредитиране;
• получаването от инвеститорите на ценни книжа с високи доходи и гаранции.

Недостатъкът на ипотечните облигации и сертификатите за собственика е възможността за изплащане на заема от длъжника преди време. Рискът от връщане е висок от номиналната стойност в резултат на което собственикът на ипотечното обезпечение ще бъде лишен от дългосрочна печалба под формата на лихва.