Федералният закон "По ипотека (залог на недвижимо имущество)" N 102-FZ от 16.07.1998 г.

Правото на напускане на имота под гаранция сега се използва от много руснаци. Въпреки това, не всички изучава Федералния закон "за ипотека", който пряко регулира една от областите на кредитиране. Тази статия ще даде кратко описание на основните моменти от този законопроект.

За ипотеката

Какво е ипотечен договор? Настоящият закон "За ипотека" гласи, че една от страните по сделката трябва да е заложник, т.е. кредитор, а втората страна е залог или просто длъжник. Ипотекарът получава ипотека, за което има едно важно задължение: да удовлетвори паричните вземания на заложния кредитор, който е предоставил на длъжника имот.

Законът за ипотеките казва, че недвижимите имоти могат да включват предприятия, сгради, апартаменти, земя и някои други елементи. Оборотът на тези видове имоти трябва да бъде регламентиран от съответния закон.

Изискванията, които се предоставят от ипотеката, не са толкова големи: това е изплащане на кредитора на лихвите, дължими на него за ползване на заема. По правило споразумението за ипотека установява твърд размер на основните и допълнителни вземания на заложния кредитор. Всяко такова споразумение трябва стриктно да спазва закона "За ипотека".

По въпроса за ипотека

Каква собственост може да действа като легитимен обект на ипотека? Според разглеждания закон тук си струва да се подчертае:

• Парцели, чиято площ е по-голяма или равна на минималния определен размер;
• сгради и предприятия, използвани за предприемачески дейности;
• Къщи за апартаменти и апартаменти с изолирани стаи;
• гаражи, градински къщи и вили;
• въздушни, морски или космически кораби;
• места за кола.

Законът "за ипотека" гласи, че предметът на ипотеката е също така обещаните заедно с основното нещо. В този случай части от имуществото на неделими неща не могат да действат като предмет на договора.

Сключване на договора

Важна точка в целия процес на ипотечно кредитиране е компетентното сключване на договора. То трябва да се извършва в съответствие с нормите на руския Граждански кодекс. Съдържанието на договора трябва да отразява следното:

• пряко предмет на ипотеката, нейната същност, размер и характеристика за оценка;
• името и местоположението на елемента (за точното определяне на обекта, който ще бъде заложен);
• точното описание на задължението, което се предоставя от договора за ипотека, както и основанията за настъпването и срока за изпълнение на договора;
• процедурата и необходимите условия за определяне на сумата, ако сумата е определена в бъдеще;
• периоди на плащания и техните суми, ако предметът на ипотечното кредитиране ще бъде изпълнен частично;
• посочване на самоличността на ипотекарния кредитополучател.

И какво точно се нарича ипотека? Какъв е този документ и какво е свързано с ипотечното споразумение? Отговорите на всички тези въпроси се съдържат в третата глава на Закона "за ипотеката" (FZ № 102).

За ипотека

Ипотека е обезпечение от номинален тип. Поради този документ следните права на собственика му подлежат на сертифициране:

• правото да залагат имущество, което е предмет на ипотечно споразумение;
• правото да изпълнява парични задължения по ипотеката.

Други форми на идентификация, различни от ипотека, все още не са установени със закон. В този случай задължените лица, според ипотеката, са ипотекарят и длъжникът. Ипотекарят винаги се занимава с подготовката на ипотеката.

В какви случаи издаването на ипотеки не може да бъде реализирано? Съответният федерален закон гласи следните условия:

• обектът на ипотеката е комплексът от имоти;
• размер на ипотечния дълг не е определено, и няма условия, които да помогнат за определяне на тази сума.

Особено важно е съдържанието на ипотеката, което ще бъде обсъдено по-късно.

Съдържание на ипотеката

Според текущата версия на закона "за ипотека", по времето на издаване на първоначалния ипотекар, ипотека трябва да съдържа:

• имена и информация, идентифициращи самоличността на залогодателя и заложния кредитор (изискванията за информация ще варират леко в зависимост от това дали страните по договора са физически или юридически лица);
• заглавието на договора, обезпечен с ипотеката;
• посочване на изискуемата сума на ипотеката, както и размера на лихвата;
• посочване на условията за плащане на сумата;
• необходимата информация за идентифициране на имота, за който е учредена ипотека;
• подписите на страните по договора, както и информация за държавната регистрация на ипотечното споразумение.

Съставителят на ипотеката носи пълна отговорност за загуби, понесени във връзка с елиминирането на ипотеката или поради несъответствие на неговата валидност. Заслужава да се отбележи също така, че е възможно и отмяна на индивидуалните изисквания на въпросния документ, ако несъответствията са идентифицирани почти непосредствено след съставянето.

Държавна регистрация

Член 20 от Федералния закон за ипотеката като залог на недвижимото имущество предвижда държавна регистрация на целия процес. Както знаете, ипотека може да влезе в сила само след съответната държавна регистрация. Нотариалният договор, подписан от двете страни по сделката, е източник на взаимни отговорности.

В случай на ипотека, в която ще бъдат удостоверени правата на заложния кредитор, регистрационният орган може да поиска самата ипотека, както и документите, посочени в нея. В резултат на регистрацията информацията за новия ипотекар ще бъде включена в Единния държавен регистър.

Използване на собственост

Ипотекарят, който е получил правото да използва този или този имот, има възможност да извлече от предмета на договора всички доходи и плодове, ако това не навреди на имуществото и не може да намали неговата стойност. Кредиторът не може да ограничи правото да използва собствеността на ипотеката. Какво друго може да направи един длъжник?

Съгласно Закона за валутните ипотеки ипотекарът е длъжен да поддържа полученото имущество в добро състояние и навреме, за да понесе разходите по неговото издръжка - до прекратяването на договора за ипотека. Всъщност тези две задължения са основните задължения на длъжника. В допълнение, заслужава да се отбележи изпълнението на капитала и текущите ремонти, застрахователните процеси, предприемането на мерки за защита на ипотекирания имот от щети или загуби и много други. Законът гласи, че залогодателят е длъжен да защити своето имущество от претенциите на трети лица, както и да осигури безопасността му по всякакъв възможен начин.

Прехвърляне на собственост

Шестата глава на проектозакона разказва за възможността прехвърлянето на правото на собственост, заложено по силата на ипотечно споразумение, на други граждани. Става въпрос за процесите на даряване, продажба или размяна, продавани от ипотеката. Но как може да се планира това? Тук всичко не е толкова трудно.

Основната точка, на която си струва да се обърне внимание, е индикация за възможността за прехвърляне на собственост върху ипотеката. Ако такова условие не е предвидено в документа, тогава залогодателят просто не може да използва всички горепосочени права (изключение е наследството на собственост по воля).

Лице, което става ипотекатор, носи редица отговорности. И така, залогът на имущество остава валиден, докато длъжникът изпълни всички задължения, възложени му.

Отделно, заслужава да се отбележи отговорността, наложена на ипотеките в случай на нарушение на правилата. Тя е установена от руския Граждански кодекс.

Други норми на закона

Възможно ли е да се приеме следваща ипотека като обезпечение за обезпечаване на предишна, неизплатена ипотека? Законът, по-специално седмата му глава, регламентира такава възможност, подчинена на определени нюанси.

Глава девета се отнася до правото на заложния кредитор да блокира имуществото за удовлетворяване на законни искове, които не се изпълняват от длъжници. Трябва да се случи в съда. Глава десета регулира продажбата на имот с публично офериране. Решението за продажбата също принадлежи на съда. И накрая, единадесетата глава от проектозакона "За ипотека" разглежда подробно видовете отделни парцели, които са и не подлежат на ипотека.

Вероятно най-широко прочетеното сред руските залогодатели е глава 13, която разказва за спецификата на ипотеката на жилищни апартаменти и къщи. Става дума за изискванията за такива видове имоти. Това, например, наличието на изолирани стаи, необходимостта от държавна регистрация на недвижими имоти и някои други точки. Същевременно ипотечният закон се тълкува като пълно изпълнение от страна на залогодателя на неговите задължения.