Граждански кодекс на Руската федерация: залог на недвижим имот

Бързото развитие на пазарните отношения в Русия позволи постепенно да разшири обхвата на такава операция като залог на недвижими имоти. Какъв е този метод? Как да го подредим правилно? Отговорите на тези и други въпроси ще бъдат дадени по-долу.

Залог на недвижимо имущество: концепция

Икономическите реформи се извършват един след друг на територията на Руската федерация. Пазарът става нестабилен и поради това все повече длъжници не са в състояние своевременно да изпълнят своите задължения. При този сценарий всеки кредитор би искал да получи възможно най-много гаранции. Вследствие на това възниква логичен въпрос за това какви могат да бъдат гаранциите. Как да ги подредим и обезопасим? Тук има много възможности. Едно от тях трябва да бъде казано малко повече: това е залог на недвижим имот.

Залогът на недвижимо имущество е най-важната процедура в сферата на пазара. То спомага за увеличаване на инвестиционната активност на всички аспекти на предприемачеството. Освен това ефективно защитава интересите на кредитора. В същото време ипотеката на недвижимите имоти е само инструмент, който помага да се задоволят основните изисквания на заемодателя.

Почти целият цивилизован свят отдавна използва и практикува договор за заем със залог на недвижим имот. Русия не изостава, въпреки факта, че процедурата е много сложна и продължителна. В същото време кредиторите имат много добра ипотека на недвижими имоти. Ето няколко причини:

• цената на недвижимите имоти расте с течение на времето;
• цената на недвижимата собственост е много висока и съществува риск от нейната загуба;
• недвижимите имоти едва ли могат да изчезнат или да се изгубят някъде.

Понятие за ипотека

Що се отнася до икономическата сфера, тогава заемът, обезпечен с недвижим имот, се нарича ипотека. Има две основни понятия за ипотека:

• Ипотечни отношения. Това е залог на недвижим имот (земя, къща, апартамент и т.н.), чиято цел е да вземе заем от заемодател (заем).
• Ипотека като обезпечение. В този случай става въпрос за специална ипотека - дългов инструмент, който удовлетворява правата на кредитора на собственост, която е обезпечена.

В момента в Русия има два законопроекта, регулиращи действията с ипотекирани недвижими имоти. Първият закон е Федералният закон "За залог на недвижимо имущество", вторият - Закона "за ипотека". И двата документа се отнасят до необходимостта от спазване на редица разпоредби, предвидени в договора за заем или при наемане. Тези инсталации включват наем, недопустимостта на самонараняване собственост, процедурата за покупко-продажба и др. Включва и основните елементи, които могат да бъдат включени в договора за ипотека. Това включва различни видове предприятия, земи, апартаменти или къщи, гаражи, както и кораби (море или въздух).

Струва си да се спомене за основните характеристики на ипотечните правни отношения. Гражданския процесуален кодекс, Федералния закон "На ипотека на недвижимо имущество", както и законите за ипотека са следните точки тук:

• Той се признава за ипотека (като правоотношение) залог на имущество.
• Заемът за ипотечната система се издава за ясно определен период - обикновено от 15 до 35 години.
• Залогът на недвижимо имущество от длъжника трябва да съществува през целия ипотечен период.
• Целият процес на залагането на собственост трябва да бъде формализиран само въз основа на правото на сигурност (Граждански кодекс на Руската федерация).
• Цялата ипотечна процедура се извършва от специални банки, специализирани в ипотекиране.

Споразумение за залог на недвижимо имущество

Какво трябва да бъде включено в договор за заем със залог на недвижим имот? Отговорът на този въпрос може отново да бъде предоставен само от руския Граждански кодекс.

Ипотечната банка ще координира с гражданите заем. Извършва се цялата необходима ипотечна документация, включително най-важният документ - залог на имущество. Първото нещо, което трябва да се отбележи, е предмет на представения документ. Предметът може да бъде всяко недвижимо имущество, законно издадено и отговарящо на всички позиции от руския Граждански кодекс. Залогът на недвижимо имущество, освен всичко останало, включва специални процедури за оценка. Става дума за обекти, включени в договора, които трябва да имат специална финансова оценка. Само заради това обектите ще бъдат течни. Последното нещо, което трябва да отбележим тук, е необходимостта от постоянен икономически надзор на кредитополучателя.

Веднага след като се сключи и започне да действа, става невъзможно да се правят промени в него. Такова правило установява "Закона за залозите за недвижими имоти", както и специален кредитен комитет. Същевременно документът може да бъде леко променен по време на периода на обработка. За да направите това, трябва да изготвите специално споразумение (подробностите ще бъдат предоставени от самия кредитен комитет).

Договорът трябва да бъде изготвен в четири екземпляра: за банката, нотариуса, залогодателя и други органи по регистрация. Накрая, съдържанието на документа трябва да изглежда така:

• информация за имуществото, което се намира под гаранцията;
• оценка на имота;
• срокове, цени, размери за изпълнение;
• информация за длъжника и кредитора;
• информация за по-нататъшната употреба на ипотекирания обект.

Веднага след приключване на регистрацията на договора, ипотечните правни отношения ще влязат в сила.

Законът за залог под формата на недвижим имот

Днешното руско законодателство определя всички необходими разпоредби, регламенти и правила, свързани със системата за обезпечение. Всички нюанси са регламентирани както в Гражданския кодекс, така и в различни федерални закони и подзаконови актове. Съгласно част 4 Член 15 от Конституцията на Руската федерация, В случай на възможни противоречия на руското законодателство с международните договори, приоритетите ще бъдат международните договори.

Законът задължително трябва да съдържа указание за началото на изпълнението на задължението. Освен това главният имот, който е под обезпечение, трябва да бъде ясно посочен. В случая на ипотечно кредитиране обикновено това е всякакъв вид собственост, която може да бъде прехвърлена в съответствие с приложимото право. Собствеността, която е в групова собственост, може да бъде прехвърлена с гаранция само със съгласието на всички негови собственици.

Гражданският кодекс на Руската федерация че възможността за удовлетворяване на вземанията на кредитора само с решение на съда, както и пълното изплащане на дълга върху цялата стойност на обезпечението. Важно е да се отбележи също така, че с общото залог, възстановяването от длъжника може да се извърши само по съдебен път. Това включва случаи, при които местонахождението на длъжника не е установено: в този случай кредиторът изпраща съдебно известие и съответните органи започват операциите по търсене.

Последното нещо, което заслужава да се отбележи тук, е възможността за съдебен процес и за двете страни на договора. Причините тук могат да бъдат много различни: например, ако срокът на ипотеката за недвижимо имущество е изтекъл, има проблеми с документацията и т.н.

Изисквания за сигурност

Сключването на споразумение за залог между физически лица е винаги специален случай на ипотечен договор. Този документ има за цел да осигури изпълнението на задълженията по всяка сделка. Най-често това е договор за заем. Как изглежда цялата тази схема? Най-често по този начин:

• Двама граждани сключват договор за заем, след като получат една от тях определена сума пари.
• Длъжникът предаде на кредитора залог под формата на недвижим имот.
• В крайна сметка, дълга се връща, или кредиторът прави възбрана на ипотекирания имот.

Ако става въпрос за юридически лица, тогава си заслужава да се отдалечите от ипотечната "рамка". Не може да има източник на някакъв вид финансова транзакция, определен тип имот, и така нататък. Г. Веднага трябва да се отбележи, че договорът за обезпечение недвижим имот между лица винаги се различава само струва на държавна регистрация. Ето защо, през 2017 г. едно лице ще даде 2 хил. Рубли. Но регистрация на юридическо лице на залог за недвижими имоти (държавна мито) ще струва почти 23 000 рубли.

Изискванията за ипотекирани имоти, които за физически, а и за юридически лица, са почти винаги едни и същи. Ето следните неща:

• Имотът, който е обезпечен, дава на кредитора правото да получи своевременно погасяването на дълга от приходите, генерирани от продажбата на обезпечението.
• Залогът може да бъде предоставен от трета страна, която не участва пряко в договора. Въпреки това, този човек трябва да гарантира изпълнението на задълженията си като кредитополучател.
• Собствеността и използването на заложеното имущество се извършва само от кредитополучателя.

Възстановяване на ипотекирани имоти

Информацията за ипотеката на недвижимо имущество, посочена по-горе, вече посочи възможността на залогодателя да възстанови имуществото по обезпечението. Сега си струва да илюстрираме тази ситуация по-подробно.

Първото нещо, което заслужава да се отбележи, е правото на кредитора да се възстанови чрез съдебни и извънсъдебни процедури. Във всеки случай основанията за възстановяване в двата случая ще бъдат същите. Това включва следните ситуации:

• Неизпълнение на задължения от страна на длъжника (ипотека) в установените срокове или непълно изпълнение на задълженията му.
• Ако длъжникът не е уведомил на владението на обекта на залог на трети лица (това е, например, под наем, или през целия наследил ползване, сервитути и др Г.). По принцип, ако длъжникът не си направи труда да информира за нещо важно кредитор скри някакъв момент, заложния кредитор има право да започне процес на правни действия.
• Ако длъжникът е нарушил правило на ползване на имота, тя не е предприела необходимите мерки за неговото sohraneniyu- ако съществува риск от загуба на обекта на ипотечни отношения - това е по вина на залогодателя.

Както вече беше споменато, заложният кредитор може да започне възстановяването по извънсъдебен начин. В този случай обаче говорим за споразумение за залог между недвижими имоти. Физическото лице трябва да се обърне към съда (обикновено пред окръжния съд по местонахождението на имота). Само в този случай принципът за изключителна юрисдикция, определен в Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация, ще бъде стриктно спазен.

Процедура по съдебни спорове

Окръжният съд, вземайки необходимата документация, взема подходящо решение за възстановяване на ипотекирания имот. В това решение следва ясно да се отбележат следните точки:

• Сумата, която длъжникът трябва да плати на своя ипотекар.
• Пълна идентификация на недвижимия имот, дава гаранция, която изключеният (на адреса, кадастрален номер, площ, държавна регистрация на допълнителен договор за недвижими имоти, и така нататък. Г.).
• Процедурата за внедряване на ипотекирани имоти.
• Минималната начална цена на събирането.
• Списък на методите и мерките за запазване на недвижимите имоти или ефективно провеждане на търговия.

Може ли съдът да даде на длъжника отсрочка? Отговорът е "да". Забавянето може да бъде максимум една година. В този случай, залогът не трябва да бъде нещо общо с търговската дейност на длъжника. По време на закъснението на ипотекарен може да изпълни всички свои задължения като длъжник: за погасяване на кредита, лихви и неустойки (които, между другото, за периода на забавяне само ще се натрупват). Разширението може да бъде дадено, ако кредиторът е в тежко финансово положение, или в случай, когато една от договарящите се страни обявена самата несъстоятелност.

Струва си да се отбележат и основните причини, поради които съдът може да откаже да събере залог. Това включва следните случаи:

• Размерът на просроченото задължение е по-малък от пет процента от общата стойност на заложеното имущество.
• Продължителността на закъснението е по-малко от три месеца.

И какъв е извънсъдебният процес на възбрана? Използването му е възможно само в следните случаи:

• Страните подписаха нотариален залог на недвижим имот.
• Изпълнението на заложеното имущество се извършва от нотариуса, а не от съда.

Извънсъдебният процес на блокиране на достъпа не е разрешен в следните случаи:

• собственикът на ипотекирания имот е физическо лице;
• никой не може да намери длъжник;
• са изготвени няколко ипотечни договора;
• недвижимите имоти са ипотекирани за няколко заложници;
• обектът на залог е земеделска земя;
• обектът на залог е културен актив.

Залог на земя

Законите на Руската федерация гласят, че абсолютно всяко недвижимо имущество - било то къща, сграда или сграда - трябва да бъде обещано само заедно с поземления имот. Необходимо е, разбира се, пълната собственост върху земята от страна на кредитора, в случай че имотът "изтича" от длъжника. В този случай има право на така нареченото "ограничено използване" на ипотеката, че част от земята, която е предоставена за обслужване от заемополучателя (кредитор). Но за това длъжникът е длъжен да убеди кредитора да включи в договора само някои парцели.

В тази ситуация, не се притеснявайте и наематели: всички те ще имат пълни права на собственост след пълното прехвърляне на ипотекирани имоти на заемодателя.

Ипотека на земята

Накрая е необходимо да се обърнем към Федералния закон № 102 "За ипотека", а именно към деветата глава. Информацията, дадена в този законопроект, ще помогне да се създаде най-пълна и пълна картина на правните взаимоотношения.

Член 62 разказва за редица териториални обекти, действащи като обект на ипотечни правни отношения. Така че ние говорим по-специално за парцелите, които са собственост на общински или федерални държавни органи. Такива територии се признават като обект на залог за правни отношения само с разрешение на органите на местното самоуправление.

И кога е невъзможно да се предостави заем срещу недвижими имоти? Член 63 посочва като пример няколко парцела, които не са обект на ипотечни отношения. Това са всякакви държавни или общински територии (изключение е дадено в член 62). Освен това субектите на ипотечни взаимоотношения не могат да действат като парцели, чиято площ е по-малка от законоустановения минимум.

Член 65 регламентира възможността за издигане на различен вид сграда, структура или сграда на територията, която е заложена от залогодателя. Така че длъжникът има право да направи това, което иска, на заложената територия, но само ако подобно нещо не е забранено от сключения договор. Но има едно важно допълнение. Така че, ако ипотекиращият еректира нещо върху ипотекирания дял, което значително ще попречи на кредитора, последният ще има правото да поиска промени в ипотечното споразумение.

Получаване на пасивен доход

Над главните точки вече бяха посочени, когато с помощта на ипотекирани имоти гражданите получават възможност да получат пасивен доход. Сега си струва да илюстрираме подобни ситуации малко повече.

Най-популярният вариант за печалба от ипотекиран недвижим имот е наемът. Но е изключително важно да се гарантира, че полученият наем може да покрие напълно ипотеките, данъците и разходите за поддръжка. Не забравяйте, че в крайна сметка все пак трябва да има печалба. Как да се развиваме в такива условия? Все пак ситуацията е изключително трудна. Най-добрият вариант тук е регистрацията на недвижими имоти. Този метод Ви позволява значително да увеличите броя на инвестициите, в същия случай ще се увеличат и печалбите. Ако цената на инвестициите се увеличи - след това се заемат пари от ипотеки, се закупува допълнителен имот. В бъдеще можете да увеличите размера на собствените си депозити. Проблемът тук може да бъде само един - възможността да се отнесете и да "прекалявате". Така че, трябва да изчислите компетентно всички опции и рискове. Все пак шансът да се счупи, инвестирайки в недвижими имоти, остава много голям в такива ситуации. Особено лоши са случаите, когато стойността на ипотечните инвестиции намалява. В този случай дълговете започват да нарастват значително и е опасно за тях да надвишават стойността на обещаните недвижими имоти.

Какво заключение може да се направи тук? Работата по получаване на пасивен доход от ипотекиран имот е невероятно сложна и обемна. Само наистина ентусиазирани, много дисциплинирани и търпеливи хора могат да направят това.