Как да продадем апартамент сам? Данък за продадения апартамент. Недвижими имоти за продажба без посредници

Възможно ли е да продавате имот без посредници? За да отговорим на този въпрос, трябва да разберем защо притежателите на недвижими имоти обръщат внимание на тях. При прибягване до услугите на агенциите, много хора погрешно вярват, че поемат пълната отговорност за апартамента, който е закупен с него. Тази причина за позоваване на посреднически услуги няма смисъл. В съответствие със закона, договорът за продажба се сключва от продавача и купувача, а агенцията за недвижими имоти е просто посредник. Той не носи никаква правна и финансова отговорност. Това задължително е предвидено в споразумението за предоставяне на услуги между клиента и агенцията. В най-добрия случай той ще може да представлява интересите на продавача в производството.

Много от тях използват услугите на посредници, за да избегнат непредвидени ситуации или измамници. Знаейки как самостоятелно да продавате апартамент, а именно всички заплахи и тънкостите на всеки етап от сделката, можете максимално да си осигурите и да го направите без помощта на агенцията.

Недвижимият посредник работи трудолюбиво, поради което таксата на професионалиста е висока. Но голям процент от хората, готови да положат усилия и да спестят пари, все още прибягват до услугите на посредници. Причината е една - те не знаят, как да продаде апартамент без посредник. След като сте запознати с всички етапи от процедурата за закупуване на апартамент, можете спокойно да го направите без посреднически услуги.

Първите стъпки: как да се оценява, да се продават и да се организира гледането на апартамента

Как да продавате самостоятелно апартамент и откъде да започнете? Преди транзакцията трябва да минете през първите три стъпки, за да продадете имот:

1. На първо място, трябва да зададете правилно цената на апартамента. За целта е необходимо да се проучат подобни предложения за недвижими имоти. С помощта на рекламни вестници, Интернет да намери реклами за продажба на апартаменти в една и съща област на града с приблизително подобни параметри: статус, площ, местоположение и др. Можете да се обадите на няколко подобни опции и да конкретизирате по-подробно всички подробности и също да попитате колко време се продава апартаментът. При формирането на стойността трябва да се отбележи, че купувачът може да се пазари. Обикновено търгът е до 5% от желаната цена.
2. След като установите приблизителната цена на един апартамент, е необходимо да привлечете вниманието на възможно най-много потенциални купувачи. Необходимо е да рекламирате в популярни рекламни публикации, безплатни вестници, да ги публикувате на интернет страници и да ги поставяте на специални информационни табла. Рекламата трябва накратко да съдържа цялата информация за апартамента и телефона за връзка. За потенциалните купувачи, които не се обаждат денонощно, можете да посочите определено време за разговори. Трябва да актуализирате рекламата си възможно най-често.
3. Всички продавачи и особено жените, които се интересуват от това как да продадат самия апартамент, ще се възползват от съветите на този етап. За да посетите купувачите трябва да се подхожда с внимание:

• назначавайте срещи през деня, по-добре на почивен ден;
• бъдете на среща, за предпочитане заедно с някой, когото познавате;
• да премахне ценности и пари от видни места;
• никога да не се показват оригинални документи преди транзакцията, само фотокопия.

Получаване на депозит

Не е нужно да бързате да почиствате реклами за продажба, изведнъж човек променя решението си и продавачът ще загуби потенциален клиент. След съгласуване на цената, е необходимо да се предложи на купувача да направи авансово плащане. Тези, които са ангажирани в собствената си сделка и се учи как да продаде апартамента без недвижимост, което трябва да знаете - законно това време могат да бъдат организирани по различни начини: напишете предварително споразумение (разписка за авансовото плащане) или да се направи предварително споразумение на аванса. За удобство и безопасност в този договор за продажба трябва да направите пълно описание на продадения обект и условията на аванса. След това, в случай на отказ на сделката, купувачът ще бъде задължен да възстанови и санкциите.

Как се изготвя договорът за продажба?

Основната стъпка в този процес е правилното изготвяне на договор за продажба, който трябва да бъде готов 2-3 дни преди определеното време на сделката. Формата на този документ е избрана: нотариално заверено или просто написано (PPF). И двата вида регистрация имат еднаква правна сила. Въпреки това, тези, които проучват как да продават самостоятелно апартамент в ипотека, трябва да знаете, че в този случай, според законодателството, формата на договора трябва да бъде само нотариално заверено.

Изготвяне на споразумение PPF - по-икономично и струва около 50-70 долара. В нотариалната форма на документа нотариусът взема допълнителен процент от сумата за продажба. Разбира се, цената на този вид клирънс ще струва значително повече, така че без да е необходимо да не избирате нотариалната форма на договора и да харчите допълнителни пари.

PPF-договор може да бъде направен сам или можете да кандидатствате за помощ на адвокат. Във всеки случай трябва внимателно да проучите договора за продажба на недвижими имоти и внимателно да проверите всяка от неговите точки:

• който продава на кого и на кого (име и паспорт);
• адрес и пълно съответствие с основните параметри, предписани в договора с удостоверения за ОТИ - № 11А и № 22А;
• условията на продажба, цената на апартамента и формата на взаимно уреждане;
• точността на заглавните документи, описани в договора;
• Времето за освобождаване на апартамент и освобождаване от него на регистрирани лица, като правило, е 14 дни.

Регистрация на договора за продажба

Най-удобният и сигурен начин за взаимно уреждане е банкова клетка. Препоръчително е да го отворите в надеждна банка, намираща се в неутрална територия. Банкова клетка гарантира, че продавачът ще получи парите си незабавно след попълването на всички необходими документи.

След като парите се поставят в килията на банката, е необходимо да се подаде договор за продажба на недвижим имот с подписи и документи за регистрация във Федералната служба за държавна регистрация (FSGRKK):

• заглавен документ върху продавания апартамент (договор за покупка и продажба, удостоверение за правото на наследяване, както и всички други, потвърждаващи правата на собственика);
• кадастрален паспорт на апартамента, получен от специалисти от ОТИ;
• копие от финансовата и лична сметка (АКК) в оригинала и извлечение от домашната книга;
• оригинала на сертификатите Ф № 22А (задължително) и Ф № 11А (по необходимост), получени в ОТИ;
• фотокопия на паспортите на всички участници в сделката;
• за жени, които учат как да продават самия апартамент, трябва да знаете, че съгласието на съпруга, предписано в апартамента, е задължително, а за мъжа - съгласието на съпругата;
• ако има деца, то в някои случаи ще се изисква разрешение от органите за настойничество;
• в случаите, когато апартаментът е общ, имате нужда от отказа на съседи (ако са собственици на други стаи) или на града (ако останалите стаи не са приватизирани);
• други документи са по преценка на служителя по регистрацията (удостоверения за раждане, смърт и др.).

Ако регистраторът е приел документите, всичко е подредено правилно. Този служител ще издаде разписка за получаване на документи и ще определи времето, когато е необходимо да се вдигне. По правило документите в FSKRMC се регистрират средно две седмици, след това се подава регистриран документ за покупка и продажба на купувача и продавача. И двете страни трябва да проверят внимателно договора за отпечатъци и грешки. Ако всичко е наред, тогава продавачът трябва да получи ключ от купувача банкова клетка.

Защо ми е нужен сертификат за прехвърляне?

Освобождаването на апартамента е в съответствие с разпоредбите, предвидени в договора за продажба. Трансферът е важен документ, изготвен по време на сделката в произволна форма. Подробна информация за състоянието на апартамента. Понякога договорът за продажба го заменя, но е по-добре да направим такава хартия отделно. Разбира се, възможно е да се постигнат устни споразумения, но е по-разумно да се защитите. Важното за продавачи, които се учат как да продадем апартамента, без недвижимост: все още не е подписан договорът за прехвърляне на физическото състояние на имота съответства на продавача (наводнение, пожар, кражба), и плаща на комунални услуги.

В какви случаи се плаща данъкът?

Всички продавачи се интересуват от въпроса дали е необходимо да плащат данък за продадения апартамент. В законодателството има такива важни точки:

• ако дадено лице е притежавало апартамент за 3 или повече години, след продажбата си собственикът е освободен от облагане в съответствие с клауза 17.1 от член 217 от Данъчния кодекс на Руската федерация, но все пак трябва да подаде нулева данъчна декларация;
• когато продавачът притежава по-малко от три години жилище, той, съгласно параграф 1 от член 220 от Данъчния кодекс, е длъжен да плати 13% от данъка върху сумата, схемата за изчисляване, която собственикът избира по свое усмотрение.

Две изчислителни формули за данъчно облагане:

• формула 1: от печалбата за продажба на апартамента изваждат разходите за придобиването му;
• формула 2: от сумата за продажбата на апартамент да вземе 1 милион рубли.

Тези, които се занимават с въпроса за "как да продават един апартамент сами" и не знае всички тънкостите на законодателството, полезна полезна информация:

1. Ако апартаментът е закупен на текуща продажна цена или по-висока, по-добре е да използвате първата формула за изчисление, тъй като сумата на данъка ще бъде отрицателна, така че не е нужно да плащате нищо. Например, собственикът купи апартамент за 2 милиона рубли преди две години, и продадени сега за 1,8 милиона рубли, а след това по формулата 1,8 милиона рубли. - 2 милиона рубли. = -0,2 милиона рубли. - данъкът върху загубата не се плаща.
2. Когато апартамента е почти свободен (по наследство, дарения), е по-разумно да се вземе втората формула за изчисление.
3. Съгласно член 229, параграф 1 от Данъчния кодекс на Руската федерация е необходимо да се подаде данъчна декларация на мястото на регистрация на продавача във всеки случай до 30 април на годината, следваща годината на продажбата. Изчисленият ненулев данък трябва да бъде платен преди 15 юли.

Продажба на апартаменти чрез пълномощник

С недостиг на време за трудоемък процес за продажба на жилища често се издава пълномощно. Например, това ще бъде разумно решение в случаите, когато няколко собственика притежават един имот. Продажба на апартаменти в този случай е, както следва: всички собственици да направи за един, по-малко зает лице всички сделки, свързани с транзакцията. Независимо от причината за изготвяне на пълномощно, има много важно: да се избегнат проблеми и да не остане без жилище, е необходимо ясно да се посочат правомощията на попечителя.

Много сериозно и бдително трябва да се обърнете към общото пълномощно. Тя дава възможност на упълномощеното лице да извършва всякакви сделки с имущество и да се разпорежда с него по свое усмотрение, например, да го продава и да получава пари. Общото пълномощно се издава от нотариус само след задълбочена проверка на принципала за степента, в която той разбира целта на подписването на такъв важен документ.

Има случаи, когато купувачът иска да хеджира и изисква сключване на договор за покупка и продажба на стока за потвърждаване на сделката от собственика на апартамента. След това можете да продадете апартамента чрез пълномощник само след изявление на главницата, написана от нотариуса за валидността на продажбата сделка.

В случаите, когато необходимостта от използване на услугите на довереник е престанала да бъде релевантна, пълномощното може да бъде оттеглено още преди изтичане на валидността му. Информацията за отнемане на пълномощното се записва в информационната база данни на Нотариалната камара.

Продажба на апартамент, в който живее детето

Почти всяко семейство има деца. Ето защо за родители-продавачи въпросът е много актуален: "И в този случай как да продаде един апартамент?" С детето трябва да се съобразите и в никакъв случай не нарушавате неговите интереси, в противен случай продажбата на жилища ще бъде проблематична. Това е последвано от властите по настойничество. Процедурата за покупка и продажба е от два вида: детето е регистрирано в апартамент или е собственик на жилище.

Съгласно разпоредбите на чл. 26, 28 от Гражданския кодекс на Руската федерация, непълнолетните и непълнолетните деца имат възможността, със съгласието на законните представители, да извършват строго определен спектър от сделки, включително такива, в които участва имуществото. Да продава жилища, в които е регистриран непълнолетният, но не е собственик, е възможно без разрешението на органите по настойничество. Изключение са децата, лишени от родителска грижа или под запрещение. В тази ситуация е задължително специално разрешение на настойничеството. Във всеки случай, преди да продадете апартамента, трябва да намерите ново място на пребиваване за детето, тъй като децата в момента на освобождаване от отговорност в едно място на пребиваване трябва незабавно да бъдат регистрирани по различен начин. В същото време новите жилища трябва да са със същата или по-голяма площ и със сходни условия на живот. Ако правата на непълнолетния не са нарушени в нищо, тогава няма да има проблеми с продажбата на апартамента.

Ако детето е собственик на част от апартамента, то съответното съгласие органи на настойничество и попечителство е необходимо. Това трябва да се грижи предварително, преди продажбата на жилища. Трябва да се свържете с организацията на настойника на мястото на регистрация на непълнолетно дете и да разберете дали е възможно да се продаде апартамент като цяло, в зависимост от конкретния случай. Ако сделката е предвидена от закона, тогава е необходимо да се разбере в каква степен разрешението за продажба ще бъде подготвено и да се съберат необходимите сертификати. След това, когато се изготвя документът за продажба, продавачът без детето (ако е под 14-годишна възраст) или с него (когато е навършил повече от 14 години) идва в агенциите за настойничество и попечителство, за да попълни и подпише заявлението. Вторият настойник (съпругът, дори и двойката да е разведен) също трябва да присъства и да даде съгласието си. След това в определения ден можете да получите готово разрешение.

Извънредни случаи:

• Ако възнамерявате да промените мястото си на пребиваване във връзка с преместването в друго населено място, транзакцията е възможна само с разрешението на организацията-настойник и сумата, получена за апартамента, се прехвърля по банковата сметка на непълнолетния. Родителите получават 3 месеца от датата на продажбата за закупуване на ново жилище и регистрация на подобен дял в имуществото на детето. В противен случай органите по настойничество си запазват правото да анулират договора за продажба.
• При преместване на постоянно пребиваване извън страната е необходимо да се предостави на организацията-настойник списък на някои документи, получени от OVIR.
• Ако се изграждат нови жилища, а след това да се получи съгласието на органите за настойничество, то трябва да бъде на последния етап от строителството. Непълнолетен временно трябва да се регистрира някъде (от приятели, роднини). При подаване на заявление за разрешение в организацията-настойник се сключва договор с фирмата-предприемач, който отразява участието на детето.

Възможности за продажба на приватизиран апартамент

Най-простият начин за продажба на приватизирани жилища е да ги продадат на един купувач и да разпределят печалбата според дела на всеки от тях. Също така е възможно един от собствениците да изкупи всички останали акции от други собственици. Тук всичко е просто, а схемата на сделката е стандартна. Но често се случва един от собствениците да откаже да продава. Как да продадем приватизиран апартамент в този случай? Тук всичко зависи от това как се разделя недвижимото имущество.

Ако апартаментът е разделен на части от метъра, първо трябва да напишете нотариално известие за продажбата, като посочите размера и желаната стойност на вашето продажбено пространство и го изпратете с препоръчано писмо до останалите собственици. В съответствие с чл. 250 граждански кодекс имат предимство пред други купувачи. Ако в рамките на 30 дни други собственици не са отговорили на споразумението или откажат да закупят, тогава по чл. 250 Граждански кодекс може да използва правото си и да продаде дял в съвместен апартамент на всяко друго лице.

Когато апартаментът е разделен на процент, тогава е невъзможно да се продаде без желанието на другите, но можете да получите пари за вашата акция доброволно или задължително, като се обърнете към съда.

Ако в приватизираното жилище има малък детски дял, можете да продадете апартамента, като получите разрешение от органите по настойничество.

Продажба на даден апартамент

Лице, което има сертификат за подарък, може да разпореди собствеността по свое усмотрение. Ако собственикът иска да продаде дарен апартамент, в който е единствен собственик, продажбата се извършва съгласно обща стандартна схема. След като получи пари за недвижими имоти, продавачът трябва да плати данък. Как да изберем данъчната формула правилно и изгодно, разгледахме по-горе.

Когато даден дял от апартамент е получен като подарък, който е разделен на процент или на метра, схемата за продажба е подобна на описаната в раздел "Опции за продажба на приватизиран апартамент".

Продажба на апартамент в ипотека

Въпреки някои от пречките, които придружават сделки с ипотечни имоти, продават апартамент в ипотека е реално. Можете да извършите тази операция по няколко начина:

1. Рано да затвори заема, да го изплати със спестяванията си или, ако купувачът се съгласи, за сметка на получения от него аванс.
2. Можете да продадете апартамент, без първо да изплатите дълга си. За да направите това, трябва да напишете заявление до банката и да изчакате съгласието. Той може да откаже, ако продажбата настъпи по време на мораториума върху предсрочното затваряне на заема. Ако банката се съгласи, но настоява за участието си в сделката, тогава тя отваря две банкови клетки: първият купувач подава изплащането на заема, а вторият - останалата разлика. След отстраняването на тежестта от жилището се извършва сделка по покупко-продажба. В този случай, дори когато продажбата на апартамент без недвижимост ще трябва да плати на банката комисия за отваряне на клетки и ескорт на сделката.
3. Ако кредиторът се съгласи да продаде без предварително изплащане на кредита дълг и се съгласи да не участва в сделката, тогава е необходимо да се сключи предварителен документ за продажба. След това, след като е платил заем за получените пари от купувача, собственикът получава документи за вдигане на забраната и отива в кабината за регистрация. След това продавачът завършва сделката с нотариуса.
4. Можете да продадете апартамента заедно със заем. Купувачът трябва да предостави на банката всички необходими документи, потвърждаващи неговата платежоспособност, и той вече решава коя възможност да замени кредитополучателя. С положително решение имуществените права се пререгистрират, недвижимите имоти остават в ипотеката, а продавачът получава разликата между цената на продадения апартамент и остатъка от дълга без участието на кредитора.

заключение

Оказва се, че различни апартаменти: приватизирани, този, чийто собственик - дете, ипотека, дарени - могат да бъдат продадени без помощта на недвижимост, знаейки всички стъпки на сделката от определяне на цената до получаване на сума пари. Като имате представа за опасностите и тънкостите на този процес и сте положили много усилия и време в сделката, можете самостоятелно да продадете апартамента си.