Договори за наем на жилище

Пазарът на недвижими имоти не стои неподвижен. Всеки ден хората търсят подслон, променят, продават, наемат. Ако нямате собствен "ъгъл", трябва да наемете стая, апартамент или къща. Как да не се хванат, какви са характеристиките на сключването на договора? Днес ще говорим за някои от нюансите на наемане на жилище.

Концепцията за наемане

Към днешна дата сключването на това споразумение се урежда от разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация.

От съдържанието на членовете на този закон е възможно да се изведе определението за наемане - предоставянето от собственика (или упълномощеното лице) на заинтересован гражданин на временно притежание и ползване на жилище за живеене срещу заплащане.

Първата страна се нарича наемател, а втората - от работодателя. Като последното по това споразумение, юридическото лице не може да действа. За тях законът предвижда сключването на договор за наем, а жилището трябва да се използва само за уреждане на гражданите.

Наемането разграничава краткосрочните (до 1 година) и дългосрочните. Основната характеристика - необходимостта от държавна регистрация на натоварване на правата на собственика на жилища във втория случай.

Някои често объркват концепцията за наемане и отдаване под наем. От правна гледна точка това са различни институции. Помислете за основните разлики:

1. Само гражданинът може да действа като работодател, а наемателят също е юридическо лице.
2. Предмет на разглежданото споразумение са изключително жилищни помещения, лизинг - може да има движимо и недвижимо имущество (основно промишлени, офиси и др.).
3. Наемът може да бъде неограничен, под наем - не повече от 5 години.
4. Наемането на недвижими имоти винаги е необходимо да се регистрирате в държавни агенции, наемането - издадено само за период от повече от 1 година.

обект

Като такъв, съгласно трудовия договор между физически лица, изолирани жилищни помещения, подходящи за постоянно пребиваване, могат да бъдат: къща, апартамент, част от нея и др.

Това качество като пригодност се определя в съответствие с изискванията на жилищното законодателство на Руската федерация (КТ, Правителствено постановление от 2006 г. № 47).

В помещенията за разпознаването му като жилищни, трябва да са налице необходимите инженерни и технически системи: водоснабдяване, обезвреждане на вода, отопление, канализация, електричество, газ (където има такива). В селата и другите населени места липсва канализация и водоснабдяване в 1-2 етажни сгради.

Тези системи трябва да отговарят на санитарните стандарти.

Ако къщата е над 5, тогава трябва да има асансьор. В мазето или сутерена не може да се настани жилище. Структурата и основата на жилищната сграда не би трябвало да причиняват щети, водещи до унищожаване.

Това е непълен списък на условията за разпознаване на имота като жилищен, а останалата част може да се намери в правителствения указ.

Кредиторът: неговият статут

Като дадено лице законът разглежда собственика на жилището или оправомощен от него гражданин (например чрез нотариално заверено пълномощно).

От това следва, че при сключването на договор за наемане на жилище е необходимо да се проверят пълномощията на наемателя. Съществуват и случаи на измама, когато човек наема апартамент и получава депозит няколко месеца предварително, без да има право да го направи. Възстановяването на първоначалната ситуация в тази ситуация ще бъде много проблематично.

Основни права на наемателя:

• влиза в жилищните помещения, наблюдава състоянието и безопасността на имота в него;
• да получавате плащане за храна;
• да даде съгласието си за настаняване на наематели, които не са посочени в договора;
• забраняват поддържането на животни.

мита:

• прехвърлят помещенията свободно, в състояние, подходящо за живеене;
• да извършва правилно функционирането на апартамента, в който се намира апартамента;
• да осигури комунални услуги за работодателя срещу заплащане;
• ремонт на общата собственост на MKD.

Работодател: права и задължения

Като страна по договора, само едно лице може да действа.

Ако други членове на семейството бъдат уредени с работодателя, това трябва да бъде посочено в споразумението.

В случай, че те възникнат по-късно от момента на подписване на договора за наемане на жилище, те се инсталират със съгласието на наемодателя и другите наематели при спазване на нормите за съответствие на района.

Правата, които имат, са същите като основния наемател. Тези лица могат да сключат споразумение с посоченото лице, което уведомява заемодателя, за съвместна отговорност на собственика на жилището. В този случай те ще бъдат съсобственици. Този статус им дава еднаква отговорност за плащането на сметки за комунални услуги, поддръжка на жилища и др.

Права на наемателя:

• да осигури стая в подходящо състояние, подходяща за живеене и в съответствие с условията на договора;
• да предоставят висококачествени обществени услуги;
• да извършва реконструкция / реконструкция на помещенията само със съгласието на наемателя;
• да насърчава други членове на семейството, които постоянно пребивават с него, с разрешение на собственика, при спазване на нормата за 1 човек (в случай на непълнолетни деца, не се изисква);
• преференциално право да сключи договор за нов срок;
• да сключи споразумения за подливане със съгласието на собственика.

мита:

• Да се ​​използва жилището в съответствие с целта му - да живее гражданите;
• да поддържат състоянието на помещенията, които са съществували по време на лизинга;
• плати такса в съответствие с условията на договора;
• плащат за комунални услуги, освен ако в споразумението не е предвидено друго;
• е отговорен за действията на хората, живеещи с него.

Временно пребиваващи

В тази категория законът включва лицата, които живеят в разглобяема жилищна сграда безплатно по инициатива на работодателя с предварителното съгласие на собственика. Те се наричат ​​и потребители.

Наемодателят може да забрани притока на тези лица, ако не се спазва нормата на площта на жилището на човек. Отговорни за действията си ще бъдат работодателят.

Срокът на пребиваване на такива граждани не може да бъде повече от 6 месеца.

Те трябва да напуснат в края на периода, договорен към момента на уреждането. Ако не е бил инсталиран, то в рамките на една седмица от представянето на такова изискване.

Социално наемане

Това е един вид концепция, разгледана в тази статия. Основната разлика е, че собственикът на жилищния фонд е държавен или общински орган. Тези правни отношения се регулират от разпоредбите на жилищния кодекс на Руската федерация.

Вече в заглавието "социално отдаване под наем жилище" се намира целта му: да помогне на бедните хора, които са признати за нуждаещи се. Те не се таксуват, но трябва да изпълнят задължението да плащат сметки за комунални услуги и да ги поправят.

С оглед на това само тези, които са признати за нуждаещи се и са регистрирани за регистрация, могат да получат социални жилища. Апартаментите се предоставят по приоритет. За регистрация в различните региони на техните критерии, докато населението се взема предвид нормата - не по-малко от 18 квадратни метра. m за 1 човек.

Социалното наемане и наемане на помещения за търговски цели се сключва по договор. Основната разлика в първия договор в статута на работодателя е, че живеещите с него лица имат равни права и задължения, имат право да сключат споразумение след смъртта на основния наемател.

Наемането на жилище в тази ситуация не се ограничава до нито един период.

Задълженията на собственика са почти същите, те също така добавят към извършването на големи ремонти.

Особеността на договора също е, че работодателят и членовете на неговото семейство могат да бъдат изгонени с осигуряването на жилища (включително добре оборудвани) или без него. В първия случай това може да се дължи на реконструкцията и ремонта на къщата, разрушаването, прехвърлянето до нежилищни, непризната за пребиваване, прехвърлянето към религиозни организации. Неблагоприятни условия могат да бъдат предоставени на гражданите, които повече от 6 месеца без основателни причини не допринасят за "комуналното". И абсолютно нищо не може да изгони хората, които използват жилища за други цели, да ги унищожат, многократно нарушават правата на съседите, както и лицата, лишени от родителски права.

Всички тези процедури се извършват само в съда.

Такса. път

Търговският наем на жилище се различава от социалния за тези две важни условия.

Размерът на плащането се договаря между страните и е посочен в договора. Изключение са случаите, когато законът установява максимален размер, който не може да бъде превишен. Периодът на нейното въвеждане може да бъде определен по същия начин (месечно, тримесечно, веднъж на 2 месеца и т.н.). Ако момента на плащане не е записан в договора, това задължение трябва да бъде изпълнено веднъж месечно.

Кредиторът не може сами да променя сумата на сумата, освен ако не е посочено друго в споразумението или в закона.

Обикновено се предвижда увеличението да се прави веднъж годишно.

Договорът за наемане на жилище между лица, сключен за период до 1 година, се нарича краткосрочен договор. Той не се прилага към разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация за въвеждане на постоянни членове на домакинството, временни гости, под наем, подмяна на основния наемател, право на приоритет за сключване на ново споразумение, отлагане на неговото прекратяване с решение на съда.

Срокът от закона е 5 години. Ако това условие не е посочено в договора, то се счита за валидно до изтичане на определения период.

форма

Договорът за наемане на жилище от физически лица се сключва в писмена форма.

В случай че валидността на такова споразумение е повече от една година, натоварването на правата на собственост върху собственика трябва да бъде регистрирано в държавните органи.

Ако това изискване не бъде спазено, сделката ще се счита за невалидна.

Как изглежда извадката от договора за наемане на жилище между лица? Да се ​​спуснем да практикуваме. Обикновено структурата на документа е конструирана, както следва:

• името на договора;
• място на задържане, дата;
• Име на наемодателя и наемателя, мястото и датата на раждане, паспортните данни, адресите;
• 1 раздел - предмет на договора: се посочва, че за настаняването се прехвърлят обектът, неговите характеристики, местонахождение, информация за собственика, подадените в работодателя лица;
• 2 раздел - права и отговорности: основният цитат от Гражданския кодекс, можете да добавите към вашето (забрана за поддържане на животни и т.н.);
• Глава трета - за размера на плащането и реда за неговото извършване, включително валутата на сетълмента, издаването на изпълнение на сметки за комунални услуги, може да бъде предписано условието за залог за добро изпълнение на задълженията;
• 4 - мандат;
• 5 - отговорност на страните;
• 6 - анулиране на договора, удължаване на срока: като основа могат да бъдат взети точки от закона + добавени такива, които не го противоречат;
• 7 - други условия: тук е посочен броят копия на споразумението, методът за решаване на споровете, тяхната юрисдикция е определена, процедурата за промяна и допълване на условията;
• 8 - подписи на страните, техните координати;
• Приложение № 1: удостоверение за приемане;
• Приложение № 2: списък на имуществото в помещенията, показващо пазарната стойност.

Тъй като извадката от договора за наемане на помещение изглежда, погледнете на снимка по-горе. Както можете да видите, документът трябва да съдържа задължителни "легитимни" елементи:

• горна граница с името на договора, страните, датата и мястото на договора;
• името на обекта;
• срок;
• процедурата за плащане и сумата (при липса на договор за ползване безплатно);
• подписите на страните;
• акт на приемане и прехвърляне.

Други елементи са по избор, ако не ги предписвате (права и задължения, анулиране, отговорност и т.н.), тези въпроси ще бъдат регламентирани от разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация.

анулиране

Тази процедура може да стане или чрез споразумение на страните, по инициатива на наемателя със задължителното предупреждение на наемателя в продължение на 3 месеца, както и с подаването на последното съдебно решение в определени случаи, които ние сега се разгледа.

Така че по съдебни причини са:

• наемателят не плаща за жилище за 6 месеца или повече, освен ако не е посочено друго по споразумение, с краткосрочно наемане - с двойно неплащане на сумата;
• наемателите развалят или унищожават помещенията;
• да го използвате за други цели или системно да нарушава правата на съседите (правото на подаване на искане възниква след първото предупреждение, ако няма реакция);
• аварийното състояние на обекта, признаването е неподходящо;
• Други, предвидени LCD на Руската федерация.

По последните две причини договорът може да бъде прекратен по искане на която и да е от страните.

Съдът може по собствена инициатива или по искане на работодателя да предостави на последния срок до 1 година, за да отстрани нарушенията, които са накарали наемодателя да подаде дело. При липса на адекватна реакция на наемателя през определения период под формата на "работа по грешките", собственикът може многократно да се обърне към съда със същите изисквания и съдът ще вземе от своя страна.

В случай на прекратяване на договора, наемателят и другите членове на домакинството подлежат на изгонване съгласно това решение. В същото време той може да поиска да отложи изпълнението на приетия акт и за период от не повече от една година.

Съдебните основания за прекратяване на договора за социално наемане на жилище са почти идентични с горното. Смята се, че то се прекратява и от момента на напускането на наемателя до ново място на пребиваване, при смърт на самотен наемател, което се дължи на унищожаването на помещенията.

съдебен спор

Това е основният начин за защита на правата на страните по договора в случай, че мирът не може да бъде постигнат.

Трябва да се отбележи, че цялата досъдебна кореспонденция, по-специално, предупреждения за премахване на нарушения на правата, писма, предложения за удължаване на договора, за промяна на условията му, е по-добре да се проведе писмено. Ще бъде по-лесно да защитите позицията си в случай на евентуален съдебен спор.

Разбира се, никой не е защитен от безскрупулни работодатели. Представете си, че сте наели реновиран апартамент с всички удобства, мебели, уреди и т.н. Наемателите изглеждаха като доста млада двойка. Вие, без да се притеснявате, сте изтеглили мрежата и сте подписали печатен шаблон на трудовия договор. В същото време, дойде в апартамента на един месец по-късно установи, опетнен мебели, изпълнена с дим мокет, голямо куче, лишен тапети и вратата, и планината на мръсни чинии на хлебарките. Какви са вашите действия в тази ситуация? Първо трябва да поправите всичко, което видяхте: използване на видео, снимка с показване на дата, съседи - чрез изготвяне на акт в присъствието на самия работодател. Издаване на последното предупреждение за премахване на нарушения и заплаха за изгонване чрез съда, установяване разумен срок за да премахне "кошмара".

Този пример ясно показва последиците, които могат да доведат до небрежен подход към регистрацията на документи, липсата на първоначално определение на границите на разрешеното.

В този случай трябва незабавно да се уточни, че в договора за наемане на стая, чийто образец е представен в прегледа, преди сключването му е по-добре да се направят точки за възможността да се държат домашни любимци. И също така и инвентаризация на наличния имот и неговата стойност.

Ако, при падежа, наемателят няма да предприеме никакви действия, а след това можете спокойно да се обърнат към съда с иск за прекратяване на договора, въз основа на "повреда и унищожаване на имущество", може би няма да има "системно нарушаване на сродните му права", както и да поиска обезщетение за загубите си ,

Във всеки случай, пред съда е необходимо да се съберат значителни доказателства.

Що се отнася до сферата на правата на работодателите, често има нарушение под формата на немотивирано увеличение на заплащането. Законът предвижда, че едностранна промяна не е разрешена, освен ако не е предвидено друго в договора. Когато няма такава резервация, сумата трябва да остане непроменена през целия срок на споразумението. В такива случаи съдебните спорове са рядкост: хората се съгласяват или търсят по-приемлив вариант, тъй като процесът също така включва разходи и загуба на време.

По този начин наемането на жилище е доста специфична сфера, изискваща подробно изследване на всяка точка от връзката. Пропускането на важни моменти може да бъде опасно. Ето защо, преди да наемете или наемете апартамент, да получите компетентен договор за наемане на жилище.